貸款購的房何時能出手

如果你是貸款購的房，在貸款沒還清前你想賣掉它換套新的，把你的貸款轉(zhuǎn)給購你房子

的人，眼下幾乎沒有可能，因為目前北京市銀行還沒有“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)

“按揭房”再交易多起來

一直贊同“住房不要一步到位，要階梯消費”的趙先生這兩天發(fā)了愁：前年在亞北購了

一套商品住宅，今年打算賣掉這套房再在西邊購套更好的商品房時卻碰到了難題——購主也

找到了，價格也談好了，卻因為“按揭”的問題，他的“住房階梯消費”硬是實現(xiàn)不了。

原來趙先生前年是用公積金貸款購的房，而他找到的購主也想用公積金貸款的付款方式

購，趙先生本來設(shè)想，只要購主的資信通過審核，銀行重新對房子評估，購主付個頭付，兩

家在公積金和銀行辦個“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)就成了。沒想到，市住房資金管理答復(fù)不能

這樣操作。趙先生只有先還清貸款后，購主才能重新申請公積金貸款。趙先生無奈地說，“如

果有錢提前還款，我也許就把這套房出租了，而不是通過賣房來實現(xiàn)‘住房階梯消費’的夢；

另外，靠購主一次付清也不可能，因為有錢一次付清房款的人大多不會購二手商品房?！?p> 東四環(huán)某項目的業(yè)主周先生比趙先生更著急：當(dāng)初做的是商業(yè)貸款，而今年因為工作的

變動，目前的家庭收入已經(jīng)還不起每月的住房貸款，但因為銀行沒有“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)，談了

幾個購主也沒把房子賣掉。

記者了解到，今年，類似趙先生、周先生這樣想把“按揭房”再交易的購房人越來越多。

北京煒衡律師事務(wù)所周勝律師告訴記者，幾乎每天都能接到這方面的咨詢。

“轉(zhuǎn)按揭”需求多起來

“按揭房”再交易今年緣何多起來？記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，“按揭房”再交易是購房人尋

求住房再上臺階的“出口”。

想把“按揭房”再交易的購房人大致有三種：

一種是像趙先生那樣的住房觀念比較時尚的人士，奉行國外比較流行、目前有關(guān)部門也

在大力倡導(dǎo)的“住房階梯消費”理念，先貸款購一處房，隨著事業(yè)的發(fā)展，想賣掉舊房換更

好的房的購房人。趙先生特別困惑的是：“政府提倡‘住房階梯消費’，為什么老百姓有了這

樣的消費觀念，卻沒有相應(yīng)的配套服務(wù)來支持？”

一種是像周先生那樣因各種原因還不起貸款的購房人。周先生告訴記者，前幾年購房沒

經(jīng)驗，超出自己的實力購了大房子，如今意識到這個問題，卻沒辦法“退出”。

再一種就是本來計劃是貸款購房投資，用租金來還貸款的，因今年北京樓市租金市場下

滑，想趕緊退出的購房人。一位投資購房人告訴記者：“現(xiàn)在北京的房地產(chǎn)投資市場商機瞬

息萬變，今年也許東邊的房子投資價值大，明年也許西邊的投資前景就比東邊好，如果能進

行‘轉(zhuǎn)按揭’，北京樓市的投資市場將會更加活躍?！?p> “轉(zhuǎn)按揭”不能辦問題出在哪兒

那么，市場呼聲這么大，銀行或住房公積金管理緣何不做“轉(zhuǎn)按揭”？轉(zhuǎn)按揭難在

哪兒？

北京煒衡律師事務(wù)所周勝律師認(rèn)為，目前，購房人在申請貸款購房的時候，大都選用開

發(fā)商階段性擔(dān)保加抵押的方式，即購房人在辦完產(chǎn)權(quán)證后，在還款期間，把產(chǎn)權(quán)抵押給了銀

行。作為抵押權(quán)人，銀行要求購房人還清貸款、解除抵押合同后再重新進行交易是合理合法

的。

從法律上看“轉(zhuǎn)按揭”的操作也沒有問題，只要銀行同意，銀行或公積金管理對新

購主進行資信審核后，再讓原來的購房人和新購主到有關(guān)部門進行購房合同、借款合同和抵

押權(quán)的變更就行，手續(xù)繁雜可能是銀行不同意購房人做“轉(zhuǎn)按揭”的原因。目前，貸款

購房的人越來越多，銀行或公積金的普通業(yè)務(wù)都忙不過來，誰又愿意開“轉(zhuǎn)按揭”的麻煩項

目。

北京市住房資金管理的同志在接受記者咨詢時解釋，除了手續(xù)繁雜，牽扯的部門多

以外，還有一個大的顧慮是社會資信制度不健全，銀行進行“轉(zhuǎn)按揭”風(fēng)險比較大，如新的

購房人頭付到位、各種審核也通過了，銀行按新規(guī)定就應(yīng)該給新的購房人發(fā)放貸款，并同時

解除原來購房人的抵押合同，但在新購房人辦抵押登記手續(xù)之前，誰來給他做擔(dān)保？

老百姓呼喚“轉(zhuǎn)按揭”

雖然銀行拒絕“轉(zhuǎn)按揭”合情合理，但購房人認(rèn)為，如今在方方面面的努力下，購房已

經(jīng)越來越容易了，但有關(guān)方面在鼓勵住房梯級消費的同時，也應(yīng)該提供更多的配套服務(wù)。

凱源律師事務(wù)所郭玉濤律師認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的成熟標(biāo)志應(yīng)該是退出機制越來越完善。

在貸款購房越來越多的今天，在投資商機瞬息萬變的今天，在提倡住房“梯級消費”的今天，

“轉(zhuǎn)按揭”的實行不失為給購房人一個好出口。房屋管理部門、銀行、公積金管理等相

關(guān)部門應(yīng)該聯(lián)合制定一個“轉(zhuǎn)按揭”的操作辦法，把“轉(zhuǎn)按揭”作為住房貸款的一個新品種

設(shè)立起來。

至記者發(fā)稿前獲悉，本市已經(jīng)有銀行準(zhǔn)備開設(shè)這種新業(yè)務(wù)。工行北京分行房貸部副總經(jīng)

理趙波告訴記者，較近，工行已經(jīng)嘗試了兩筆“轉(zhuǎn)按揭”。農(nóng)行也在制定相關(guān)的辦法，預(yù)計

下半年實施。

（北京青年報 余美英）

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