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物業(yè)管理招投標(biāo)案例分析
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 1059 次
為解決南京高校教師住房困難的全國(guó)工程 ——南京龍江小區(qū)10幢高校公寓于2000年4月底交付使用,占地約30萬(wàn)平方米,由南北兩個(gè)區(qū)域組成。龍江高校公寓委托管理期限為3年。特別引人注目的是龍江高校公寓業(yè)主管理委員會(huì)在此次招標(biāo)中明確提出,物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)價(jià)占招標(biāo)總分的一半,標(biāo)書(shū)占30分,答辯和企業(yè)信譽(yù)分別占10分。
根據(jù) 1999年12月8日出臺(tái)的《江蘇省普通住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)等級(jí)收費(fèi)暫行辦法》,住宅區(qū)物業(yè)管理公共性收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)即便是較高的5級(jí),每月每平方米也就是0.5元。在上限已經(jīng)很明確的情況下,南京的物業(yè)管理公司面臨的就是拿出較有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格來(lái)。招標(biāo)書(shū)發(fā)出后,南京的很多物業(yè)管理公司次仔細(xì)測(cè)算起自己的成本來(lái)。江蘇愛(ài)濤置業(yè)的總經(jīng)理梁蘇拉說(shuō),南京的物業(yè)管理市場(chǎng)才剛剛啟動(dòng),老百姓對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)一向頗有意見(jiàn),這次明確將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作為硬杠桿,顯然增加了物業(yè)管理公司的壓力,比如愛(ài)濤置業(yè)要想在招標(biāo)中獲勝,就要拿出更具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格來(lái),降低一個(gè)收費(fèi)等級(jí),提高一個(gè)服務(wù)檔次,勢(shì)必要求各家公司物業(yè)管理人員一人多專(zhuān)、一人多崗,以降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,這對(duì)南京的物業(yè)管理行業(yè)無(wú)疑將起到積極的作用。
附:南京兩次物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)效果分析。
1999年12月5日,南京百家湖花園住宅區(qū)就物業(yè)管理單位進(jìn)行了招投標(biāo)。2000年3月20日,南京龍江高教公寓又以招標(biāo)的方式面向社會(huì)選聘“管家”。較終,兩家物業(yè)管理公司取得了龍江高教公寓南北兩大片區(qū)的管理權(quán)。南京市的這兩次招投標(biāo)活動(dòng)推動(dòng)了江蘇,特別是南京市物業(yè)管理市場(chǎng)化的進(jìn)程。
1)百花湖花園住宅區(qū)招標(biāo)概況
(1)物業(yè)標(biāo)的:在建,規(guī)劃建設(shè)26,8萬(wàn)平方米,已建11萬(wàn)平方米,其中別墅3萬(wàn)平方米(已入住)。
物業(yè)類(lèi)型有別墅、高端公寓。設(shè)施基本齊全,維修基金基本落實(shí)。
物業(yè)管理區(qū)域:一個(gè)。
(2)招標(biāo)范圍:全國(guó)公開(kāi)招標(biāo),公證部門(mén)全過(guò)程公證。
(3)招標(biāo)主體:物業(yè)管理主管部門(mén)受開(kāi)發(fā)商委托,與開(kāi)發(fā)商共同招標(biāo)并運(yùn)作。
(4)投標(biāo)方:深圳、上海、江蘇等地的6家物業(yè)管理公司。
(5)評(píng)委組成:建設(shè)部、北京、上海、深圳及高等院校、開(kāi)發(fā)商等 專(zhuān)家10人。
(6)評(píng)標(biāo)方式:專(zhuān)家綜合評(píng)定,其中信譽(yù)調(diào)查由招標(biāo)辦隨機(jī)抽查評(píng)分。
(7)評(píng)分類(lèi)別及權(quán)重:信譽(yù)(12%)、標(biāo)書(shū)(54%)、答辯(34%)
(8)公共服務(wù)費(fèi)確定:政府定價(jià):別墅,3元/(月•平方米);高端公寓,0.5元/(月•平方米)。
(9)招標(biāo)執(zhí)行依據(jù):借鑒其他省市經(jīng)驗(yàn)。
2)龍江高教公寓招標(biāo)概況
(1)物業(yè)標(biāo)的:已建29.3萬(wàn)平方米,南北兩片,即將入住率95%以上。
物業(yè)類(lèi)型:經(jīng)濟(jì)適用型普通高層住宅,設(shè)施齊全,但車(chē)位、管理用房等不足,落實(shí)了維修基金;物業(yè)管理區(qū)域?yàn)?2個(gè)。
(2)招標(biāo)范圍:南京地區(qū)省、市物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo),公證部門(mén)全過(guò)程公證。
(3)投標(biāo)方:南京地區(qū)省、市屬12家企業(yè)。
(4)評(píng)委組成:業(yè)主委員會(huì)、省主管部門(mén)、市物業(yè)管理協(xié)會(huì)、院校、企業(yè)等 專(zhuān)家7人。
(5)評(píng)標(biāo)方式:借鑒工程招標(biāo)方式,無(wú)底價(jià)競(jìng)標(biāo),專(zhuān)家評(píng)標(biāo),業(yè)主委員會(huì)較終定標(biāo),其中信譽(yù)調(diào)查由業(yè)主委員會(huì)隨機(jī)抽查評(píng)分。
(6)評(píng)分類(lèi)別及權(quán)重:信譽(yù)(10%),標(biāo)書(shū)(30%),價(jià)格(50%),答辯(10%)。
(7)公共服務(wù)費(fèi)確定:政府指導(dǎo)價(jià)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)相結(jié)合,中標(biāo)價(jià)為0.36?元/(月•平方米),?業(yè)主委員會(huì)標(biāo)底價(jià)為0.34元/(月•平方米)。
(8)招標(biāo)執(zhí)行依據(jù):《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》,并借鑒其他經(jīng)驗(yàn)。
3)兩次物業(yè)管理招投標(biāo)的啟示
(1)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程需要政府積極引導(dǎo),規(guī)范行為。從整體上來(lái)看,江蘇省目前物業(yè)管理發(fā)展還很不平衡,基本上處于單位壟斷、開(kāi)發(fā)商壟斷、行業(yè)壟斷的狀況,未形成統(tǒng)一的物業(yè)管理有形市場(chǎng)和無(wú)形市場(chǎng),不利于生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)。物業(yè)管理的招投標(biāo)活動(dòng),迫切需要政府從適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度,積極培育和完善市場(chǎng),包括建立物業(yè)管理招投標(biāo)中介服務(wù)機(jī)構(gòu),在物業(yè)管理培訓(xùn)中增設(shè)招投標(biāo)課程,有步驟地進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)主任培訓(xùn)等。同時(shí),建立健全物業(yè)管理市場(chǎng)化的法律法規(guī)體系,制定規(guī)范統(tǒng)一的“游戲規(guī)則”,營(yíng)造良好的市場(chǎng)交易環(huán)境。
(2)增強(qiáng)業(yè)主自治能力,發(fā)揮開(kāi)發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)的作用。百家湖花園物業(yè)管理屬前期物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng),而龍江高教公寓則是以業(yè)主委員會(huì)為招標(biāo)主體,并具體操作招標(biāo)活動(dòng)。業(yè)主委員會(huì)作為物業(yè)管理市場(chǎng)的主體地位得以明確,作用得以發(fā)揮,為業(yè)主委員會(huì)成為高教公寓的決策奠定了良好的基礎(chǔ)。
另一方面,隨著住房制度改革的深入,購(gòu)房者對(duì)房屋的增值及附加值要求越來(lái)越高。商品房已從過(guò)去簡(jiǎn)單的區(qū)位、面積、戶(hù)型向環(huán)境和服務(wù)延伸。開(kāi)發(fā)商開(kāi)始重視自己產(chǎn)品的物業(yè)管理,通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)改變 “自建自管”狀況,找到了提升產(chǎn)品的新賣(mài)點(diǎn)。
(3)物業(yè)管理企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的意識(shí)強(qiáng)烈。兩次招投標(biāo)活動(dòng),均引來(lái)數(shù)十家企業(yè)積極參與,踴躍投標(biāo),共同表現(xiàn)了對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)化的信心和決心。龍江高教公寓是全國(guó)有著特殊意義的住宅區(qū),工程建設(shè)伊始,國(guó)務(wù)院專(zhuān)業(yè)就非常關(guān)注,省政府明確提出要將其建成“ 的建筑, 的居住人群, 的居住環(huán)境, 的物業(yè)管理”的住宅區(qū)。高教公寓具有規(guī)模大,即將入住率高,業(yè)主素質(zhì)高的特點(diǎn)。眾多企業(yè)希望通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),使自身經(jīng)營(yíng)上規(guī)模,達(dá)到提升企業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)和品牌的目的。同時(shí),通過(guò)參與競(jìng)爭(zhēng),企業(yè)也看到了自身的差距,認(rèn)識(shí)到今天的參與是為了以后走向市場(chǎng)打下基礎(chǔ)?!耙匀藶楸尽保耙詷I(yè)主為本”,為業(yè)主提供全方位的便利條件,提供因地制宜的特色服務(wù),以其他收益彌補(bǔ)公共服務(wù)費(fèi)的不足,是中標(biāo)企業(yè)共同的想法。
(4)需要引起重視和改進(jìn)的問(wèn)題:
①工程建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)的現(xiàn)象依然存在。兩個(gè)物業(yè)標(biāo)的,均不同程度存在設(shè)施不足問(wèn)題。如高教公寓自行車(chē)停放車(chē)位嚴(yán)重不足(設(shè)計(jì)每戶(hù)1.8輛),地下進(jìn)出口太小,無(wú)汽車(chē)泊位,缺少物業(yè)管理用房,垃圾中轉(zhuǎn)困難等問(wèn)題,給物業(yè)管理帶來(lái)先天不足的遺憾。
②物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè),其招投標(biāo)不同于工程、設(shè)備招投標(biāo)。評(píng)標(biāo)應(yīng)側(cè)重企業(yè)的信譽(yù)、業(yè)績(jī)和標(biāo)書(shū)中的方案質(zhì)量、答辯的應(yīng)變能力等,而將公共服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)單列作為評(píng)分類(lèi)別,其權(quán)重不宜超過(guò)20%。
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