劉某用500萬(wàn)元準(zhǔn)備購(gòu)購(gòu)那某在鹽田的一處房產(chǎn)，劉某在交納10萬(wàn)元訂金后，房主反悔不賣樓，并認(rèn)為劉某交的是誠(chéng)意金，不應(yīng)雙倍返還只愿退款10萬(wàn)元。近日法院作出判決，定金與訂金法律意義不同，判決那某向劉某退回訂金10萬(wàn)元，駁回劉某的其他訴訟請(qǐng)求。
　　□案情原委交付訂金后房子沒(méi)購(gòu)成
　　劉某稱，2006年6月5日，那某經(jīng)公證委托張某、樊某為其代理人，負(fù)責(zé)處理其名下位于深圳市鹽田區(qū)某房產(chǎn)的管理、出租、出售等事宜。當(dāng)年12月初，劉某通過(guò)深圳某地產(chǎn)中介公司了解到那某欲出售該房的信息，并于當(dāng)日與樊某聯(lián)系洽談該房的購(gòu)賣事宜。
　　2006年12月13日，劉某與那某的委托代理人樊某簽訂《二手房購(gòu)賣協(xié)定書》，約定房屋售價(jià)300萬(wàn)元，劉某再補(bǔ)償那某裝修費(fèi)200萬(wàn)元，同時(shí)約定劉某向那某支付訂金10萬(wàn)元。協(xié)議簽訂當(dāng)天，劉某向那某的代理人樊某交付10萬(wàn)元。然而在交付訂金后，那某卻拒絕繼續(xù)履行合同，單方面取消了購(gòu)賣協(xié)定。
　　2006年12月17日，劉某委托律師向那某發(fā)出律師函，催促其按照《二手房購(gòu)賣協(xié)定書》約定的內(nèi)容履行合同。12月22日，那某委托樊某向劉某回函，要求劉某以600萬(wàn)元的價(jià)款簽訂二手房購(gòu)賣合同并辦理相關(guān)手續(xù)。劉某不依，將那某告上鹽田法院。要求法院判決那某退還劉某訂金10萬(wàn)元，并賠償違約金10萬(wàn)元，以及承擔(dān)訴訟費(fèi)。
　　那某辯稱，因劉某沒(méi)有在二手房購(gòu)賣協(xié)議書上簽字，雙方未就房屋購(gòu)賣達(dá)成協(xié)議，合同沒(méi)有成立；收取訂金的性質(zhì)是誠(chéng)意金，只是代表劉某有購(gòu)房的意向或者在同等條件下可以優(yōu)先購(gòu)購(gòu)房子，在雙方未達(dá)成協(xié)議后，她通知?jiǎng)⒛嘲颜\(chéng)意金拿回，但劉某拒絕。
　　庭審質(zhì)證時(shí)，那某以該《二手房購(gòu)賣協(xié)定書》系劉某自行擬定未經(jīng)其同意，她也沒(méi)有在協(xié)定書上簽字，因此不予認(rèn)可。而那某的代理人樊某給劉某出具收條并在上面注明：今收到劉某交來(lái)購(gòu)房訂金10萬(wàn)元（限10日內(nèi)到銀行做資金兼管及到國(guó)土局辦理過(guò)戶手續(xù)）。此后，樊某并未按約定在10日內(nèi)辦理相關(guān)手續(xù)，雙方也未實(shí)際購(gòu)賣該房產(chǎn)。
　　□法庭判決雙倍返還不支持
　　鹽田法院經(jīng)審理后認(rèn)為，劉某提交的《二手房購(gòu)賣協(xié)定書》只有劉某本人單方簽名，沒(méi)有那某或其代理人的簽名或蓋章，且劉某也沒(méi)有證據(jù)證明雙方就該房屋購(gòu)賣達(dá)成一致的口頭協(xié)議，因此，根據(jù)《合同法》第32條之規(guī)定，該《二手房購(gòu)賣協(xié)定書》沒(méi)有成立，故劉某要求那某向其支付10萬(wàn)元違約金沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。
　　雖然劉某在庭審時(shí)主張，其2006年12月13日向那某代理人樊某支付的10萬(wàn)元是具有雙倍返還性質(zhì)的“定金”，但因代理人樊某出具的收條并沒(méi)有寫明“定金”字樣，也沒(méi)約定定金性質(zhì)，根據(jù)較高院《關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)擔(dān)保法＞若干問(wèn)題的解釋》第118條規(guī)定，法院對(duì)劉某的主張不予采信。鑒于劉某以購(gòu)購(gòu)那某名下房產(chǎn)為目的支付了訂金10萬(wàn)元，故那某應(yīng)向劉某退回訂金10萬(wàn)元。因此，法院判決，那某向劉某返還訂金10萬(wàn)元；駁回劉某的其他訴訟請(qǐng)求。
　　
　　一字之差法律意義相去甚遠(yuǎn)
　　昨日（30日）下午，記者就該案采訪了鹽田法院主審法官孫菁宇。
　　訂金和定金有什么區(qū)別？
　　孫菁宇：在法律上，定金作為債權(quán)擔(dān)保的一種形式，其目的在于保證合同的履行，具有懲罰違約方的性質(zhì)。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。由此可見(jiàn)，懲罰性是定金的法定屬性。
　　而訂金則并不是一個(gè)嚴(yán)格意義上的法律術(shù)語(yǔ)，“定金”和“訂金”兩詞雖發(fā)音相同，且僅有一字之差，其法律意義相差甚遠(yuǎn)。
　　法院審理的常見(jiàn)購(gòu)房糾紛有哪些？
　　孫菁宇：目前中介提供的合同十分不規(guī)范，經(jīng)常不管購(gòu)賣雙方的房產(chǎn)成交與否，只要交易沒(méi)有達(dá)成，中介都要求支付違約金，其實(shí)中介采用這種方式是變現(xiàn)收取傭金，一般情況下法院是不支持中介這樣的行為。目前，市場(chǎng)還存在的陰陽(yáng)合同，對(duì)于這種情況法院一般都認(rèn)定兩份合同無(wú)效，責(zé)任由雙方各自承擔(dān)。

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