2月28日清晨，家住通州路周家嘴路香港麗園小區(qū)的徐先生上班前到車庫取車時，突然發(fā)現(xiàn)車已不翼而飛，現(xiàn)場未留下任何痕跡。徐先生報警后立刻與小區(qū)保安人員聯(lián)系，保安表示車輛失竊他們無能為力，也并非他們責(zé)任范圍。同日早上，小區(qū)另有兩名車主也發(fā)現(xiàn)自己的燃氣助動車被盜。該事至今也未解決。

較近幾年，經(jīng)常可以聽見小區(qū)發(fā)生偷盜案件，但往往事件發(fā)生后，業(yè)主卻不知如何維護自己合法權(quán)益，業(yè)主和物業(yè)也各持己見。記者通過對本市多個小區(qū)的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)物業(yè)和業(yè)主在賠償、物業(yè)安全服務(wù)范圍和責(zé)任認定方面，存在很大的分歧。

　　■雙方爭執(zhí)

　　業(yè)主:交了保安費就應(yīng)得保障

　　香港麗園小區(qū)業(yè)主委員會歷經(jīng)3年多的漫長歷程，于2005年1月31日才正式成立。香港麗園小區(qū)目前的物業(yè)公司為開發(fā)商下來的物業(yè)公司，按照相關(guān)物業(yè)管理條例，由開發(fā)商接管的物業(yè)公司在2年后應(yīng)自動解聘。業(yè)主委員會主任馮建國說，由于業(yè)委會目前正在招聘新的物業(yè)公司，所以該物業(yè)目前尚未自動解聘。業(yè)主交納的物業(yè)費為每平方米1.50元，其中就包含保安費?！氨０病奔幢ＷC安全，業(yè)主付的保安費不是站崗費，是希望財產(chǎn)安全能得到一定保障，物業(yè)不能以業(yè)主把車停在免費車庫為由拒絕承擔(dān)車輛被竊的相關(guān)責(zé)任。

　　物業(yè):保安只是協(xié)助提醒管理

　　而香麗園物業(yè)公司王經(jīng)理告訴記者，物業(yè)公司多次提醒業(yè)主將車輛停放在收費車庫內(nèi)，每月交納30元。若車輛在收費車庫內(nèi)失竊，根據(jù)簽訂的車輛管理合同，業(yè)主可獲得一定賠償。即使在免費車庫內(nèi)，物業(yè)也專門配備了地樁鎖供業(yè)主使用，保安會每隔一個公里到免費車庫檢查一次。

　　保安費每月每平方米僅0.35元，包含小區(qū)治安、夜間巡邏等多個方面，并非車輛管理一方面。物業(yè)在治安方面僅是協(xié)助提醒業(yè)主進行管理。至于賠償，因為業(yè)主購房時所簽訂的“管理公約”中，明確規(guī)定車輛丟失物業(yè)是不賠償?shù)摹６仪皟赡晡飿I(yè)曾經(jīng)找人到免費車庫看管，但由于業(yè)主不同意，所以取消了。

　　對于探頭的問題，王經(jīng)理解釋，小區(qū)12個探頭現(xiàn)在全部正常使用，其中8個是固定的，4個是360度旋轉(zhuǎn)的。而監(jiān)控室只有一個人，一次只能操作一個探頭，客觀上是存在漏洞的。

　　■事件回放

　　小區(qū)一夜偷走三輛助動車

　　半年前，徐先生特地購購了一輛價值5830元的燃氣助動車（加上牌照共約1萬元）。出于安全考慮，徐先生本想將助動車停放在收費的機動車庫內(nèi)，每月收費30元，除24公里有專人看管外，車庫還設(shè)有監(jiān)控探頭。由于剩余車位都在車庫內(nèi)側(cè)，進出諸多不便。徐先生考慮再三，遂將助動車停放在自家2號樓下免費的非機動車庫內(nèi)。因為是免費車庫，既無人看管又全天開放，物業(yè)配備的地樁鎖由于高度不夠也無法使用。

　　徐先生事后稱，小區(qū)實行過車輛憑牌出入制度，后由于居民意見不統(tǒng)一，該制度被取消了，助動車、自行車可隨意進出。半年來相安無事，不料2月28日，竟有三輛助動車被盜。

　　偷盜事件發(fā)生后，物業(yè)公司在車庫門口張貼了幾張告示，請業(yè)主們小心防范。徐先生事后翻看監(jiān)控錄像，只看到當(dāng)晚自己騎車進小區(qū)的畫面，未能看到失竊助動車被騎出的可疑人員身影，他還發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的監(jiān)控探頭涉及不到他所居住那棟樓的地下車庫。徐先生納悶，明明付了物業(yè)費，但物業(yè)管理在安全方面卻存在如此多的漏洞，難道付了30元的停車費物業(yè)就確保車輛安全了嗎？

　　■專家釋疑

　　根據(jù)香港麗園小區(qū)一夜之內(nèi)被盜數(shù)輛助動車，而賠償責(zé)任不明確的情況下，知名物業(yè)管理咨詢專家劉生敏認為，物業(yè)管理公司肯定要負有責(zé)任，其具體責(zé)任的大小應(yīng)根據(jù)保安費用的高低以及物業(yè)和業(yè)主雙方簽訂的《物業(yè)管理合同》中的具體規(guī)定來衡量。

　　問題一：物業(yè)能否取消出入憑證？

　　出入車輛是否需要憑證，應(yīng)根據(jù)雙方所簽訂的物業(yè)合同約定的內(nèi)容決定。由于檢查車輛出入憑證物業(yè)需要配備一定的人力資源，物業(yè)在收取的物業(yè)費中包含了此項費用。如徐先生所說：“后來由于居民意見不統(tǒng)一，憑牌制度取消了”，這種現(xiàn)象應(yīng)該認為物業(yè)收費標(biāo)準沒有降低的情況下，物業(yè)臨時取消了一定的保安職責(zé)，物業(yè)公司應(yīng)該適當(dāng)?shù)亟档褪召M標(biāo)準，否則就屬違約。

　　問題二：車被偷物業(yè)有無責(zé)任？

　　物業(yè)認為由于徐先生的車停在免費車庫，車被偷后他們沒有責(zé)任。專家卻持相反意見，劉生敏認為無論車是停在免費車庫還是收費車庫，小區(qū)車庫內(nèi)的車輛一旦丟失，物業(yè)都負有不可推卸的責(zé)任，因為物業(yè)費中已經(jīng)包含保安費用。

　　問題三：監(jiān)控運行是否與物業(yè)有關(guān)？

　　劉生敏認為，業(yè)主并不能要求物業(yè)將監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)置到小區(qū)的各個地方，因為錄像監(jiān)控是開發(fā)商在房屋開發(fā)時就已設(shè)置完畢的，和物業(yè)公司關(guān)系并不大。但物業(yè)公司必須保證錄像監(jiān)控的正常運行，并對監(jiān)控系統(tǒng)進行日常的養(yǎng)護和維修。

　　■專家支招

　　招業(yè)主大會表決“憑牌出入”

　　物業(yè)專家認為車輛憑牌出入制度的實施，可由小區(qū)的業(yè)主委員會召開業(yè)主大會，發(fā)放意見征詢單，50%以上的業(yè)主參與投票，在50%以上的業(yè)主同意的情況下，采取憑牌出入的具體做法。

　　如果物業(yè)管理費中涉及到收費、服務(wù)標(biāo)準的內(nèi)容變動，必須召開業(yè)主大會，且要求三分之二以上的業(yè)主參加，全體與會業(yè)主通過之后才能訂下新的收費標(biāo)準。

　　招按收費標(biāo)準算物業(yè)賠償額

　　物業(yè)專家認為，業(yè)主可先根據(jù)現(xiàn)行物業(yè)管理費的收費標(biāo)準，特別是其中的物業(yè)保安費，對物業(yè)應(yīng)付的責(zé)任大小進行預(yù)算。如果物業(yè)合同中對丟失車輛，物業(yè)應(yīng)付賠償數(shù)額有明確規(guī)定的話，可按照合同要求物業(yè)賠償。如果合同中沒有明確規(guī)定，業(yè)主可以找物業(yè)協(xié)商具體賠償方法。在雙方協(xié)商沒有結(jié)果的情況下，業(yè)主可以找到法院，再由法院找到相關(guān)的價格鑒證機構(gòu)進行核算，根據(jù)交納的保安費，來決定保安服務(wù)應(yīng)達到什么樣的程度，再進行賠償。

　　第三招業(yè)委會集資多設(shè)監(jiān)控探頭

　　錄像監(jiān)控一般設(shè)置在小區(qū)出入口以及一些出入頻繁的地點，如果業(yè)主需要多設(shè)置監(jiān)控點，可以集體出錢，由業(yè)主委員會統(tǒng)一找人安裝。專家解答業(yè)主問題

　　今天中午12點至下午2點，本報熱線將邀請物業(yè)管理專家接聽讀者電話，解答讀者疑問，您對小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)有意見，請及時撥打62716999。

　　專家介紹：
黃武雙華東政法學(xué)院房地產(chǎn)法研究所副所長上海中茂律師事務(wù)所律師
劉生敏上海頭家業(yè)主咨詢公司總經(jīng)理物業(yè)管理咨詢專家

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