根據(jù) 1999年12月8日出臺(tái)的《江蘇省普通住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)等級(jí)收費(fèi)暫行辦法》，住宅區(qū)物業(yè)管理公共性收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)即便是較高的5級(jí)，每月每平方米也就是0.5元。在上限已經(jīng)很明確的情況下，南京的物業(yè)管理公司面臨的就是拿出較有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格來(lái)。招標(biāo)書(shū)發(fā)出后，南京的很多物業(yè)管理公司次仔細(xì)測(cè)算起自己的成本來(lái)。江蘇愛(ài)濤置業(yè)的總經(jīng)理梁蘇拉說(shuō)，南京的物業(yè)管理市場(chǎng)才剛剛啟動(dòng)，老百姓對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)一向頗有意見(jiàn)，這次明確將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作為硬杠桿，顯然增加了物業(yè)管理公司的壓力，比如愛(ài)濤置業(yè)要想在招標(biāo)中獲勝，就要拿出更具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格來(lái)，降低一個(gè)收費(fèi)等級(jí)，提高一個(gè)服務(wù)檔次，勢(shì)必要求各家公司物業(yè)管理人員一人多專(zhuān)、一人多崗，以降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這對(duì)南京的物業(yè)管理行業(yè)無(wú)疑將起到積極的作用。

　附：南京兩次物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)效果分析。

　　1999年12月5日，南京百家湖花園住宅區(qū)就物業(yè)管理單位進(jìn)行了招投標(biāo)。2000年3月20日，南京龍江高教公寓又以招標(biāo)的方式面向社會(huì)選聘“管家”。較終，兩家物業(yè)管理公司取得了龍江高教公寓南北兩大片區(qū)的管理權(quán)。南京市的這兩次招投標(biāo)活動(dòng)推動(dòng)了江蘇，特別是南京市物業(yè)管理市場(chǎng)化的進(jìn)程。

1)百花湖花園住宅區(qū)招標(biāo)概況

(1)物業(yè)標(biāo)的：在建，規(guī)劃建設(shè)26，8萬(wàn)平方米，已建11萬(wàn)平方米，其中別墅3萬(wàn)平方米(已入住)。

　　物業(yè)類(lèi)型有別墅、高端公寓。設(shè)施基本齊全，維修基金基本落實(shí)。

　　物業(yè)管理區(qū)域：一個(gè)。

(2)招標(biāo)范圍：全國(guó)公開(kāi)招標(biāo)，公證部門(mén)全過(guò)程公證。

(3)招標(biāo)主體：物業(yè)管理主管部門(mén)受開(kāi)發(fā)商委托，與開(kāi)發(fā)商共同招標(biāo)并運(yùn)作。

(4)投標(biāo)方：深圳、上海、江蘇等地的6家物業(yè)管理公司。

(5)評(píng)委組成：建設(shè)部、北京、上海、深圳及高等院校、開(kāi)發(fā)商等 專(zhuān)家10人。

(6)評(píng)標(biāo)方式：專(zhuān)家綜合評(píng)定，其中信譽(yù)調(diào)查由招標(biāo)辦隨機(jī)抽查評(píng)分。

(7)評(píng)分類(lèi)別及權(quán)重：信譽(yù)(12％)、標(biāo)書(shū)(54％)、答辯(34％)

(8)公共服務(wù)費(fèi)確定：政府定價(jià)：別墅，3元／(月•平方米)；高端公寓，0.5元／(月•平方米)。

(9)招標(biāo)執(zhí)行依據(jù)：借鑒其他省市經(jīng)驗(yàn)。

2)龍江高教公寓招標(biāo)概況

(1)物業(yè)標(biāo)的：已建29.3萬(wàn)平方米，南北兩片，即將入住率95％以上。

　物業(yè)類(lèi)型：經(jīng)濟(jì)適用型普通高層住宅，設(shè)施齊全，但車(chē)位、管理用房等不足，落實(shí)了維修基金；物業(yè)管理區(qū)域?yàn)?2個(gè)。

(2)招標(biāo)范圍：南京地區(qū)省、市物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)，公證部門(mén)全過(guò)程公證。

(3)投標(biāo)方：南京地區(qū)省、市屬12家企業(yè)。

(4)評(píng)委組成：業(yè)主委員會(huì)、省主管部門(mén)、市物業(yè)管理協(xié)會(huì)、院校、企業(yè)等 專(zhuān)家7人。

(5)評(píng)標(biāo)方式：借鑒工程招標(biāo)方式，無(wú)底價(jià)競(jìng)標(biāo)，專(zhuān)家評(píng)標(biāo)，業(yè)主委員會(huì)較終定標(biāo)，其中信譽(yù)調(diào)查由業(yè)主委員會(huì)隨機(jī)抽查評(píng)分。

(6)評(píng)分類(lèi)別及權(quán)重：信譽(yù)(10％)，標(biāo)書(shū)(30％)，價(jià)格(50％)，答辯(10％)。

(7)公共服務(wù)費(fèi)確定：政府指導(dǎo)價(jià)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)相結(jié)合，中標(biāo)價(jià)為0.36?元／(月•平方米)，?業(yè)主委員會(huì)標(biāo)底價(jià)為0.34元／(月•平方米)。

(8)招標(biāo)執(zhí)行依據(jù)：《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》，并借鑒其他經(jīng)驗(yàn)。

3)兩次物業(yè)管理招投標(biāo)的啟示

(1)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程需要政府積極引導(dǎo)，規(guī)范行為。從整體上來(lái)看，江蘇省目前物業(yè)管理發(fā)展還很不平衡，基本上處于單位壟斷、開(kāi)發(fā)商壟斷、行業(yè)壟斷的狀況，未形成統(tǒng)一的物業(yè)管理有形市場(chǎng)和無(wú)形市場(chǎng)，不利于生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)。物業(yè)管理的招投標(biāo)活動(dòng)，迫切需要政府從適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，積極培育和完善市場(chǎng)，包括建立物業(yè)管理招投標(biāo)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，在物業(yè)管理培訓(xùn)中增設(shè)招投標(biāo)課程，有步驟地進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)主任培訓(xùn)等。同時(shí)，建立健全物業(yè)管理市場(chǎng)化的法律法規(guī)體系，制定規(guī)范統(tǒng)一的“游戲規(guī)則”，營(yíng)造良好的市場(chǎng)交易環(huán)境。

(2)增強(qiáng)業(yè)主自治能力，發(fā)揮開(kāi)發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)的作用。百家湖花園物業(yè)管理屬前期物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)，而龍江高教公寓則是以業(yè)主委員會(huì)為招標(biāo)主體，并具體操作招標(biāo)活動(dòng)。業(yè)主委員會(huì)作為物業(yè)管理市場(chǎng)的主體地位得以明確，作用得以發(fā)揮，為業(yè)主委員會(huì)成為高教公寓的決策奠定了良好的基礎(chǔ)。

　　另一方面，隨著住房制度改革的深入，購(gòu)房者對(duì)房屋的增值及附加值要求越來(lái)越高。商品房已從過(guò)去簡(jiǎn)單的區(qū)位、面積、戶(hù)型向環(huán)境和服務(wù)延伸。開(kāi)發(fā)商開(kāi)始重視自己產(chǎn)品的物業(yè)管理，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)改變 “自建自管”狀況，找到了提升產(chǎn)品的新賣(mài)點(diǎn)。

(3)物業(yè)管理企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的意識(shí)強(qiáng)烈。兩次招投標(biāo)活動(dòng)，均引來(lái)數(shù)十家企業(yè)積極參與，踴躍投標(biāo)，共同表現(xiàn)了對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)化的信心和決心。龍江高教公寓是全國(guó)有著特殊意義的住宅區(qū)，工程建設(shè)伊始，國(guó)務(wù)院專(zhuān)業(yè)就非常關(guān)注，省政府明確提出要將其建成“ 的建筑， 的居住人群， 的居住環(huán)境， 的物業(yè)管理”的住宅區(qū)。高教公寓具有規(guī)模大，即將入住率高，業(yè)主素質(zhì)高的特點(diǎn)。眾多企業(yè)希望通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，使自身經(jīng)營(yíng)上規(guī)模，達(dá)到提升企業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)和品牌的目的。同時(shí)，通過(guò)參與競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)也看到了自身的差距，認(rèn)識(shí)到今天的參與是為了以后走向市場(chǎng)打下基礎(chǔ)?！耙匀藶楸尽保耙詷I(yè)主為本”，為業(yè)主提供全方位的便利條件，提供因地制宜的特色服務(wù)，以其他收益彌補(bǔ)公共服務(wù)費(fèi)的不足，是中標(biāo)企業(yè)共同的想法。

(4)需要引起重視和改進(jìn)的問(wèn)題：

①工程建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)的現(xiàn)象依然存在。兩個(gè)物業(yè)標(biāo)的，均不同程度存在設(shè)施不足問(wèn)題。如高教公寓自行車(chē)停放車(chē)位嚴(yán)重不足(設(shè)計(jì)每戶(hù)1.8輛)，地下進(jìn)出口太小，無(wú)汽車(chē)泊位，缺少物業(yè)管理用房，垃圾中轉(zhuǎn)困難等問(wèn)題，給物業(yè)管理帶來(lái)先天不足的遺憾。

②物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，其招投標(biāo)不同于工程、設(shè)備招投標(biāo)。評(píng)標(biāo)應(yīng)側(cè)重企業(yè)的信譽(yù)、業(yè)績(jī)和標(biāo)書(shū)中的方案質(zhì)量、答辯的應(yīng)變能力等，而將公共服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)單列作為評(píng)分類(lèi)別，其權(quán)重不宜超過(guò)20％。

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