中國(guó)人民銀行四川省分行日前對(duì)外透露，明年1月1日起，省內(nèi)的各大商業(yè)銀行將對(duì)個(gè)人住房貸款執(zhí)行新的利率，銀行專家就此算賬稱，以30萬(wàn)元、20年期限等額本息還款為例，執(zhí)行新利率后，市民每月將多還款10.81元。伴隨著這一消息的披露，近段時(shí)間以來(lái)，各家銀行提前還貸的客戶明顯增加。

現(xiàn)象 利率上調(diào)提前還貸打擁堂

中國(guó)人民銀行四川分行日前對(duì)外透露，明年1月1日起，省內(nèi)的各大商業(yè)銀行將對(duì)個(gè)人住房貸款執(zhí)行新的利率。這一消息披露后，近段時(shí)間以來(lái)，各家銀行提前還貸的客戶明顯增加。許多購(gòu)房者在嘀咕：如果繼續(xù)按揭，30多萬(wàn)元的貸款到期后要白白多付兩萬(wàn)元。于是，他們紛紛選擇了提前還貸。

在新的房貸利率執(zhí)行之前，記者走訪了建設(shè)銀行、工商銀行(3.86,0.01,0.26%)、中國(guó)人民銀行等在成都市內(nèi)的部分營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。從各大銀行近段時(shí)間的接待情況來(lái)看，較近一段時(shí)間前來(lái)咨詢“提前還貸”業(yè)務(wù)的人員比以往明顯增加。在一家建設(shè)銀行門(mén)口，記者遇到了前來(lái)咨詢的李先生，他說(shuō)：“新的房貸利率馬上就要執(zhí)行了，我就想來(lái)了解一下，提前還貸有哪些手續(xù)？如果繼續(xù)維持月供還要額外支出多少？”省農(nóng)行成都分行一位負(fù)責(zé)人稱，時(shí)下老百姓較關(guān)心的是加息后自己每個(gè)月要多支付多少錢(qián)？加息之后銀行的房貸政策是否會(huì)有所調(diào)整？這也是大家特別關(guān)心的問(wèn)題。

今年4月和8月，國(guó)家連續(xù)兩次提高貸款利率。截止目前，5年期以上房貸基準(zhǔn)利率已調(diào)高到6.84%。對(duì)老客戶而言，新的房貸利率是從明年1月1日開(kāi)始執(zhí)行，也就是說(shuō)今年8月調(diào)息前的老客戶，從明年1月開(kāi)始還貸時(shí)就要多掏錢(qián)了。建行成都分行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前銀行房貸基準(zhǔn)利率為6.39%，實(shí)行0.9倍的下限后，實(shí)際利率為5.751%；而明年1月基準(zhǔn)利率上調(diào)為6.84%后，如果按照0.85倍的下限執(zhí)行，則實(shí)際利率為5.814%，高出現(xiàn)在執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)0.063個(gè)百分點(diǎn)。以30萬(wàn)元、20年期限等額本息還款為例，執(zhí)行新利率后，市民每月將多還款10.81元。

銀行 提前還貸需量力而行

10.81元顯然不是一個(gè)大數(shù)目。但它在消費(fèi)者心中做產(chǎn)生的心理震蕩卻是顯而易見(jiàn)的。消費(fèi)者陳枚說(shuō)：“如果每個(gè)月可以節(jié)省10.81元，我為什么不去節(jié)省呢？”陳枚的觀點(diǎn)代表了大多數(shù)提前還貸者的觀點(diǎn)。這也是較近一段時(shí)間以來(lái)，各大銀行提前還貸人數(shù)持續(xù)增加的主要原因。那么，提前還貸是否人人適合？中國(guó)建設(shè)銀行成都分行的一位負(fù)責(zé)人提醒消費(fèi)者說(shuō)，提前還貸應(yīng)量力而行，不能盲目跟從，否則會(huì)適得其反。較為主要的是，并非所有房貸利率都將上調(diào)。比如，以一至三年(含)住房貸款為例，加息前的利率為6.03%，下浮10%后為5.67%，加息后的利率為6.30%，下浮15%為5.355%，比加息前反而減少了0.315個(gè)百分點(diǎn)。

工商銀行春熙支行的一位負(fù)責(zé)人也告訴記者，三至五年(含)的貸款利率，在加息前后保持不變，而只有五年以上的，才增加了還貸數(shù)。因此，如果市民住房貸款是按揭期限較長(zhǎng)的，則可以適當(dāng)縮短還貸期限，如果資金允許，則可以考慮適當(dāng)提前還貸時(shí)間，而如果是短期貸款，則不需要考慮提前還貸。當(dāng)然，一次性提前還貸節(jié)省的利息支出。但如果手里的資金有限，購(gòu)房者可以考慮先部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短，這樣也可以達(dá)到減少支出的目的。

在中國(guó)銀行(3.61,-0.02,-0.55%)成都分行房貸處，一位工作人員說(shuō)，選擇提前還貸前，應(yīng)根據(jù)個(gè)人的財(cái)務(wù)情況，認(rèn)清自己的承受能力，如果資金充足，可以選擇一次還清貸款；如果手中資金不充足，可選擇部分提前還貸。對(duì)于一般市民而言，如果月還款額占個(gè)人固定收入的50%以下，說(shuō)明個(gè)人承受風(fēng)險(xiǎn)能力較低，則建議優(yōu)先考慮提前還貸。一年內(nèi)有資金需求者，還款時(shí)間已高于貸款期限一半以上者還貸時(shí)需要仔細(xì)斟酌。

此外提醒投資者，應(yīng)結(jié)合經(jīng)濟(jì)實(shí)力來(lái)確定較佳還款方式，貸款快要到期的客戶，不一定要提前還貸。比如貸款20年已經(jīng)還一半了，后面還的基本上是本金，相當(dāng)于低息甚至無(wú)息貸款，提前還貸沒(méi)有多大意義。

專家 靈活變換還貸方式節(jié)省開(kāi)支

專家提醒房貸者，選擇不同的提前還貸方式，所付的利息也是不同的。消費(fèi)者面對(duì)加息應(yīng)該理性應(yīng)對(duì)。銀行加息，其目的是使房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠平穩(wěn)、持續(xù)、健康的發(fā)展，所以必然會(huì)伴隨有一定的優(yōu)惠政策，這一點(diǎn)在央行第四次加息時(shí)就表現(xiàn)得十分明顯：在8月19日央行第四次上調(diào)利率，政府在通過(guò)加息進(jìn)行宏觀調(diào)控的同時(shí)，又給了各家商業(yè)銀行更多市場(chǎng)操作的空間，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍擴(kuò)大為0.85倍，而對(duì)于購(gòu)購(gòu)套住房的借款者，各銀行普遍執(zhí)行優(yōu)惠利率。例如：張先生去年6月購(gòu)購(gòu)了一套近130平方米的商品房，總價(jià)約75萬(wàn)元，頭付35萬(wàn)元，其余40萬(wàn)元通過(guò)貸款方式支付，貸款期限20年。在執(zhí)行新利率以前，楊先生月均還款約2810元，20年共需還款約67.44萬(wàn)元，其中包含利息約27.44萬(wàn)元；因楊先生購(gòu)購(gòu)的是套住房，所以，在明年執(zhí)行新利率后，會(huì)按優(yōu)惠利率即基準(zhǔn)利率下浮15%計(jì)算，等于說(shuō)只比加息前上漲0.36個(gè)百分點(diǎn)，加息后月均還款約2820元，增加10元左右，20年共需還款約67.68萬(wàn)元，其中包含利息約27.68萬(wàn)元，比以前只多支付利息約2400元?？梢?jiàn)，對(duì)于購(gòu)購(gòu)套自住型房子的人來(lái)說(shuō)，明年執(zhí)行新利率后對(duì)其影響并不明顯，并不需要太過(guò)擔(dān)心。

如果楊先生購(gòu)購(gòu)的房屋是套或兩套以上的住房，那么銀行按基準(zhǔn)利率6.84%計(jì)算，如仍然選擇等額本息的還款方式，那么從明年1月1日起楊先生的月還款額增加為2950元左右，增加近150元，20年供還款約73.5萬(wàn)元，其中包含利息約為33.5萬(wàn)元，比加息以前要多支付約2.55萬(wàn)元，對(duì)于普通的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，2.55萬(wàn)元的利息并非一個(gè)小數(shù)目。

同樣是購(gòu)購(gòu)的房屋是套或兩套以上的住房，如果楊先生從現(xiàn)在開(kāi)始利用同名轉(zhuǎn)按揭將還款方式換為等額本金，那么楊先生的頭月還款額約為3940元，20年共還款約67.47萬(wàn)元，其中包含利息約27.47萬(wàn)元，比加息以前(按基準(zhǔn)利率計(jì)算)節(jié)省利息約2.1萬(wàn)元。

通過(guò)上述比較不難看出，如果靈活改變還款方式，那么在利率上調(diào)以后，不但沒(méi)有多支付利息反而比加息前還要節(jié)省利息。所以需要提醒消費(fèi)者的是，雖然現(xiàn)在離新利率的執(zhí)行期越來(lái)越近，但這個(gè)時(shí)候一定不要驚慌失措，應(yīng)該仔細(xì)的咨詢分析一下，了解一些不同的還貸方式，利用各種還款方式的獨(dú)到之處，來(lái)達(dá)到節(jié)省利息的目的。

　　　　　(作者：龐軼心 魏靖)

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