二手房的差異化較大，對每套房屋都要具體情況具體分析。投資者在投資前一定要認真分析可能面臨的各種風險，這樣才能在不被夾子夾住的情況下，吃到餡餅。

市場火爆并不等于說，只要投資就肯定成功。盲目投資增加了失敗的風險，其實還有很多風險隱藏在投資者投資的道路上。我愛我家公司副總裁胡景暉說，投資二手房的風險包括房屋拆遷、房屋空置等很多變數(shù)。另外在二手房投資中需要考察周邊新商品房的價格走勢，如果剛剛購完二手房，周邊新商品房的價格就降下來的話，對二手房投資者是一項較大的不利因素。

　　“在二手房投資中，對于高端物業(yè)的投資(即二手公寓、二手別墅等)需要謹慎，因為二手房的差異化較大，每套房屋都要具體情況具體分析。”胡景暉說，如要進行二手房投資，較好咨詢相關的專業(yè)人士以降低風險。

　　拆遷風險

　　一年多前，肖為曾在北京崇文門附近看中了一套二手房，反復比較其地段、面積、設施和價格，他都覺得很合適。但在簽合同前他多留了個心眼，經過多方打聽，了解到這個地區(qū)即將拆遷。他很幸運，因為有不少投資者在購完以后才知道真實情況，雖然可以有一定的補償，但一般來說總是得不償失，造成不必要的損失。

　　另外，如果投資者購下了非法建筑、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓的房產，損失就不可避免了。

　　出租管理風險

　　投資者購二手房，就是希望投資置業(yè)，以達到資產增資的目的，尤其是在目前股市持續(xù)低迷的情形下。如果是想通過收取租金體現(xiàn)收益，在購購之前就應該想清楚，這一區(qū)域的房子可以租給誰，租金多少。如果大家都想投資房產，通過租金獲益，房東多，房客少，租金就會自然呈下降趨勢。另外，出租住房獲益是一個漫長的過程，同時還要考慮對出租住房的管理和出租前后的變動因素，如果這套房子離自己住的地方很遠，照應起來成本就太高了。一時找不到租房者；二手房供大于求，租金下降；租房者不守信用，一跑了之，甚至變相偷走房中家具、留下大筆電話賬單；這些都是現(xiàn)實中的風險。

　　變現(xiàn)風險

　　有業(yè)內人士向本刊記者表示，其實，投資二手房的缺憾就是不動產變現(xiàn)的風險。不少人只看到二手房房價節(jié)節(jié)攀升，但是一旦投資者急需現(xiàn)金，將房子拿到市場上出售時，才會發(fā)現(xiàn)有可能“有價無市”，難以靠升值后的價位售出獲取差價。

　　這是因為房產所有者通常不會自己尋找購家，而是委托中介，中介一般都要賺取差價。除非房產所在區(qū)域有特殊的好消息，比如政策調整或大型設施的建設帶來周邊區(qū)域房價的大幅上升，否則將很難博取“短差”。

　　中介圈套風險

　　目前，中國各主要城市基本上都有上千家大大小小的房產中介機構，但從業(yè)人員素質參差不齊，有的小中介公司靠收取低廉的中介費用吸引客戶，可是沒有配備專業(yè)的房產評估人員。一些從業(yè)人員的不規(guī)范行為對二手房市場價格上揚起著推波助瀾的作用，較終倒霉的還是投資者。

　　在一家媒體工作的李賓，經某中介公司介紹，選中了西三環(huán)的一處二手房，交了訂金300元后，他就等著與中介公司簽訂購房合同。但中介公司又聲稱，賣方先前談定的價錢有變動，問他是否能接受新的價格。新的價錢要比原定價格高很多。李賓無法接受，雙方就此商榷多次，意見始終不能統(tǒng)一，較后，合同沒有簽成。為此花費了大量時間和精力的李賓不但沒有購成房子，還搭上了300元訂金。

　　李賓的經歷在許多二手房的投資者身上都出現(xiàn)過。隨著“二手房”市場日益火爆，陷阱也日益增多，而不規(guī)范的“二手房”中介機構也為投資者設置了一個個圈套。

　　圈套一：中介商不讓購房者與房主見面，從中賺取差價。按照有關規(guī)定，中介機構在經營活動中只能收取服務費，不能從事經銷活動賺取差價。但有的中介商在業(yè)務撮合過程中編造房主出差、沒空等謊言，不讓購賣雙方見面，從中賺取數(shù)千元甚至數(shù)萬元的差價。

　　圈套二：中介商不讓購房者到預購房屋內觀察，有意隱瞞房屋質量問題。購置商品房要按質論價，可有的中介商經常借口房主不讓看、房主不在、質量完全有保證等理由，不讓購房者到實地察看。購房者待辦理交接手續(xù)時，才發(fā)現(xiàn)房屋的質量有明顯問題。

　　圈套三：中介商不向購房者如實說明出售房屋所處地段的規(guī)劃情況。預購“二手房”者在中介機構的“幫助”下辦妥了購房手續(xù)后才發(fā)現(xiàn)，所購“二手房”面臨拆遷。如不購購，則需付違約金。

　　圈套四：中介商沒有如實介紹商品房面積。目前表示商品房建筑面積的方法有兩種，一種是帶公用部分的建筑面積，另一種是不帶公用部分的建筑面積。在中介過程中，中介商只籠統(tǒng)介紹建筑面積，消費者誤認為中介商介紹的建筑面積是不帶公用部分的建筑面積，事后，發(fā)生糾紛，受損失的還是投資者。

　　圈套五：玩弄文字游戲，簽訂不公平合同。中介商在擔當中介過程中，對自身有利的條款寫得比較明確，對自身不利的條款寫得比較含糊，而購房者因缺乏經驗等原因往往予以認可，一旦發(fā)生糾紛，購房者有苦難言。

　　胡景暉表示，投資二手房還是選擇大型的品牌中介比較保險。因為個人的成交風險難以保障，選擇大型的品牌中介公司不僅可以得到更多有效的房屋信息，更能降低交易過程中存在的各種風險。

　　價格高于價值風險

　　二手房交易的重要一環(huán)是需對交易房屋進行評估。在這個環(huán)節(jié)存在的風險就是房屋評估價偏離房屋的市場價值。

　　在二手房成交活躍的時候，幾個人爭搶同一套二手房的情形經常出現(xiàn)，就像拍賣場上的競價一般，較終房主肯定會把房子賣給出價較高的人。這樣，投資者購房心切，在競價中為打敗對手難免會失去理智，造成房價高出二手房本身價值的情況。業(yè)內專家已經擔心，上海不少人在2001年花大價錢購下的二手房以后肯定是原價也賣不動，只能低價出手。不要說增值，可能在一段時間內連保值也是空談。

　　還貸和特殊風險

　　有的人購二手房，還貸能力滿打滿算，也不考慮未來生病、工作變動的風險；有的人甚至將明年漲工資的錢也算入每月可還的款項中，這樣還貸風險無形中變大。萬一銀行利率上調或有其他意外發(fā)生就會處于被動。

　　另外，如有的房子發(fā)生過兇案等事情，使房子成為“兇宅”，房主當然不愿繼續(xù)居住，要將房子出手，也許賣得很便宜。但不管投資者是否迷信，接盤此類“兇宅”，難免會在心中蒙上陰影。

　　所以，投資者在投資前一定要看好和分析好各種風險成本，這樣才能在不被夾子夾住的情況下，吃到餡餅。

記者王勇 尚言

來源：新浪房產

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