股市跌，累及樓市。樓市走低，又累及銀行放貸以及購(gòu)房者的借貸和還貸產(chǎn)生。"多米諾"效應(yīng)，其"終端"是購(gòu)房者，他們?nèi)缃裉幱谶M(jìn)退兩難的尷尬境地。

有關(guān)人士建議，今天形勢(shì)下購(gòu)房者不妨換個(gè)思路，以積極的心態(tài)應(yīng)對(duì)今天面臨的局面。

關(guān)注銀行房貸理財(cái)產(chǎn)品

在房地產(chǎn)市場(chǎng)不太景氣的今天，許多商業(yè)銀行開(kāi)始推出房貸資金的新思路。具體是：他們對(duì)客戶(hù)的房貸進(jìn)行理財(cái)，讓這筆資金"錢(qián)中生錢(qián)"。這樣的做法，一則可使銀行獲得收益；二則可以適當(dāng)"抵扣"購(gòu)房者的部分還貸利息，實(shí)現(xiàn)雙方"共贏"。其實(shí)銀行推出形形色色的房貸理財(cái)產(chǎn)品，無(wú)論動(dòng)機(jī)如何，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)不啻是個(gè)"利好"機(jī)會(huì)。

近期推出的銀行房貸理財(cái)產(chǎn)品究竟有哪些？

目前絕大多數(shù)房貸理財(cái)產(chǎn)品都是打客戶(hù)房貸存款的主意，即把存款同房貸賬戶(hù)掛起鉤來(lái)操作。這些產(chǎn)品規(guī)定，只要存款賬戶(hù)余額達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)，客戶(hù)就可以提取一定比例的資金"提前還貸"。這部分資金一律按日計(jì)息，其中所獲得的收益部分可抵扣客戶(hù)的還貸成本。另外，該客戶(hù)的賬戶(hù)還具有"活期儲(chǔ)蓄"功能，一旦急需資金允許隨時(shí)支取。

該行較近推出一個(gè)升級(jí)版的"存抵貸"理財(cái)產(chǎn)品，也就是在原來(lái)推出的"存抵貸"基礎(chǔ)上進(jìn)一步加以完善。該產(chǎn)品規(guī)定：各類(lèi)房貸客戶(hù)（包括商用房貸）即使還款賬戶(hù)上一分錢(qián)也沒(méi)有，也允許預(yù)先向銀行預(yù)約還貸的時(shí)間。一旦以后有了存款并達(dá)到銀行規(guī)定的理財(cái)標(biāo)準(zhǔn)，只要資金存在賬戶(hù)上，都按日計(jì)息。而且，通過(guò)這筆存款資金理財(cái)所得到的收益全部用于客戶(hù)抵扣還貸的利息。 　 　舉例說(shuō)，如果該理財(cái)產(chǎn)品中存款賬戶(hù)余額為15萬(wàn)元，那么該客戶(hù)帳戶(hù)的理財(cái)年收益率就是4.51％。這個(gè)數(shù)字相當(dāng)于0.72％的活期存款利率的7倍，比一年期4.14％的定期存款利率還要高。如果該客戶(hù)的15萬(wàn)元存在還款賬戶(hù)內(nèi)已有2個(gè)月時(shí)間，那么，一旦客戶(hù)急需"調(diào)頭寸"，銀行馬上就會(huì)根據(jù)該客戶(hù)2個(gè)月時(shí)間15萬(wàn)元的存款進(jìn)行理財(cái)。較終客戶(hù)可以獲得1128元的實(shí)際收益，這比2個(gè)月180元的活期利率要多出近千元。如果客戶(hù)存款賬戶(hù)內(nèi)余額超過(guò)180萬(wàn)元，那么理財(cái)年收益率較高可達(dá)到5.56％，一年超過(guò)10萬(wàn)元。

盡管這種理財(cái)產(chǎn)品好處頗多，但是門(mén)檻起點(diǎn)較高，較少需要5萬(wàn)元。而且，并不意味著超過(guò)5萬(wàn)元以上的存款部分都能給予理財(cái)，而是要按照一定比例折算后計(jì)算。

該行近期推出的"定額供"和"定期供"兩類(lèi)房貸理財(cái)產(chǎn)品，性質(zhì)類(lèi)似于深發(fā)展。該產(chǎn)品規(guī)定，購(gòu)房者每月還款額均可以低于等額本息月還款額。

其中"定額供"指的是客戶(hù)每月可按約定的金額還貸，月供不隨利率變化而變化。還貸如果超過(guò)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，其中多還部分的資金可直接沖減貸款本金，而少還的資金和剩余本金可以到期一次償還。另外，如果估計(jì)今后一段時(shí)間內(nèi)銀行可能加息的話，客戶(hù)還可以同建行約定一個(gè)低于等額本息的月供額。這對(duì)近期資金較為緊張的客戶(hù)來(lái)說(shuō)，一定程度上減輕了還款壓力。

"定期供"指的是客戶(hù)可以在借款期限內(nèi)每月僅償還貸款利息，然后再約定償還貸款本金的具體時(shí)間。這種方式比較適用階段性收入較多的購(gòu)房者，目前這類(lèi)購(gòu)房者擁有一定的數(shù)量。

該行較近推出"等比、等額遞增還款法"和"等比、等額遞減還款法"兩種理財(cái)產(chǎn)品，比較適合于收入狀況起伏較大的一類(lèi)客戶(hù)。

所謂"等比、等額遞增還款法"指的是客戶(hù)每隔一定的"遞進(jìn)周期"分期償還貸款本息，其中償還的金額按一定比例逐漸增加。該產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)是前期還款壓力較小，而且還能免去頻繁提前還貸的手續(xù)。而"等比、等額遞減還款法"恰好反其道而行之，缺點(diǎn)是客戶(hù)前期還貸壓力較大，優(yōu)點(diǎn)是后期還款壓力比較小。

需要注意的是，上述兩種還款方式并不是任何情況下都能適用。只有客戶(hù)的貸款期限超過(guò)1年，同時(shí)還款方式定為分期付款時(shí)才能采用。 　 　理財(cái)專(zhuān)家提醒，商業(yè)銀行推出形形色色的理財(cái)產(chǎn)品用心沒(méi)有錯(cuò)，但并非人人可用。不同的房貸理財(cái)產(chǎn)品情況差別很大，有的僅僅適用于特定人群。盡管大多數(shù)商業(yè)銀行都出于減輕客戶(hù)還貸壓力的目的，但客戶(hù)較終選擇哪一種方式還是需要反復(fù)比較和思考。選對(duì)了可以省錢(qián)，選錯(cuò)了甚至?xí)?賠了夫人又折兵"。

另外，一定要注意量入為出，便于靈活處置原則，也就是隨時(shí)根據(jù)自身的實(shí)際財(cái)務(wù)狀況、預(yù)期收入和前景變化等因素進(jìn)行調(diào)整。"一勞永逸"的還貸處置方式是不切實(shí)際的，也是愚蠢的。

不同年齡還貸各異

銀行推出的房貸理財(cái)產(chǎn)品往往因人而異，各個(gè)年齡段都有各自針對(duì)性的產(chǎn)品。購(gòu)房者不妨了解一下銀行理財(cái)產(chǎn)品的客戶(hù)年齡對(duì)象，以便"各就各位"。

23至28歲購(gòu)房人群

銀行評(píng)估購(gòu)房者的還款年限主要是以年齡為基礎(chǔ)的，年齡越小貸款年限越長(zhǎng)，反之一樣。

銀行對(duì)這群"80后"房貸客的看法是，未來(lái)還有很長(zhǎng)的事業(yè)生涯，今后還得起貸款。這群人比較喜歡購(gòu)購(gòu)緊臨**的小戶(hù)型新房，這類(lèi)房子往往可以獲得較高的評(píng)估價(jià)。銀行對(duì)這類(lèi)房產(chǎn)的價(jià)值比較放心，往往允許他們貸款7成比例和20年期資金。

銀行對(duì)他們也有某種擔(dān)心，認(rèn)為這群人沒(méi)有家庭負(fù)擔(dān)，生活消費(fèi)相對(duì)隨意，缺少資金積蓄意識(shí)。這批人購(gòu)房難免要得到父母支持，這就造成他們?nèi)狈?qiáng)烈的危機(jī)感和個(gè)人信用資質(zhì)。

根據(jù)銀行內(nèi)部規(guī)定，如果客戶(hù)還款逾期次數(shù)過(guò)多，銀行將不再給以貸款。因此"80后"應(yīng)該看到自身的優(yōu)勢(shì)和不足，盡力彌補(bǔ)不足以獲得較適合自己的房貸理財(cái)產(chǎn)品。

30至40歲購(gòu)房人群

銀行相對(duì)比較看好這群人的實(shí)力，往往稱(chēng)之為"優(yōu)質(zhì)客戶(hù)群體"。

這群人事業(yè)處于上升期、家庭生活比較穩(wěn)定。他們有一定的資金積累，銀行對(duì)他們購(gòu)房也就比較放心。正因?yàn)檫@批人資金實(shí)力較強(qiáng)，他們可以隨時(shí)調(diào)整貸款年限與成數(shù)。存款多的可以縮短貸款年限和提高成數(shù)，存款少的可以放寬年限和降低成數(shù)。針對(duì)這群客戶(hù)的貸款年限銀行都比較寬松，一般都能放寬到20年。 　 　但是，銀行認(rèn)為這群人也有以下"障礙"。他們大多已經(jīng)擁有一套住房，除了考慮為子女置業(yè)外，一般不再急于購(gòu)房。而且，這群人大都還存在一些生活難題。譬如日常生活開(kāi)銷(xiāo)、子女教育支出、未來(lái)養(yǎng)老金準(zhǔn)備等等，這就造成這群人不敢放手把資金全部投入到房產(chǎn)。根據(jù)央行"二套房貸"政策，這群人如果購(gòu)房只能得到6成貸款，還款基準(zhǔn)利率還要上浮10％，算下來(lái)這群人的壓力還不小。

因此，銀行往往將這群人進(jìn)行區(qū)分，對(duì)有"障礙"客戶(hù)的房貸審核較嚴(yán)格，以免出現(xiàn)尷尬局面。

45至55歲購(gòu)房人群

這群人"兩極分化"較為嚴(yán)重，因此銀行針對(duì)這群人的放貸往往是區(qū)別對(duì)待。

現(xiàn)在銀行對(duì)購(gòu)房者申請(qǐng)商業(yè)貸款的年限有一個(gè)固定公式："房齡+貸款年限＜35年"，年齡較高不能超過(guò)65歲。

上述這群人分兩類(lèi)，一類(lèi)是"上有老下有小"家庭負(fù)擔(dān)較重的客戶(hù)；一類(lèi)是生活較為寬裕的客戶(hù)。從投資思路角度看，盡管上述兩種人都面臨退休期，但前者若想再投資是比較謹(jǐn)慎的；后者投資意識(shí)較強(qiáng)。于是，銀行放貸當(dāng)然是"前緊后松"了。

不過(guò)，銀行還注意到，這群人中有一批思想相對(duì)保守的客戶(hù)。他們購(gòu)房喜歡付清大部分房款，個(gè)別甚至一次性付款。銀行對(duì)于這群人既喜又憂，喜的是對(duì)這批客戶(hù)十分放心；憂的是，在他們身上是完全賺不到理財(cái)所得。

　　　　　(作者： 葛頌茂　)

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