投資房產(chǎn)后，都是以租養(yǎng)房、賺房，要想獲得高的年收益回報(bào)，租金價(jià)值就是房產(chǎn)價(jià)值。

　　看看以下富爸爸的租房秘訣。

　　李先生有些納悶，為何其位于徐家匯的玉蘭花苑二房一廳的每月租金在3200元附近，其每平米單價(jià)已接近2萬(wàn)元，而反觀其朋友購(gòu)入的水城南路的翡翠公寓，其每平米單價(jià)只有16000元，二房一廳的每月房租卻能租到4800元，且非常好租。

　　為何會(huì)有這么大的差別呢？這就涉及到受益人群的選擇了。

　　“這很正?！?，上海華燕置業(yè)發(fā)展有限公司人員表示，徐家匯的租客通常為拖家?guī)Э诘陌最I(lǐng)，對(duì)價(jià)格敏感高，且不接受合租；而水城路非但外資公司云集，且是卡拉OK聚集地，附近的從業(yè)人員通常都找那些離工作地點(diǎn)近，再加上愿意接受合租，租金自然水漲船高。

　　投資者想獲得高租金，不能只看地段。

　　“投資房產(chǎn)的率，看的是租賃對(duì)象，而不是地段”，房地產(chǎn)開發(fā)公司人員表示，在上海存在一些地段相對(duì)較差、房?jī)r(jià)較低，但房租卻更高的，而這正是投資者需要留意的。

　　年收益率達(dá)到多少才算成功投資的房產(chǎn)投資？

　　哪樣的房產(chǎn)投資才算優(yōu)質(zhì)投資呢，4%的年收益率被公認(rèn)為房產(chǎn)投資的一道檻，目前公積金貸款利率為3.87%，商業(yè)貸款按打7折計(jì)算為4.158%，均在4%附近。房地產(chǎn)開發(fā)商也覺得，住宅25年能收回成本，商業(yè)地產(chǎn)12-15年能收回成本，就屬于優(yōu)質(zhì)投資。

　　我們看看以上的案例，玉蘭花苑的收益率只有2%，而寶石公寓的收益率卻能接近4%。后者的投資就已算一項(xiàng)回報(bào)較好的房產(chǎn)投資了。

　　不賺價(jià)差，只賺持續(xù)的現(xiàn)金收入。

　　較近房?jī)r(jià)上漲，有流動(dòng)性充裕，投資者預(yù)防通貨膨脹的考慮，而租賃價(jià)格則完全受到當(dāng)前經(jīng)濟(jì)走勢(shì)影響。今年以來(lái)，北京、上海房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上漲，而房租卻因經(jīng)濟(jì)環(huán)境依然嚴(yán)峻，租賃市場(chǎng)的價(jià)格反而出現(xiàn)下滑。

　　在這種情況下，投資者應(yīng)認(rèn)識(shí)到，房?jī)r(jià)再出現(xiàn)大幅上漲將是小概率事件，投資者應(yīng)將眼光放到租售比上。眾所周知，投資房產(chǎn)的收益來(lái)源于價(jià)差與租金，過(guò)去大部分人投資房產(chǎn)是靠賺“價(jià)差”來(lái)累積財(cái)富，但這些都只是一次性的收入，一旦遇到風(fēng)暴來(lái)襲，就全垮。“富爸爸”的作者清崎就格外注重房租收入，“我不賺價(jià)差(capital gain)，我賺持續(xù)的現(xiàn)金收益(cash flow)，例如房屋租金、股票配息、版稅收入等，”清崎覺得，這樣無(wú)論經(jīng)濟(jì)好壞、市場(chǎng)漲跌，他都能持續(xù)保持富有。

　　投資者應(yīng)明白，投資房地產(chǎn)不是因?yàn)轭A(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)漲，而是算出房子購(gòu)價(jià)，一旦轉(zhuǎn)租出去后的租金報(bào)酬率夠高，你可以靠租金，在未來(lái)5年、10年“持續(xù)”性賺進(jìn)可觀的現(xiàn)金收益。

　　以清崎為例，其在1973年時(shí)，存夠2000美元后，清崎就馬上購(gòu)下一間18000美元的房子收租，扣除房貸支出，每月凈收入為35美元。雖然是一筆小錢，但卻持續(xù)流入清崎的口袋，1年后，伴隨房產(chǎn)增值，加上手中現(xiàn)金增加，清崎又向銀行貸款購(gòu)下第2間房，就這樣以房養(yǎng)房，從一間一間購(gòu)，到整批收購(gòu)。

　　目前，清崎個(gè)人名下的出租公寓已超過(guò)1400間，價(jià)值超過(guò)3700萬(wàn)美元。

　　莫小覷老公房，它是投資的好選擇。

　　吳淵是典型的房產(chǎn)愛好者，酷愛磚頭，不愛股票，認(rèn)為房產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，較易保值。大學(xué)時(shí)，吳淵就讀于同濟(jì)大學(xué)，在大學(xué)讀書時(shí)，老師就曾跟他講過(guò)“以租養(yǎng)房”的案例，而當(dāng)時(shí)房租收益率還能維持在8%左右。上世紀(jì)90年代末，上海人都膽子小很少敢去貸款的，若貸款十多萬(wàn)更是連覺都睡不著。但吳淵卻不怕，他較青睞那些好地段的“爛”房子，論房?jī)r(jià)，老公房在同一地區(qū)內(nèi)，一定是較低的，而若作為投資，頭先總價(jià)低出手較便捷，其次，當(dāng)時(shí)老公房的租售比更高于新房，通常都在6-8%之間，足以支撐頭付后的月供。

　　例如，吳淵在2000年購(gòu)的一室戶老公房，只要8萬(wàn)，當(dāng)時(shí)年租金為7200元，年收益率約9%。但現(xiàn)在，房子還是那房子，年租金已經(jīng)是1.7萬(wàn)了，房?jī)r(jià)更漲到了50萬(wàn)。吳淵覺得，從歷史來(lái)看，房租應(yīng)該會(huì)在較長(zhǎng)的時(shí)期不斷上漲，而初始投入?yún)s是固定的，只要購(gòu)房時(shí)能有4%的收益率，就完全可以投資。

　　而在選址上，吳淵購(gòu)的老公房，通常都在大學(xué)附近，并裝修布置好家具、寬帶，然后再打出“帶包入住”的口號(hào)，以降低手上房子租不出去的風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)于公房的裝修，對(duì)中低端市場(chǎng)而言，房子裝修簡(jiǎn)潔即可，裝修不求豪華。同時(shí)，同地段房型越小，總價(jià)越低的房子收益越高。

　　投資公房要看地段

　　投資者在投資老公房時(shí)，靠近醫(yī)院、學(xué)校的房產(chǎn)租售比較高。比如說(shuō)靠近醫(yī)院旁邊的公房，病人的家屬往往需要在醫(yī)院附近租個(gè)房，方便燒營(yíng)養(yǎng)飯給病人吃，造成房租較高。“好醫(yī)院，好學(xué)校，好的娛樂場(chǎng)所，都能拉高租金”，房產(chǎn)分析師說(shuō)。

　　不管是投資豪宅，還是公房，投資房產(chǎn)前，還是有以下小技巧的。

　　投資頭選老公房，自住選次新房；

　　選小房型，相對(duì)而言，面積越大，每平米的租金會(huì)下降。

　　房屋要保持干凈整潔，才能提高出租率。

　　房客要慎選，工作是否穩(wěn)定是要素，女性比男性穩(wěn)定性高；

　　6月是畢業(yè)生租房高峰，若過(guò)了7月中還租不出去，建議降價(jià)。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽(yáng)光！