在通過(guò)資格預(yù)審之后，物業(yè)管理公司便可按以下步驟實(shí)施投標(biāo)：

　　(一)購(gòu)購(gòu)閱讀招標(biāo)文件

　　物業(yè)管理公司要想取得招標(biāo)文件必須向業(yè)主購(gòu)購(gòu)，而取得招標(biāo)文件之后，何閱讀成為關(guān)系到投標(biāo)成敗的重要環(huán)節(jié)。

　　頭先，招標(biāo)文件可能會(huì)由于篇幅較長(zhǎng)而出現(xiàn)前后文不一致、某些內(nèi)容不清晰的情況。這些錯(cuò)誤雖是由于招標(biāo)業(yè)主的原因，但若投標(biāo)企業(yè)在投標(biāo)前不加重視，甚至不能發(fā)現(xiàn)，將可能影響投標(biāo)標(biāo)價(jià)的制定，以至影響投標(biāo)的成功，甚至還可能影響中標(biāo)后合同的履行。因此，投標(biāo)氽業(yè)在這一階段，應(yīng)本著仔細(xì)謹(jǐn)慎的原則，閱讀并盡可能找出錯(cuò)誤，再按其不同性質(zhì)與重要性，將這些錯(cuò)誤與遺漏劃分為"招標(biāo)前由業(yè)主明確答復(fù)"和"計(jì)入索賠項(xiàng)目"兩類。

　　其次，從事國(guó)際投標(biāo)的公司還應(yīng)注意招標(biāo)文件的翻譯。不同的翻譯可能會(huì)導(dǎo)致招標(biāo)文件內(nèi)容面目全非，而由精通外語(yǔ)的計(jì)價(jià)員直接閱讀招標(biāo)文件則是解決這一問(wèn)題的理想辦法。

　　此外，招標(biāo)公司還應(yīng)注意要對(duì)招標(biāo)文件中的各項(xiàng)規(guī)定，如開(kāi)標(biāo)時(shí)間、定標(biāo)時(shí)問(wèn)、投標(biāo)保證書(shū)等，尤其是圖紙、設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)和管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、要求和范圍予以足夠重視，做出仔細(xì)研究。

　　(二)考察現(xiàn)場(chǎng)

　　通常，開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)將根據(jù)需要組織參與投標(biāo)的物業(yè)管理公司統(tǒng)一參觀現(xiàn)場(chǎng)，并向他們做出相關(guān)的必要介紹，其目的在于幫助投標(biāo)公司充分了解物業(yè)情況，以合理計(jì)算標(biāo)價(jià)。在考察過(guò)程中，投標(biāo)人還將就投標(biāo)公司代表所提出的有關(guān)投標(biāo)的各種疑問(wèn)做出口頭回答，但這種口頭答疑并不具備法律效力。只有在投標(biāo)者以書(shū)面形式提出問(wèn)題并由招標(biāo)人做出書(shū)面答復(fù)時(shí)，才能產(chǎn)生法律約束力。

　　根據(jù)慣例，投標(biāo)人應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)條件考察結(jié)果自行負(fù)責(zé)，開(kāi)發(fā)商將認(rèn)為投標(biāo)者已掌握了現(xiàn)場(chǎng)情況，明確了現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)與投標(biāo)報(bào)價(jià)有關(guān)的外在風(fēng)險(xiǎn)條件。投標(biāo)人不得在接管后對(duì)物業(yè)外在的質(zhì)量問(wèn)題提出異議，申明條件不利而要求索賠(當(dāng)然，其內(nèi)在且不能從外部發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題除外)。因此，投標(biāo)公司對(duì)這一步驟不得掉以輕心，必須就以下方面進(jìn)行細(xì)致了解：

　　1．若物業(yè)管理在物業(yè)竣工前期介入，則應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)查看工程土建構(gòu)造，內(nèi)外安裝的合理性，尤其是消防安全設(shè)備、自動(dòng)化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、電力交通通訊設(shè)備等，必要時(shí)做好日后養(yǎng)護(hù)、維護(hù)要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄，交與開(kāi)發(fā)商商議。前期介入的優(yōu)點(diǎn)在于物業(yè)管理公司可與業(yè)主更好地協(xié)調(diào)，有利于其接管后的管理。物業(yè)管理公司應(yīng)盡量利用這一機(jī)會(huì)，認(rèn)真準(zhǔn)備、仔細(xì)查看，參與業(yè)豐的設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)，甚至可以就業(yè)主設(shè)計(jì)的不合理之處提出修改意見(jiàn)，或提出更好的設(shè)計(jì)建議。

　　2．若物業(yè)已經(jīng)竣工，則物業(yè)管理公司應(yīng)按以下標(biāo)準(zhǔn)視察項(xiàng)目：

　　(1)工程項(xiàng)目施工是否符合合同規(guī)定與設(shè)計(jì)圖紙要求；
　　(2)技術(shù)經(jīng)檢驗(yàn)達(dá)到國(guó)家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能滿足使用要求；
　　(3)竣工工程達(dá)到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常；
　　(4)設(shè)備調(diào)試、試運(yùn)轉(zhuǎn)達(dá)到設(shè)計(jì)要求；
　　(5)確保外在質(zhì)量無(wú)重大問(wèn)題；
　　(6)周?chē)迷O(shè)施分布情況。

　　3．主要業(yè)主情況，包括收入層次、主要服務(wù)要求與所需特殊服務(wù)等。這些情況可由投標(biāo)公司自行安排人員與時(shí)間進(jìn)行調(diào)查。

　　4．當(dāng)?shù)氐臍夂?、地質(zhì)、地理?xiàng)l件。這些條件與接管后的服務(wù)密切相關(guān)。例_如，上海的氣候四季分明，晝夜溫差較大，春夏之交還有黃梅季節(jié)，因此這里的物業(yè)注重朝向、通風(fēng)與綠化，相應(yīng)其物業(yè)管理也更應(yīng)注意加強(qiáng)環(huán)境維護(hù)與季節(jié)更替時(shí)的服務(wù)。再如素有"山城"之稱的重慶，其特點(diǎn)在于春秋兩季不分明，濕度大，夏季氣候悶熱，且由于地勢(shì)起伏大，交通甚為不便，因此這里的物業(yè)管理則應(yīng)突出交通便利服務(wù)與夏季的防暑工作。由此可見(jiàn)，這些地理與氣候的差異必然導(dǎo)致具體服務(wù)內(nèi)容的差異，只有當(dāng)物業(yè)管理公司了解這些差異時(shí)，其服務(wù)才會(huì)有的放矢，事半功倍。

　　(三)制定管理服務(wù)方案及工作量

　　通常投標(biāo)公司可根據(jù)招標(biāo)文件中的物業(yè)情況和管理服務(wù)范圍、要求，詳細(xì)列出完成所要求管理服務(wù)任務(wù)的方法及工作量。

　　住宅小區(qū)的特點(diǎn)在于規(guī)劃集中，功能多樣，產(chǎn)權(quán)多元，管理復(fù)雜。為突出其居住、服務(wù)、經(jīng)濟(jì)功能，物業(yè)管理內(nèi)容應(yīng)包括房屋的維護(hù)與修繕管理、環(huán)境的維護(hù)管理、市政公用設(shè)施的維護(hù)管理及綠化、治安管理等，其管理應(yīng)是日常維護(hù)、修繕。

　　對(duì)于寫(xiě)字樓，其管理側(cè)重于為該樓宇中的工作人員提供一個(gè)舒適的工作環(huán)境，服務(wù)內(nèi)容應(yīng)包括裝修圖紙審批、維修服務(wù)、保安服務(wù)、清潔服務(wù)、咨詢服務(wù)、公關(guān)服務(wù)等，其應(yīng)突出清潔、安全保衛(wèi)工作。

　　商業(yè)樓宇管理的則在于建立良好的商業(yè)形象，以吸引更多消費(fèi)者，故其日常管理工作包括安全保衛(wèi)工作、消防工作、設(shè)備管理、清潔衛(wèi)生工作、車(chē)輛管理工作等，其應(yīng)是保安、清潔工作。

　　工業(yè)廠房與倉(cāng)庫(kù)的管理因關(guān)系到產(chǎn)品質(zhì)量與丟失損壞等問(wèn)題，其服務(wù)項(xiàng)目主要是做好各項(xiàng)保障事務(wù)，如材料、物資、設(shè)備、工具的供應(yīng)保障；工作生活設(shè)施及工作條件的保障；優(yōu)美環(huán)境和娛樂(lè)的保障等，其應(yīng)放在材料、物資及工作條件的安全保障之上。

　　投標(biāo)物業(yè)可根據(jù)招標(biāo)物業(yè)性質(zhì)及所要求服務(wù)的內(nèi)容，制定和規(guī)劃管理服務(wù)內(nèi)容及工作量。這里，以較常見(jiàn)的住宅公寓為例，制定管理服務(wù)內(nèi)容及工作量。

　　(四)制定資金計(jì)劃

　　資金計(jì)劃應(yīng)當(dāng)在確定了管理服務(wù)內(nèi)容及工作量的基礎(chǔ)上制定。制定資金計(jì)劃的日的主要有兩點(diǎn)：一是復(fù)核投標(biāo)可行性研究結(jié)果；二是做好議標(biāo)階段向開(kāi)發(fā)商或業(yè)主作承包答辯的準(zhǔn)備。資金計(jì)劃應(yīng)以資金流量為根據(jù)進(jìn)行測(cè)算，一般說(shuō)來(lái)，資金流入應(yīng)當(dāng)大于流出，這樣的資金計(jì)劃安排對(duì)評(píng)標(biāo)委員會(huì)才具有說(shuō)服力。通常物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)中主要的現(xiàn)金流入和流出項(xiàng)目為：

　　1．標(biāo)書(shū)規(guī)定的預(yù)付款、保證金等。
　　2．接管期問(wèn)費(fèi)用支出。
　　3．接管期間收入。
　　4．其他資金來(lái)源。

　　(五)標(biāo)價(jià)試算

　　以上工作完成后，投標(biāo)者便可進(jìn)行標(biāo)價(jià)試算。試算前，投標(biāo)者應(yīng)確保做到以下幾點(diǎn)：

　　1．明確領(lǐng)會(huì)了招標(biāo)文件中的各項(xiàng)服務(wù)要求、經(jīng)濟(jì)條件；
　　2．計(jì)算或復(fù)核過(guò)服務(wù)工作量；
　　3．掌握了物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)基礎(chǔ)信息；
　　4．掌握了標(biāo)價(jià)計(jì)算所需的各種單價(jià)、費(fèi)率、費(fèi)用；
　　5．擁有分析所需的、適合當(dāng)?shù)貤l件的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。通常，在確定了工作量之后,可用服務(wù)單價(jià)乘以工作量，得出管理服務(wù)費(fèi)用。但對(duì)于單價(jià)的確定，不可套用統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(國(guó)家規(guī)定了管理服務(wù)單價(jià)的除外)，因?yàn)椴煌飿I(yè)情況不同，必須具體問(wèn)題具體分析。同時(shí)，確定單價(jià)時(shí)還必須根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況，從戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)上予以研究分析。

　　(六)標(biāo)價(jià)評(píng)估與調(diào)整對(duì)于上述試算結(jié)果，投標(biāo)者必須經(jīng)過(guò)進(jìn)一步評(píng)估才能較后確定標(biāo)價(jià)，這主要是因?yàn)椋?BR>
　　1．試算所用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可能部分是預(yù)測(cè)性的，部分為經(jīng)驗(yàn)性的，不夠準(zhǔn)確可靠，估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)預(yù)測(cè)和經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的適用基礎(chǔ)進(jìn)行審查，必要時(shí)予以調(diào)整。
　　2．風(fēng)險(xiǎn)等不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用是主觀設(shè)定的，應(yīng)在計(jì)算結(jié)束后予以復(fù)核，綜合各渠道所得信息分析做出報(bào)價(jià)決策。
　　3．可能由于估價(jià)人員比較保守，致使估價(jià)偏高，對(duì)此可參考幾個(gè)估價(jià)人員的估價(jià)結(jié)果，取平均值確定較終報(bào)價(jià)。
　　現(xiàn)行標(biāo)價(jià)的評(píng)估內(nèi)容大致包括兩方面：一是價(jià)格類比；二是競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析。分析之后便可進(jìn)行標(biāo)價(jià)調(diào)整。
　　通過(guò)這一步驟，投標(biāo)公司便可以確定出較終標(biāo)價(jià)。

　　(七)辦理投標(biāo)保函

　　由于投標(biāo)者一旦中標(biāo)就必須履行受標(biāo)的義務(wù)，為防止投標(biāo)單位違約給招標(biāo)單位帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的損失，在投遞物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)時(shí)，招標(biāo)單位通常要求投標(biāo)單位出具一定金額和期限的保證文件，以確保在投標(biāo)單位中標(biāo)后不能履約時(shí)，招標(biāo)單位可通過(guò)出具保函的銀行，用保證金額的全部或部分作為投標(biāo)單位的經(jīng)濟(jì)賠償。投標(biāo)保函通常由投標(biāo)單位開(kāi)戶銀行或其主管部門(mén)出具。

　　投標(biāo)保函所承擔(dān)的主要擔(dān)保責(zé)任有：

　　1．投標(biāo)人在投標(biāo)有效期內(nèi)不得撤回標(biāo)書(shū)及投標(biāo)保函。
　　2．投標(biāo)人被通知中標(biāo)后必須按通知書(shū)規(guī)定的時(shí)問(wèn)前往物業(yè)所在地簽約。
　　3．在簽約后的一定時(shí)間內(nèi)，投標(biāo)人必須提供履約保函或履約保證金。

　　如果投標(biāo)人違反上述任何一條規(guī)定，招標(biāo)人就有權(quán)沒(méi)收投標(biāo)保函，并向銀行索賠其擔(dān)保金額。若投標(biāo)人沒(méi)有中標(biāo)或沒(méi)有任何違約行為，招標(biāo)人就應(yīng)在通知投標(biāo)無(wú)效或未中標(biāo)或投標(biāo)單位履約之后，及時(shí)將投標(biāo)保函退還給投標(biāo)人，并相應(yīng)解除銀行的擔(dān)保責(zé)任。

　　通常辦理投標(biāo)保函應(yīng)經(jīng)過(guò)以下程序：

　　1．向銀行提交標(biāo)書(shū)中的有關(guān)資料，包括投標(biāo)人須知，保函條款、格式及法律條款等。
　　2．填寫(xiě)《要求開(kāi)具保函申請(qǐng)書(shū)》及其他申請(qǐng)所要求填寫(xiě)的表格，按銀行提供的格式一式三份。
　　3．提交詳細(xì)材料，說(shuō)明物業(yè)管理服務(wù)量及預(yù)定合同期限。

　　投標(biāo)保函的主要內(nèi)容包括：擔(dān)保人、被擔(dān)保人、受益人、擔(dān)保事由、擔(dān)保金額、擔(dān)保貨幣、擔(dān)保責(zé)任、索償條件等。保函的有效期限通常在投標(biāo)人須知中有規(guī)定，超過(guò)保函規(guī)定的有效期限，或在有效期內(nèi)招標(biāo)人因故宣布本次招標(biāo)作廢，投標(biāo)保函自動(dòng)失效。有效期滿后，投標(biāo)人應(yīng)將投標(biāo)保函退還銀行注銷。

　　除辦理投標(biāo)保函外，投標(biāo)方還可以保證金的形式提供違約擔(dān)保。此時(shí)，投標(biāo)方保證金將作為投標(biāo)文件的組成部分之一。

　　投標(biāo)方應(yīng)將保證金于投標(biāo)截止之日前交至招標(biāo)機(jī)構(gòu)指定處。投標(biāo)保證金可以銀行支票或現(xiàn)金形式提交，保證金額依據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定確定。未按規(guī)定提交投標(biāo)保證金的投標(biāo)，將被視為無(wú)效投標(biāo)。

　　中標(biāo)的投標(biāo)方的保證金，在中標(biāo)方簽訂合同并履約后5日內(nèi)予以退還；未中標(biāo)的投標(biāo)方的保證金，在定標(biāo)后5日內(nèi)予以退還，均不用支付利息。

　　(八)封標(biāo)書(shū)、保函

　　投標(biāo)文件全部編制好以后，投標(biāo)人就可派專人或通過(guò)郵寄將標(biāo)書(shū)投給招標(biāo)人。

　　封標(biāo)書(shū)的一般慣例是，投標(biāo)人應(yīng)將所有投標(biāo)文件按照招標(biāo)文件的要求，準(zhǔn)備正本和副本(通常正本1份，副本數(shù)份)。標(biāo)書(shū)的正本及每一份副本應(yīng)分別包

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