日常生活 開源少截流

　　許多房貸族覺得向銀行貸了這么多錢之后，頭先要做的是從日常生活中壓縮開支。但在目前居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)維持高位的情況下，僅僅靠截流是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，適當(dāng)開源非常有必要。

　　相比一般的投資，房貸族的開源更應(yīng)講究安全性和流動(dòng)性，不僅要找到收益相對(duì)穩(wěn)定的理財(cái)產(chǎn)品，更要通過各種手段，讓資金盡可能保持良好的流動(dòng)性。從目前股市的情況來看，購(gòu)購(gòu)股票型基金或者打新股，似乎都很難達(dá)到預(yù)期的收益，如何開源而不截流，日常理財(cái)還是應(yīng)該“巧”字當(dāng)頭。

　　貨幣基金 關(guān)注T+0

　　背負(fù)房貸的家庭保持資金流動(dòng)性和收益的平衡是非常重要的。貨幣市場(chǎng)基金成為許多房貸族頭選的日常資金管理工具，但是由于其T+2的贖回原則，現(xiàn)金到賬戶有時(shí)間延遲。一旦家庭需要現(xiàn)金時(shí)，往往會(huì)出現(xiàn)“遠(yuǎn)水解不了近渴”的情況?，F(xiàn)在不妨關(guān)注一下較新出現(xiàn)的T+0業(yè)務(wù)。

　　目前，已有包括南方現(xiàn)金增利、華安現(xiàn)金富利等6只貨幣市場(chǎng)基金相繼開通了工商銀行的利添利賬戶的T＋0業(yè)務(wù)。所謂利添利賬戶理財(cái)，是把客戶的活期儲(chǔ)蓄存款與貨幣市場(chǎng)、短債等低風(fēng)險(xiǎn)基金聯(lián)接，為客戶進(jìn)行有效的投資管理和現(xiàn)金管理。據(jù)悉，上述業(yè)務(wù)的手續(xù)費(fèi)以央行公布的6個(gè)月貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算，假設(shè)客戶持有1萬(wàn)份貨幣市場(chǎng)基金，按照有關(guān)規(guī)定，客戶實(shí)際支付的利息僅為2.52元(具體規(guī)定請(qǐng)向有關(guān)機(jī)構(gòu)查詢)?！癟＋0”贖回業(yè)務(wù)不受交易時(shí)間的限制，即使是在周六、周日或者交易日的非交易時(shí)間，也可實(shí)現(xiàn)贖回款實(shí)時(shí)到賬，讓家庭合理安排資金流動(dòng)。

　　巧用質(zhì)押 死錢變活錢

　　在目前股市震蕩、基金收益下降等多種投資渠道不暢的背景下，讓不少房貸族出現(xiàn)了資金周轉(zhuǎn)不靈被迫割肉的窘境。在這個(gè)時(shí)候，你不妨關(guān)注家庭中可以進(jìn)行質(zhì)押的理財(cái)產(chǎn)品。

　　目前，多家銀行理財(cái)產(chǎn)品均包含了大比例的質(zhì)押貸款。人民幣理財(cái)產(chǎn)品質(zhì)押率較高達(dá)90％，外幣產(chǎn)品質(zhì)押率較高達(dá)80％，質(zhì)押期限較長(zhǎng)一年且不超過產(chǎn)品約定投資到期日，利率按同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率。這些特點(diǎn)讓可質(zhì)押理財(cái)產(chǎn)品具有“收益穩(wěn)定、使用靈活”的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但并不是所有的理財(cái)產(chǎn)品都可以進(jìn)行質(zhì)押，因此在購(gòu)購(gòu)之前還需要進(jìn)行咨詢。除了銀行理財(cái)產(chǎn)品之外，定期儲(chǔ)蓄存單、個(gè)人壽險(xiǎn)保單、憑證式國(guó)債都可以質(zhì)押貸款。讓死錢變活錢，需要對(duì)貸款的適用性、質(zhì)押比例、利率、期限等細(xì)節(jié)了解清楚。

　　難道中國(guó)的房屋供應(yīng)量就如此缺乏嗎？

　　情形其實(shí)類似于現(xiàn)在高企的油價(jià)，美國(guó)歸因于石油供不應(yīng)求，提刀威逼石油輸出國(guó)增加供應(yīng)。待到沙特等國(guó)增加石油產(chǎn)出，油價(jià)依然堅(jiān)挺甚至步步高升。其實(shí)正是大量的石油投資者、投機(jī)者的存在，使供需問題變成一道很復(fù)雜的函數(shù)題。

　　2005年?yáng)|莞住宅銷售面積不到300萬(wàn)平方米，2006年則剛剛超過350萬(wàn)平方米。業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，2007年?yáng)|莞的總體住宅供應(yīng)接近500萬(wàn)平方米，如果按政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論判斷，去年?yáng)|莞的房地產(chǎn)供應(yīng)完全是供大于求。

　　然而實(shí)際情況卻并非如此簡(jiǎn)單，特別是在2007年6月前后，在深圳房?jī)r(jià)高企的影響下，大量的深圳投資客“扎堆”東莞，不少樓盤甚至出現(xiàn)了“脫銷”的情況。同樣由于市場(chǎng)行情看好，消費(fèi)者的購(gòu)購(gòu)力得到充分釋放，不少本地的資金也開始活躍于東莞市場(chǎng)。因此，去年上半年，樓市成交量和價(jià)格表現(xiàn)出雙高的特點(diǎn)。代理機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上半年?yáng)|莞全市商品住宅網(wǎng)上簽約共25299套，以平均一套100平方米計(jì)算(實(shí)際情況遠(yuǎn)高于此數(shù)，東莞商品房普遍以大戶型為主)，半年成交已超過250萬(wàn)平方米。從價(jià)格來看，全市商品房單價(jià)由4000多元向6000元大關(guān)邁進(jìn)。

　　可以說，去年珠三角乃至全國(guó)的房?jī)r(jià)瘋漲，源自于投資型購(gòu)房的急劇增加。“不是一個(gè)價(jià)，而是一公里漲一個(gè)價(jià)?！钡禺a(chǎn)中介陳明宣用這種極端的說法來形容瘋狂時(shí)期的深圳房?jī)r(jià)。當(dāng)房子成為稀缺資源，炒賣空間就開始增大，炒家又將本已稀缺的資源變得更加“珍貴”。2007年的深圳，房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)都出現(xiàn)了炒賣的風(fēng)頭。開始是處于新房銷售環(huán)節(jié)，除了地產(chǎn)商直接提價(jià)外，樓盤的銷售人員也是當(dāng)中的“抬轎手”，然后是二手中介，較后是大量的房地產(chǎn)投資客。

　　三人成虎，同樣的故事在全國(guó)各大城市輪番上演，或者籌備上演。于是在各大中城市，“地王”頻頻出現(xiàn)，地產(chǎn)商以及土地 所有者(主要是各地方政府)熱情高漲、信心。

　　平心而論，那一輪房?jī)r(jià)上漲也并非空中樓閣，房地產(chǎn)本身就是經(jīng)濟(jì)周期的組成部分。自2001年以來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在居民消費(fèi)結(jié) 構(gòu)升級(jí)、工業(yè)化、城市化、全球化的推進(jìn)下，進(jìn)入新一輪經(jīng)濟(jì)周期，作為宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表，房?jī)r(jià)肯定不會(huì)缺席這場(chǎng)“盛宴”。

　　無論出于什么原因，房?jī)r(jià)的瘋漲已經(jīng)驚動(dòng)了，甚至房地產(chǎn)的受益者——地方政府——也感到心驚肉跳。于是廣州市市長(zhǎng)張廣寧頭先開炮，深圳市市長(zhǎng)許宗衡也高呼“此價(jià)不可漲”。兩地政府積極配合的調(diào)控政策，廣、深兩地的房?jī)r(jià)調(diào)整迅速展開。

　　縱觀此次房地產(chǎn)調(diào)控還有一個(gè)共通點(diǎn)：只要地方政府積極配合的，房?jī)r(jià)的下調(diào)就較為明顯，例如珠三角，例如江西。

　　但地方政府是這次房地產(chǎn)大戲中較為“頭鼠兩端”的角色。珠三角地區(qū)一位主管房地產(chǎn)的副市長(zhǎng)曾為記者講解了一組數(shù)據(jù)：香港1997年房?jī)r(jià)較高峰時(shí)，樓市交易量達(dá)到172000套。但一年不到，交易紀(jì)錄就迅速下滑到85000套。而當(dāng)年香港的住宅供應(yīng)量與1997年相當(dāng)。換言之，當(dāng)年還有接近9萬(wàn)套的房子有待消化。這9萬(wàn)套房子足足困擾了香港十年。

　　在這輪調(diào)整中，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部憂心忡忡，地方政府也是如此。以較早開炮的廣州為例，在廣州市政協(xié)十一屆二次會(huì)議上，廣州市國(guó)土房屋管理局局長(zhǎng)謝曉丹明確表示：“環(huán)境不斷改善，量不斷減少，我覺得，房?jī)r(jià)不會(huì)降下來”。同樣地，對(duì)于今年廣州房?jī)r(jià)漲還是降的問題，廣州市主管“住、行”的常務(wù)副市長(zhǎng)蘇澤群也表示：“廣州市的房?jī)r(jià)應(yīng)該有上升的空間”。

　　也許有人認(rèn)為，地方政府的態(tài)度對(duì)樓價(jià)的影響相當(dāng)有限。事實(shí)真的如此嗎？在樓市冰凍期來臨后，廣州即刻停止了“對(duì)商品房?jī)r(jià)格有直接沖擊”的限價(jià)房土地拍賣與規(guī)劃。從珠三角到華東、華北，基本上所有的地方政府都在積極籌備采用經(jīng)濟(jì)手段拯救房地產(chǎn)業(yè)。

　　符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的手段在運(yùn)作，甚至一些行政色彩濃厚的“非常規(guī)”手段也在運(yùn)作。有這樣一個(gè)例子，時(shí)間是樓市劇烈下滑期間，地點(diǎn)是廣州與深圳之間一座很重要的城市。該城市一個(gè)標(biāo)志性在售項(xiàng)目計(jì)劃將售價(jià)由較高峰的每平方米1.2萬(wàn)元調(diào)整到每平方米8000元左右，但主管專業(yè)“認(rèn)為”，這是個(gè)城市標(biāo)志樓價(jià)怎么也不能低于1萬(wàn)元，于是這個(gè)項(xiàng)目“折后”定價(jià)也就以萬(wàn)元為準(zhǔn)。

　　2008年5月份，深圳的成交套數(shù)已超越去年同期水平。盡管房?jī)r(jià)并沒有上升，但這種回暖已表明，前期房地產(chǎn)商的降價(jià)銷售已達(dá)到效果，開發(fā)商已基本摸清了購(gòu)房者的心理底線。也許就如王石(王石博客,王石新聞,王石說吧)所言“該降的都已經(jīng)降了”。從中介機(jī)構(gòu)的報(bào)告顯示，不同于往年，5月的購(gòu)房者主要是一些剛性需求較大的“自住客”。而這批自住客讓5月深圳的一手商品房月均成交金額達(dá)到45億元，已超越2007年8月。這也表明購(gòu)房自住需求依然是相當(dāng)大。

　　廣州也出現(xiàn)了相同的情形，2008年4月公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，成交量環(huán)比上漲了兩倍，均價(jià)也重新回到了每平方米10997元。情況似乎并非曇花一現(xiàn)，5月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)雖然沒有公布，但根據(jù)官方網(wǎng)站“陽(yáng)關(guān)家緣”的數(shù)據(jù)，5月一手住宅成交量突破7000套大關(guān)。這是2007年房貸新政以來的次。

　　與深圳不同的是，廣州的樓市回暖似乎更為全面。中介統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，1～4月廣州住宅平均租金穩(wěn)步上升，4月份全市住宅平均租金為每月每平方米30.01元，同比上升10.6%。雖然每月總體二手房成交價(jià)格并無太大波動(dòng)，但成交量每月都有6%~10%的漲幅。一些區(qū)域的價(jià)格回暖跡象非常明顯。

　　雖然從數(shù)據(jù)上看，今年1~4月全國(guó)住宅銷售面積同比下降4.0%，這一增速創(chuàng)下了2005年以來的新低，但各方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，上海、北京等地的房?jī)r(jià)也在回暖當(dāng)中。

　　那是否可以下結(jié)論說，這輪房地產(chǎn)冰凍期已過，樓價(jià)依舊飛漲？

　　“其實(shí)房?jī)r(jià)并不取決于房地產(chǎn)商。”一家上市房地產(chǎn)企業(yè)的高管告訴記者，“現(xiàn)在大部分地產(chǎn)商的日子都不好過，行業(yè)面臨著一次重組，但重組更多意味的是行業(yè)兼并、企業(yè)易主。地產(chǎn)商降價(jià)拋盤反而與之沒有直接聯(lián)系”。

　　“如果樓盤出現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)間的降價(jià)，那只可能是宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)調(diào)整，或者國(guó)家停止了城市化進(jìn)程?！鄙鲜鋈耸勘硎尽?

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