土地交易嚴控戶型，市場成交活躍

　　2006年第三季度，深圳市土地供應(yīng)面積較上季度大幅增加，且成交活躍——土地公開交易11宗，交易面積達561,165.79平米，較上季度增加332%，與去年同期相比也增加了19%。

　　與此同時，深圳市開始從土地供應(yīng)方面著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)：自7月28日，位于寶安區(qū)的深圳市頭宗限戶型用地以3.27億成功拍賣后，位于寶安、龍崗的6塊限戶型用地也全部于9月15日以招標(biāo)的方式成功交易。7宗限戶型用地的成功交易，一方面表明政府對住宅結(jié)構(gòu)調(diào)整的決心，另一方面也反映出開發(fā)企業(yè)對深圳房地產(chǎn)市場的信心。

　　寫字樓市場呈現(xiàn)上升態(tài)勢，租賃市場年底供應(yīng)加大

　　2006年第三季度深圳寫字樓市場整體呈上升態(tài)勢。由于下半年企業(yè)的換房需求增加，本季度寫字樓空置面積得到明顯的消化。福田區(qū)的寫字樓仍是租賃熱點，其中以的單位成交居多。從行業(yè)需求來看，由于金融、保險和物流等行業(yè)受近期宏觀經(jīng)濟政策影響相對較小，對寫字樓仍保持較高的需求量，在總體需求中占較大比重；物流企業(yè)選擇辦公地點向西移動的趨勢仍在繼續(xù)。

　　銷售市場方面，7月出臺的“171號文”在提高外資進入房地產(chǎn)市場門檻的同時，其政策的導(dǎo)向性也對外商產(chǎn)生心理影響而在其中形成觀望氛圍，一定程度的影響了外商投資房地產(chǎn)的行為。盡管如此，本季度深圳寫字樓總體銷售市場依舊活躍，福田區(qū)的榮超經(jīng)貿(mào)在短短兩周內(nèi)預(yù)售出三萬多平米的辦公面積；竹子林片區(qū)的中國經(jīng)貿(mào)大廈本季度也取得了較好的銷售成績。

　　隨著**大廈、時代廣場、金中環(huán)商務(wù)大廈、鳳凰大廈和免稅大廈的入伙，2006年底深圳寫字樓供應(yīng)將有大的增長；而銷售方面，位于西區(qū)的在建寫字樓項目——時代科技大廈、聯(lián)泰大廈、萬軒國際目前均進展快速，預(yù)計這些項目的相繼入市銷售將形成該片區(qū)兩年以來的市場供應(yīng)。

　　住宅市場整體降溫，自住型需求比重增加

　　在今年一系列調(diào)控政策影響下，本季度深圳市總體住宅銷售市場較上季度有所降溫，新房供應(yīng)量減少，需求旺盛的局勢有所緩和——季初，新房成交量出現(xiàn)大幅下滑；隨后調(diào)控政策逐漸清晰，置業(yè)者觀望的態(tài)勢逐漸被打破，成交量有所回升，樓市交易逐漸趨于平穩(wěn)，同時新房和二手房價格漲幅也明顯減小。但高端住宅并未受到大的影響，由于國家禁止別墅用地和低密度住宅的用地供應(yīng)，日漸稀缺的高端住宅物業(yè)依然受到置業(yè)者的追捧，本季度深圳高端住宅市場呈現(xiàn)供求兩旺的局面。

　　此外，171號文、108號文(《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》)的出臺，以及貸款利率的上調(diào)，再次對住宅投資市場造成影響，投資客明顯減少，自住型需求在購購者中所占比重增加。

　　三級市場方面，雖然本季度初二手住宅交易受到一定影響，但關(guān)內(nèi)開發(fā)用地的零供應(yīng)和新房供應(yīng)的逐漸減少必將加速二手市場的發(fā)展，其分流新房需求的功能也將日益增強，因此預(yù)計未來從一手房分流轉(zhuǎn)移的自住型客戶將給二手住宅市場帶來強勁的剛性需求。而受購賣市場日趨理性的影響，整體住宅租賃市場也將日趨活躍。

　　零售行業(yè)需求較大，商鋪投資相對活躍

　　本季度零售行業(yè)對商鋪需求較大：沃爾瑪本季度擴張迅速，已簽約燕南路88號和君逸世家，并將原山姆會員店改為購物廣場重新開業(yè)；蘇寧電器同時簽約華強北的群星廣場和南山區(qū)的西城印象，華強店將于十一黃金周開業(yè)。

　　大型購物方面，位于福田區(qū)怡景城順利進入招商較后階段，已有超過300家國際品牌商家與其達成合作協(xié)議；同在福田區(qū)的星河Coco Park已經(jīng)交付租戶裝修，并陸續(xù)開業(yè)；位于南山區(qū)的天利18街，在家樂福超市簽約進駐的帶動下，其它鋪位招商情況良好；益田假日廣場目前正與多家知名零售商洽談合作事宜，中影嘉禾影城已簽約入駐。此外，華潤二期在本季度也已經(jīng)開始著手招商準(zhǔn)備工作。

　　相對住宅市場，本季度商鋪市場投資活躍：新供應(yīng)商業(yè)項目銷售情況良好，華強東商業(yè)開盤當(dāng)日基本售罄；新梅龍·站前商業(yè)街在發(fā)售當(dāng)日也達到70%的銷售率；大宗投資方面，中信深圳集團與平安信托投資于8月25日簽署30億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議，其中20億用于購置中信部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)(即中信城市廣場)；美國保德信集團以9.5億購得怡景城50%的股份。

　　值得關(guān)注的是，一些中小開發(fā)商由于自身經(jīng)營能力有限，開始將其持有的商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)營為售，造成本季度社區(qū)商鋪及中小型商業(yè)供應(yīng)量有所增加；同時，越來越多的實力開發(fā)商則著眼于長期回報，大型商業(yè)項目中只租不售的模式逐漸成為主流。

　　95號文促進工業(yè)市場未來供應(yīng)，外商投資興趣不減

　　受到95號文(《關(guān)于處理寶安龍崗兩區(qū)城市化土地問題的若干規(guī)定》)的影響，各開發(fā)商為使持有的土地合法化，加快了轉(zhuǎn)地工作并積極開發(fā)。受其影響，深圳工業(yè)市場的供應(yīng)量在未來1-2年內(nèi)將有所增加。

　　盡管171號文提高了外商投資工業(yè)物業(yè)的門檻，但由于深圳投資環(huán)境的改善及世界知名企業(yè)的紛紛進駐，多家大的基金公司都對深圳的工業(yè)物業(yè)表現(xiàn)出濃厚的興趣?？萍紙@中區(qū)由于土地的充足儲備和配套的不斷完善，逐漸受到企業(yè)的關(guān)注，目前正與多家世界知名企業(yè)洽談合作事宜。

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