近日有許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商聯(lián)名倡議，提出健康置業(yè)、理性投資。我認(rèn)為十分必要，非常切合實(shí)際，真所謂“與時(shí)俱進(jìn)”。

大家知道，至5月初，宏觀調(diào)控政策接二連三地出臺(tái)，其力度之大、頻率之快、幅度之廣，是的。我們必須正確理解這次宏觀調(diào)控之目的。這次調(diào)控政策，不但從行政上，更主要是從財(cái)稅上、金融上全方位加大了力度。不僅有效地控制賣(mài)方市場(chǎng)，同時(shí)也有效地制約了購(gòu)方市場(chǎng)，其目的就是為了平抑飛快上漲的房?jī)r(jià)，擠壓房地產(chǎn)泡沫，加強(qiáng)平價(jià)房出臺(tái)力度，緩解供需矛盾，讓廣大老百姓居有其屋，我們必須理性地看到這一點(diǎn)。上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)自2003年以來(lái)不斷地飛漲，每年的漲幅均在15％-20％。大量的外省市資金涌進(jìn)上海，這不利于關(guān)于中西部開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略方針，這是其一。

其二，房地產(chǎn)集中了大量的金融資金，形成兩大結(jié)構(gòu)上的不合理：①在貸款結(jié)構(gòu)上比例不合理，貸款用在汽車(chē)行業(yè)、商業(yè)等其他行業(yè)比例過(guò)低。②在房地產(chǎn)總值上貸款結(jié)構(gòu)比例不合理，即100萬(wàn)元房子就有60-65萬(wàn)元的貸款，這就造成了金融風(fēng)險(xiǎn)，一旦泡沫破滅，銀行將大量壞帳，引起經(jīng)濟(jì)上的危機(jī)。

其三，房地產(chǎn)漲價(jià)與境外資金賭人民幣增值緊緊地捆在一起。境外幾百億美元涌入上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)，他們大量收購(gòu)上海寫(xiě)字樓，并且是整幢整幢地吃進(jìn)。這是因?yàn)樯虾５霓k公房市場(chǎng)后市看好。一方面上海現(xiàn)在的辦公房市場(chǎng)價(jià)格明顯低于同地段、同級(jí)別的住宅房市場(chǎng)價(jià)。另一方面上海的辦公房出租率高，租金回報(bào)率高，再則他們就是在賭人民幣升值空間，更重要的是這次宏觀調(diào)控政策對(duì)辦公房影響不大。

我認(rèn)為這就是加緊調(diào)控政策出臺(tái)，特別把定在沿海城市主要是上海的理由。因此，我們應(yīng)該理性地看待這次的宏觀調(diào)控，切切不可“上有政策、下有對(duì)策”。

作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，特別要理性地看待這次宏觀調(diào)控的必要性，要準(zhǔn)確理解這次調(diào)控的長(zhǎng)期性。我們的某些開(kāi)發(fā)商自以為前兩年房?jī)r(jià)飛漲時(shí)賺了不少錢(qián)，以為捂得起，屏得住，那就大錯(cuò)特錯(cuò)了。我覺(jué)得上海的房?jī)r(jià)應(yīng)該理性回歸，特別是某些生活設(shè)施不配套，空住率較高，房型舊，綠化率低，小區(qū)景觀不到位，物業(yè)管理費(fèi)高，漲幅太大的板塊或區(qū)域理應(yīng)下跌，這是在擠泡沫，擠水分，這就是宏觀調(diào)控的目的。房地產(chǎn)是個(gè)高端耐用消費(fèi)商品，不是金融產(chǎn)品。政策在警示投機(jī)抄房者，投資必須要謹(jǐn)慎，不能像炒股票一樣來(lái)炒房地產(chǎn)，否則將犯大錯(cuò)。從某種意義上看，開(kāi)發(fā)商手中的房子屬于生產(chǎn)資料，你必須要賣(mài)出去，否則一旦資金鏈斷裂，就會(huì)破產(chǎn)。而個(gè)人持房者手中的房子是生活資料，他不但可以自住，還可以出租，以租養(yǎng)房，二者的位置不同，處置方法也有所不同，開(kāi)發(fā)商要理性地看到這一點(diǎn)，合理調(diào)整價(jià)格，做到理性回歸，這才是明智之舉。當(dāng)然，我還希望開(kāi)發(fā)商能把賺到的錢(qián)，著力于開(kāi)發(fā)中西部，縮小東西部差距，況且二三線城市房地產(chǎn)起步較晚，尚有較大空間，有利可圖，這也是理性投資。

作為個(gè)人投資而言，我認(rèn)為廣大購(gòu)房者更應(yīng)該理性投資，辛辛苦苦賺了一輩子的錢(qián)，千萬(wàn)不要輕率行事。當(dāng)市場(chǎng)多變時(shí)，持幣觀望恐怕也算得是一種理性的表現(xiàn)。但更重要的是要合理投資。比如從率角度來(lái)看不同的地段，不同的區(qū)域有時(shí)房?jī)r(jià)會(huì)相差很大，但租金的回報(bào)卻會(huì)成反比，房?jī)r(jià)高的地方，同樣的房子租金回報(bào)率反而低，這就是我們要思考的問(wèn)題，這樣的例子很多。

另外，從自住的角度看，不同的區(qū)域，同樣能達(dá)到舒適居住的生活目的，而往往投資費(fèi)用相差很大。舉個(gè)例子，假如在嘉定大眾汽車(chē)廠工作的人，如果在上海市區(qū)購(gòu)房，單價(jià)每平方米須在1.5萬(wàn)元以上，而如果在嘉定購(gòu)房，單價(jià)每平方米僅5—6千元，兩者相差一半以上。如果進(jìn)一步想在太倉(cāng)購(gòu)房，僅瀏河一岸之隔，房?jī)r(jià)卻是每平方米3千元左右，如果把市區(qū)的房子賣(mài)掉，購(gòu)套太倉(cāng)的房子，上下班距離差不多，但住房卻要舒適得多，且房?jī)r(jià)相差三倍以上，我覺(jué)得這就是一種理性投資。

總之，我們要正確看待市場(chǎng)，充分認(rèn)識(shí)調(diào)控的作用，合理地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，真正做到理性投資?！　　　　?作者：中國(guó)房地產(chǎn)高端職業(yè)經(jīng)理人 范偉國(guó))

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