“北京今年交房的樓盤中，幾乎沒(méi)有我們沒(méi)去過(guò)的。較近一總結(jié)，發(fā)現(xiàn)檢驗(yàn)結(jié)果與購(gòu)房者的一貫想法有很大出入。我覺(jué)得非常有必要告訴給購(gòu)房者，為他們剔除成見(jiàn)，以利購(gòu)房者們?cè)谑辗繒r(shí)更加謹(jǐn)慎?！斑B明宇驗(yàn)房咨詢服務(wù)公司負(fù)責(zé)人楊連明對(duì)記者表示。

連明宇驗(yàn)房咨詢服務(wù)公司在北京目前的驗(yàn)房行業(yè)中已經(jīng)小有名氣，其組織的驗(yàn)房師都是具備國(guó)家認(rèn)證資質(zhì)的建筑行業(yè)各方面 工程師。據(jù)楊連明介紹，該公司從今年年初正式成立至今，已經(jīng)接受了幾百位業(yè)主的委托，對(duì)京城數(shù)十個(gè)樓盤、近300套普通商品房、高端公寓和別墅進(jìn)行了驗(yàn)收工作。這些房屋在很大程度上展現(xiàn)了北京新建樓盤的質(zhì)量，也打破了一些成見(jiàn)。

發(fā)現(xiàn)1 普通住宅質(zhì)量比別墅好

成見(jiàn)：樓盤越高端質(zhì)量越好

破謎：普宅多為高層建筑，主體建筑要求高，否則建不上去

案例：韓先生在地處京石高速路趙辛店出口南邊的靠山居購(gòu)購(gòu)了一套別墅，交房時(shí)連對(duì)建筑了解不多的他都覺(jué)得這套別墅存在質(zhì)量問(wèn)題，比如墻面不夠垂直。由于考慮到裝修的時(shí)候墻面要處理，所以就匆匆收了房。

但不久，裝修隊(duì)就告訴韓先生，因房子本身太多的質(zhì)量問(wèn)題裝修根本進(jìn)行不下去。隨后韓先生找來(lái)驗(yàn)房師，委托他們對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)。這下把韓先生嚇了一跳，自己花費(fèi)上百萬(wàn)元購(gòu)購(gòu)的別墅，居然存在包括房屋承重梁主體偏離軸線等大大小小20多處質(zhì)量問(wèn)題。

點(diǎn)評(píng)：像韓先生這樣有類似遭遇的別墅購(gòu)家其實(shí)不在少數(shù)。他們認(rèn)為多花錢購(gòu)檔次較高的別墅，房屋的質(zhì)量自然能夠有更好的保證。

“我們發(fā)現(xiàn)，一些幾百萬(wàn)元一套的別墅，質(zhì)量還比不過(guò)幾十萬(wàn)元的普通商品房”，驗(yàn)房師陳先生、儲(chǔ)先生表示，在自己驗(yàn)過(guò)北京眾多樓盤后發(fā)現(xiàn)，就整體而言，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上的別墅項(xiàng)目在質(zhì)量方面出現(xiàn)的問(wèn)題要比普通住宅多很多。

剖析：楊連明等驗(yàn)房師分析，造成高端樓盤質(zhì)量不比普遍住宅強(qiáng)的主要原因有兩個(gè)。

一是相對(duì)于普通住宅項(xiàng)目的簡(jiǎn)潔單一而言，別墅項(xiàng)目設(shè)計(jì)較為復(fù)雜，而這就給開(kāi)發(fā)商更多偷工減料節(jié)約成本的機(jī)會(huì)，譬如針對(duì)自采暖的別墅，使用小一號(hào)的壁掛燃?xì)馊∨癄t，僅此一項(xiàng)，一臺(tái)取暖爐的價(jià)格就相差近千元；二是普通住宅項(xiàng)目不同于樓層不多的別墅，多數(shù)為六層以上的小高層、高層建筑，因此必須對(duì)每一層都打好基礎(chǔ)，尤其是主體結(jié)構(gòu)，因此，無(wú)論是使用的水泥、選用的鋼筋等材料還是具體建筑過(guò)程中的制作工藝，都有相當(dāng)嚴(yán)格的要求，否則是建不上去的，這也客觀決定了普通住宅的建筑質(zhì)量要好于別墅。

發(fā)現(xiàn)2 小開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目未必不好

成見(jiàn)：大品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房屋質(zhì)量一定優(yōu)于小開(kāi)發(fā)商

破謎：大品牌開(kāi)發(fā)商因同時(shí)操作樓盤較多，可能會(huì)監(jiān)管乏力

案例：王先生在國(guó)家機(jī)關(guān)工作，一直打算購(gòu)房的他在去年終于通過(guò)貸款，購(gòu)購(gòu)了朝陽(yáng)區(qū)青年路某品牌開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目的一套小戶型。

今年年中交房時(shí)，王先生找來(lái)驗(yàn)房師進(jìn)行檢測(cè)。驗(yàn)房師在具體的檢測(cè)工作中發(fā)現(xiàn)，廁所的地面存在一定問(wèn)題，于是對(duì)廁所進(jìn)行了閉水試驗(yàn)，24公里后再來(lái)觀測(cè)發(fā)現(xiàn)漏水情況相當(dāng)嚴(yán)重。

隨后，王先生讓樓上樓下兩戶業(yè)主也進(jìn)行閉水試驗(yàn)，結(jié)果也發(fā)現(xiàn)漏水現(xiàn)象。王先生當(dāng)即決定要退房，后來(lái)經(jīng)過(guò)與開(kāi)發(fā)商溝通整修后王先生才收房入住。

點(diǎn)評(píng)：像王先生所購(gòu)這樣的品牌房企開(kāi)發(fā)的樓盤在質(zhì)量方面存在問(wèn)題，這也并非個(gè)案。位于東五環(huán)五方橋附近的萬(wàn)科青青家園，早些時(shí)候也曾爆出房屋漏水業(yè)主要求賠償?shù)南?。而包括鴻業(yè)興園等由牌子不太響亮的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，質(zhì)量卻相當(dāng)不錯(cuò)。

楊連明結(jié)合自己的驗(yàn)房經(jīng)歷對(duì)記者表示，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上雖然總體而言知名品牌開(kāi)發(fā)商做的住宅產(chǎn)品質(zhì)量較高，但并非大品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤質(zhì)量一定優(yōu)于小開(kāi)發(fā)商，迷信品牌來(lái)選購(gòu)住宅也不可取。

剖析：楊連明認(rèn)為，造成上述現(xiàn)狀的原因在于，一方面，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，國(guó)家的相關(guān)規(guī)范也在不斷健全，小開(kāi)發(fā)商為了能夠生存，對(duì)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品的質(zhì)量把關(guān)越來(lái)越嚴(yán)，產(chǎn)品越做越精細(xì)，以此來(lái)迎合北京購(gòu)房者理性購(gòu)房的趨勢(shì)和需求。

與此同時(shí)，大品牌開(kāi)發(fā)商因?yàn)橥瑫r(shí)操作的樓盤較多，在精力、人手、監(jiān)管等方面可能會(huì)存在一定不足，這就造成了旗下的項(xiàng)目建設(shè)方為擴(kuò)大利潤(rùn)空間而鉆空子。

發(fā)現(xiàn)3 “姐妹”樓盤質(zhì)量大相徑庭

成見(jiàn)：同一品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的不同樓盤質(zhì)量一致

破謎：因承建商施工及管理水平不同、趕工期等，質(zhì)量會(huì)大不相同

案例：劉女士的朋友早幾年購(gòu)購(gòu)了位于朝陽(yáng)區(qū)雙井橋西北某樓盤的一套房子，劉女士常去朋友處玩，對(duì)該套精 的質(zhì)量贊不絕口。不久，該樓盤的開(kāi)發(fā)商在東南五環(huán)開(kāi)發(fā)了一個(gè)新項(xiàng)目，劉女士毫不猶豫地選了一套房。今年國(guó)慶前后交房時(shí)，劉女士到現(xiàn)場(chǎng)一看差點(diǎn)傻眼了：精 連墻紙都沒(méi)貼完，洗手間的門框與墻體之間有兩個(gè)手指寬的縫隙……

在和開(kāi)發(fā)商反復(fù)交涉的同時(shí)，劉女士和其他同樣存在房屋質(zhì)量問(wèn)題的業(yè)主聯(lián)合決定，在開(kāi)發(fā)商整改后委托驗(yàn)房師重新檢測(cè)新房質(zhì)量。

點(diǎn)評(píng)：同是一個(gè)大開(kāi)發(fā)商前后開(kāi)發(fā)的兩個(gè)樓盤，房屋質(zhì)量一個(gè)天上一個(gè)地下，這恐怕是常人想不到的。但這樣的情況在北京樓市也不少見(jiàn)。楊連明表示，一般來(lái)說(shuō)，大品牌開(kāi)發(fā)商頭個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和單一項(xiàng)目中開(kāi)工較早的樓棟質(zhì)量相對(duì)較高。

剖析：造成這種情況的原因在于，不同項(xiàng)目的承建商可能是不同的，他們的施工水平、管理水平也不盡相同，而且如果項(xiàng)目較大，承建商可能選擇工程轉(zhuǎn)包，這就會(huì)造成同一品牌開(kāi)發(fā)商不同項(xiàng)目間的質(zhì)量差異。此外，有時(shí)開(kāi)發(fā)商會(huì)為了趕在合同約定的時(shí)間前交房而趕工期，影響質(zhì)量。

發(fā)現(xiàn)4 不同樓棟質(zhì)量差異甚大

成見(jiàn)：同一樓盤的住宅產(chǎn)品質(zhì)量品質(zhì)相同

破謎：不同的承建方和監(jiān)理方對(duì)建筑過(guò)程把控不一

案例：謝女士退休后越來(lái)越覺(jué)得自己居住的小區(qū)太嘈雜，環(huán)境不理想，于是購(gòu)購(gòu)了位于豐臺(tái)世界公園南側(cè)某項(xiàng)目的一套別墅做養(yǎng)老房用，看重的就是這個(gè)樓盤環(huán)境不錯(cuò)價(jià)格便宜。

上周，謝女士聘請(qǐng)了驗(yàn)房師對(duì)這套別墅進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)。

檢測(cè)的結(jié)果還算不錯(cuò)，除了有點(diǎn)小瑕疵以外，基本上實(shí)物有所值。驗(yàn)房師陳先生告訴她，還好她當(dāng)時(shí)選擇的是朝南這邊的房，項(xiàng)目?jī)?nèi)一路之隔的別墅他們也驗(yàn)過(guò)，那邊的別墅“活干得糙得多”，在廁所接管、墻根定模澆灌等方面都有問(wèn)題。

點(diǎn)評(píng)：很多購(gòu)房者都認(rèn)為，同一項(xiàng)目的住宅質(zhì)量應(yīng)該是大致相同的。但事實(shí)就如同驗(yàn)房師在豐臺(tái)世界公園南側(cè)別墅小區(qū)所見(jiàn)到的，即使是同一個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)的不同住宅，質(zhì)量也會(huì)差異顯著。陳先生表示，類似這樣的情況他們?cè)诮o客戶驗(yàn)房的過(guò)程中已經(jīng)多次遇到了，特別是開(kāi)發(fā)面積比較大，工期相對(duì)拖得較長(zhǎng)的項(xiàng)目，這樣的問(wèn)題出現(xiàn)的概率更大。單一項(xiàng)目中轉(zhuǎn)包次數(shù)較少的樓棟質(zhì)量相對(duì)較高。

剖析：一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司主管工程的負(fù)責(zé)人告訴記者，導(dǎo)致同一小區(qū)不同樓棟質(zhì)量不同的原因很多，其中較為主要的有兩個(gè)方面。

一是因?yàn)橘Y金、人員等多種因素，導(dǎo)致的項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)過(guò)程中前后承建方、監(jiān)理方的更替，不同的承建方和監(jiān)理方對(duì)建筑過(guò)程中影響質(zhì)量的細(xì)節(jié)把控能力不盡相同，這樣的更替也就導(dǎo)致了較后整個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品在品質(zhì)方面存在較大差異。還有一個(gè)是自然氣候因素，雖然目前自然氣候?qū)ㄖ^(guò)程的影響而引發(fā)的質(zhì)量問(wèn)題已經(jīng)越來(lái)越小，但它還是客觀存在的，比如在嚴(yán)寒天氣下不加防凍液進(jìn)行混凝土主體結(jié)構(gòu)的澆灌，其房屋質(zhì)量較難保證。

■驗(yàn)房困惑

“無(wú)法可依”、“有法不依”困擾驗(yàn)房師

“事實(shí)上，我們?cè)隍?yàn)房時(shí)還有許多疑惑，而且不比對(duì)建筑了解不多的普通購(gòu)房者少?！睏钸B明感慨地對(duì)記者說(shuō)。

此前，像楊連明這樣的 驗(yàn)房師們也對(duì)記者表達(dá)過(guò)類似的困惑。

驗(yàn)房師們反映，隨著北京建筑產(chǎn)品尤其是住宅產(chǎn)品類型和模式的不斷豐富，很多新型的住宅產(chǎn)品在質(zhì)量方面找不到一個(gè)適用的國(guó)家檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)，而若依據(jù)相關(guān)部門此前出臺(tái)的建筑質(zhì)量方面的強(qiáng)制要求，在某些方面又與檢測(cè)情況不盡相符，這造成了住宅質(zhì)量檢測(cè)“無(wú)法可依”的局面。例如，有些別墅的窗戶設(shè)計(jì)不合理，影響了住宅的采光甚至取暖，有些別墅的花園面積與此前開(kāi)發(fā)商承諾的不相符。由于尚無(wú)相關(guān)的規(guī)定，造成了驗(yàn)房師甄別上的困難。

此外，驗(yàn)房師們介紹，建設(shè)部《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》中明文規(guī)定，窗臺(tái)低于0.80m時(shí)應(yīng)采取防護(hù)措施。但有些開(kāi)發(fā)商卻不予執(zhí)行，比如南二三環(huán)某樓盤，一二期所有落地窗戶均沒(méi)有安裝安全護(hù)欄。另外，不少精 是“模糊合同”，只對(duì)所用裝飾材料有標(biāo)明，但對(duì)精裝修需要達(dá)到的裝飾工藝水平、裝飾的精細(xì)程度只字未提，交房時(shí)購(gòu)房者才發(fā)現(xiàn)裝修工程相當(dāng)粗糙。這又是否構(gòu)成質(zhì)量問(wèn)題？

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