事件回放：
開(kāi)發(fā)商住宅總公司于1997年建成小區(qū)及其配套設(shè)施，于1997年9月，就將配套設(shè)施文化活動(dòng)站和綜合辦公樓分別移交給政府有關(guān)部門(mén)。有關(guān)部門(mén)把配套設(shè)施出租給一家飯館和一家?jiàn)蕵?lè)城，至今已有6年多。2003年末，飯館倒閉，又轉(zhuǎn)租給娛樂(lè)城，娛樂(lè)城重新裝修，而且違反規(guī)劃，并加以擴(kuò)建。由于飯館和娛樂(lè)城造成很大的噪音和空氣污染，特別是對(duì)附近的226樓、228樓污染較嚴(yán)重，由此產(chǎn)生了很多擾民問(wèn)題。

居民要求：有關(guān)部門(mén)和娛樂(lè)城應(yīng)當(dāng)按照政府規(guī)定，立即停止娛樂(lè)城的營(yíng)業(yè)，撤出小區(qū)，恢復(fù)文化活動(dòng)站和綜合辦公樓的功能。有關(guān)部門(mén)無(wú)償?shù)亟邮展ㄔO(shè)施，又有償?shù)爻鲎?，造成?duì)業(yè)主權(quán)益的侵占，應(yīng)賠償業(yè)主公建使用費(fèi)。

專(zhuān)家觀點(diǎn)：

秦兵（北京律協(xié)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員）：

產(chǎn)權(quán)不明晰導(dǎo)致公建糾紛

房地產(chǎn)市場(chǎng)從拿地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售到物業(yè)管理等等各個(gè)環(huán)節(jié)都比較容易出現(xiàn)糾紛，由于我們物權(quán)法的缺位，物業(yè)管理糾紛在房地產(chǎn)糾紛中會(huì)越來(lái)越多。導(dǎo)致物業(yè)管理糾紛的一個(gè)很重要原因是由于物業(yè)產(chǎn)權(quán)，特別是公建配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)不明晰所造成。

相對(duì)而言，住宅本身的物權(quán)比較容易區(qū)分，而住宅小區(qū)配套公建的產(chǎn)權(quán)歸屬就遠(yuǎn)要復(fù)雜得多。公建一般可分為公益性配套公建和盈利性配套公建。我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》十七條規(guī)定：業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。但具體到物業(yè)的哪些共用部位、共用設(shè)施設(shè)備業(yè)主擁有所有權(quán)，哪些只有使用權(quán)方面，我國(guó)共有建筑中物業(yè)產(chǎn)權(quán)的劃分并沒(méi)有一個(gè)全國(guó)性的統(tǒng)一法律、法規(guī)和辦法。雖然一些地方已經(jīng)對(duì)住宅小區(qū)公建設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸屬在條款上作了相對(duì)明確的規(guī)定，但在實(shí)際操作中，業(yè)主要弄清楚哪些設(shè)施設(shè)備是非盈利物業(yè)，哪些屬于物業(yè)服務(wù)設(shè)施，哪些又?jǐn)側(cè)肓私ㄔO(shè)成本，則不是一件容易的事。

配套公建設(shè)施處于產(chǎn)權(quán)不明的狀態(tài)。這不僅侵犯了小區(qū)業(yè)主的權(quán)益，而且也給配套公建設(shè)施的目前管理和今后維修造成困難。許多小區(qū)住戶(hù)和業(yè)主委員會(huì)，只能聽(tīng)任房地產(chǎn)商或物業(yè)管理公司使用出租甚至再次出租這些配套公建設(shè)施。

關(guān)于人防工程，當(dāng)前我國(guó)對(duì)于人防工程的權(quán)屬問(wèn)題并沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的立法?！吨腥A人民共和國(guó)人民防空法》第五條款、十六條規(guī)定，國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有，平時(shí)利用人民防空工程，不得影響其防空效能。

　 從這些法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定可以看出，物業(yè)小區(qū)作為民用建筑，其人防工程是公建配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)遵循“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護(hù)”的原則。即人防工程的權(quán)屬屬于投資者所有，所有者可以將人防工程依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃。如果開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)時(shí)，沒(méi)有把人民防空工程的建設(shè)成本計(jì)算入銷(xiāo)售成本時(shí)，人防工程應(yīng)歸開(kāi)發(fā)商所有。反之，則應(yīng)當(dāng)歸所有業(yè)主共有。

對(duì)于人防工程的具體歸屬，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定應(yīng)承擔(dān)的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)作為商品房的成本，包括在商品房銷(xiāo)售價(jià)格構(gòu)成內(nèi)。因此，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將人防工程的投資作為成本包含在商品房銷(xiāo)售價(jià)格中，應(yīng)當(dāng)在合同中向購(gòu)房人明示。否則可以推定開(kāi)發(fā)商出售商品房時(shí)已將人防工程的建設(shè)費(fèi)用作為商品房?jī)r(jià)格的組成部分，人防工程屬于全體業(yè)主所有。

除法律、法規(guī)、規(guī)章有特別規(guī)定外，只要物業(yè)小區(qū)人防工程符合并滿足以下條件之一，即可認(rèn)定其屬于全體業(yè)主共同所有：（一）開(kāi)發(fā)商在計(jì)算公攤面積時(shí)把人防工程的建筑面積計(jì)算在內(nèi)；（二）開(kāi)發(fā)商在出售單元房屋時(shí)承諾無(wú)償提供人防工程供全體業(yè)主使用；（三）開(kāi)發(fā)商把建造人防工程的成本核算在住宅開(kāi)發(fā)成本之內(nèi)。關(guān)于小區(qū)學(xué)校，目前沒(méi)有比較明確的規(guī)定，但我認(rèn)為也應(yīng)當(dāng)依照人民防空的規(guī)定處理，而不應(yīng)當(dāng)直接將其產(chǎn)權(quán)歸政府部門(mén)，因?yàn)樾W(xué)所有的土地使用權(quán)也已經(jīng)轉(zhuǎn)讓了，其所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸投資者所有，如果被計(jì)入銷(xiāo)售成本中，也應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有。

陳旭（北京律協(xié)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員）：

建議以“業(yè)主董事會(huì)”形式處理公建問(wèn)題

根據(jù)民法原則，對(duì)于屬于全體業(yè)主的配套公建，應(yīng)當(dāng)屬于按份共有。也就是按自己在購(gòu)房所承擔(dān)的比例享受權(quán)利和承擔(dān)責(zé)任。這就涉及到兩個(gè)問(wèn)題：個(gè)問(wèn)題是收益的問(wèn)題，即在配套公共產(chǎn)生收益的時(shí)候如何分配；個(gè)問(wèn)題是責(zé)任問(wèn)題，出現(xiàn)需要維修的時(shí)候如何維修。關(guān)于這兩個(gè)問(wèn)題，都是在出現(xiàn)小區(qū)物業(yè)后產(chǎn)生的問(wèn)題，而且沒(méi)有相關(guān)法律遵循。更為重要的一點(diǎn)，關(guān)于配套公建的管理也是一個(gè)大問(wèn)題。本人建議，參照股份有限公司的模擬進(jìn)行管理和分配；即全體業(yè)主就是股東，由業(yè)主委員會(huì)組織董事會(huì)，授權(quán)物業(yè)公司進(jìn)行管理。

舒可心（朝陽(yáng)園業(yè)主委員會(huì)主任）：

　政府應(yīng)該“甩下包袱”
我們國(guó)家早期的城市規(guī)劃，住宅由國(guó)家（單位）負(fù)責(zé)建設(shè)和進(jìn)行物業(yè)管理，配套設(shè)施也由國(guó)家建設(shè)、管理、經(jīng)營(yíng)。這些配套設(shè)施包括：道路、供電、供水、供氣等設(shè)施和學(xué)校、幼兒園、副食店、百貨店、郵局、銀行、綜合服務(wù)樓、政府街道辦事處、派出所、居委會(huì)用房、影劇院、停車(chē)場(chǎng)等，甚至連殯儀館、洗澡堂、理發(fā)店都在政府的規(guī)劃范圍內(nèi)由國(guó)家根據(jù)居民的“千人指標(biāo)”來(lái)安排建設(shè)位置和規(guī)模。

政府在批準(zhǔn)發(fā)展商建設(shè)規(guī)劃的時(shí)候，都將本來(lái)由政府承擔(dān)的城市居民生活配套設(shè)施的建設(shè)任務(wù)，隨規(guī)劃強(qiáng)迫搭給發(fā)展商。發(fā)展商雖然是不得已，但建設(shè)配套設(shè)施的成本全部攤?cè)敕课莩杀荆N(xiāo)售房屋后仍然有巨額利潤(rùn)。有些發(fā)展商，為了自己項(xiàng)目的住宅品質(zhì)，并不看好給政府建設(shè)配套設(shè)施。他們怕影響項(xiàng)目品質(zhì)，將來(lái)建筑權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜，管理和費(fèi)用計(jì)算麻煩，經(jīng)營(yíng)會(huì)產(chǎn)生更多問(wèn)題等等因素。

有些發(fā)展商，把政府規(guī)劃“強(qiáng)迫”其建設(shè)的配套設(shè)施中，自認(rèn)為有利于銷(xiāo)售包裝的建筑，拿來(lái)作為樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)。比如學(xué)校、幼兒園、商業(yè)配套等。但開(kāi)發(fā)商在賣(mài)樓時(shí)很少會(huì)提及這些設(shè)施對(duì)周邊居民的噪聲等污染問(wèn)題，較終都導(dǎo)致了與業(yè)主糾紛的產(chǎn)生。

從目前的情況看，政府甩掉小區(qū)配套這些“包袱”的意圖，是十分明顯的，甚至市政供熱、供水、供電機(jī)構(gòu)都已經(jīng)改制成為了企業(yè)，更不要說(shuō)社區(qū)的其他配套設(shè)施建筑的產(chǎn)權(quán)了。這些“實(shí)物地租”雖然暫時(shí)名義上還是政府的，但早晚都會(huì)有其實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)權(quán)人，而這些產(chǎn)權(quán)人，也就是該小區(qū)的居民。

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