目前，銀行給購房人發(fā)放的個人住房貸款實行浮動利率，也就是說隨著銀行對利率的調(diào)整，各商業(yè)銀行便會在年的1月1日按新利率為購房人計息。在今年的3月17日，央行取消住房貸款優(yōu)惠利率，5年期以上個人住房貸款基準利率為6.12%，下限為貸款基準利率6.12%下調(diào)10%(即5.508%)。在即將到來的新一年里，正在還房貸的購房人利息會有怎樣的變化呢？購房人能否做到下限的貸款利率呢？

3月17日以前的貸款明年利率將上調(diào)

據(jù)工行北京分行從事個人住房貸款業(yè)務的工作人員介紹，雖然在今年3月17日央行取消了個人住房貸款優(yōu)惠利率，但在此之前得到5.31%優(yōu)惠利率的購房人在今年依然可以享受優(yōu)惠利率。但從明年1月1日起，就要按照新的利率還貸了。無論是按基準利率6.12%，還是下限5.508%利率，每月的還款都會有所提高。

但什么情況按照5.508%的下限利率計息，什么情況按照基準利率6.12%計息呢？按照央行的有關規(guī)定，對于購購套住房的資信良好用戶5年期以上的個人住房貸款利率執(zhí)行5.508%(或5.51%)的下限利率，而對于購購高端住房、套房甚至別墅的貸款人，按照6.12%的基準利率執(zhí)行。同時將頭付比例提高到30%至40%。

以30萬元20年的商業(yè)性貸款為例，按照下限利率5.508%計算，明年起月供將增加33.75元。有的房貸市民可能因為資信不好,銀行明年會對其執(zhí)行基準利率6.12%,這樣月供將增加138.51元。

3月17日以后的貸款明年利率基本不變

3月17日以后的貸款購房人不能再享受優(yōu)惠利率，對于按6.12%的基準利率執(zhí)行的購房人只要央行不再調(diào)整利率明年的計率不會出現(xiàn)變化。

而對于按下限利率執(zhí)行的購房人只要資信良好也不會出現(xiàn)變化?！敖衲?月17日以后得到下限貸款利率的購房人只要能按時還貸，沒有不良的信用記錄，明年利率基本不變?！鞭r(nóng)行北京分行從事個人住房貸款業(yè)務的工作人員表示，但對于一些信用較差的購房人，各經(jīng)辦行將自行決定是否對其采用基準利率。

房產(chǎn)投資如何應對利率上漲

對于2005年3月17日以前選擇商貸購房的消費者，自2006年1月1日開始，5年期以上的商業(yè)住房貸款利率將全面按照5.508%，甚至是6.12%來執(zhí)行。這樣一來，對于不準備提高貸款成本與購房成本的消費者，尤其是房產(chǎn)投資者來說，就容易考慮到是繼續(xù)持有房產(chǎn)，還是及早拋售的問題。如果繼續(xù)持有，將面臨利率馬上上調(diào)和今后可能再次上調(diào)的壓力；如果現(xiàn)在拋售，又可能造成房價上漲帶來的收益損失。究竟應該拋售還是應該持有呢？很明顯只要房價的上漲空間或者是投資區(qū)域的租金上漲空間明顯大于利率上調(diào)所帶來的投資成本，那么這個房產(chǎn)投資就是可以繼續(xù)持有甚至有更多收益的。

但是，房價的上漲幅度達到多少才能對沖利率上調(diào)所帶來的成本上升呢？專業(yè)人士經(jīng)過對利率與成本之間的變動進行了數(shù)理計算，得出一個結(jié)論：當房價處于1.6%-3.6%左右的溫和上漲時，就將有可能緩沖利率上調(diào)所增加的投資風險。

提前還貸是否合算

從2006年1月1日開始，在2005年3月17日前辦理的房貸將按新利率來執(zhí)行，貸款購房人的月供將會增加。目前到銀行提前還貸的市民越來越多。是不是提前還貸都合算？如果提前還貸，是縮短期限合算還是減少月供合算？

專家算了一筆賬。以王小姐為例，她向銀行貸了22萬元，貸款期限是10年共120期，采用等額本息還款法，月供2338元。目前，已還16期，還剩104期，貸款余額為198155元。如果她申請?zhí)崆斑€款5萬元，是采用縮短還款期限，還是還款期限不變減少月供更合算呢？

如果月供不變，將還款期限縮短。這5萬元可把貸款期限縮短兩年半，節(jié)省利息23295元。如果減少月供，還款期限不變，月供款將由原來的2338元減少到1781元，節(jié)省利息12543元。由此可見，縮短還款期將節(jié)省更多的利息。

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