每個(gè)人不可避免地都會(huì)和房子打交道，但是由于缺乏充分的房貸省錢技巧，不能科學(xué)地選擇適合自己的還貸方式，越來越多的人購(gòu)房后便淪為了“房奴”，這一講我們系統(tǒng)地講購(gòu)房過程中的眾多省錢小技巧，幫助您輕輕松松巧妙置業(yè)。

  加息以及房貸政策的收緊，并沒有阻絕商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)的所有出路。

  實(shí)際上，自調(diào)控以來，以減輕房貸借款成本負(fù)擔(dān)為目的創(chuàng)新產(chǎn)品層出不窮。本刊統(tǒng)計(jì)顯示，深發(fā)展、光大銀行作為其中典型代表，是截至目前推出創(chuàng)新性房貸產(chǎn)品較多的銀行，如“氣球貸”、“雙周供”、“循環(huán)貸”等，而“存抵貸”、“天天省”等則是更新的變相省息品種。

省息新招

 
  房貸市場(chǎng)出現(xiàn)的兩款“貸款+ 存款”型創(chuàng)新房貸產(chǎn)品吸引了不少貸款者的注意。一款是深發(fā)展的新“存抵貸”，另一款則是光大的“天天省”，雖然兩款產(chǎn)品都以節(jié)省利息為賣點(diǎn)，但仔細(xì)比較，在收益的劃付、計(jì)算方法等方面，仍有相當(dāng)大的差別。

  據(jù)深發(fā)展上海分行個(gè)人信貸部門張銘介紹“上述兩款產(chǎn)品的原理是相同的，均根據(jù)客戶每日的活期存款余額，按照一定的規(guī)則計(jì)算出每日收益，存入還款賬戶后用于歸還月供款，從本質(zhì)來看都是減少客戶房貸利息負(fù)擔(dān)的‘理財(cái)類’產(chǎn)品?！?

 “深發(fā)展的‘存抵貸’具體操作是，貸款者在開通此項(xiàng)業(yè)務(wù)后，活期存款賬戶將會(huì)與房屋貸款關(guān)聯(lián)起來，顧客只需將自己的閑置資金放在約定的活期賬戶上，存款余額超過5 萬元后，銀行按一定比例將其視作‘提前還貸’，節(jié)省的利息將作為理財(cái)收益返還到賬戶上，不過活期賬戶上的資金并未真正動(dòng)用，市民需要資金周轉(zhuǎn)時(shí)可隨意調(diào)用?！?

  據(jù)了解，深發(fā)展已先后推出兩款“存抵貸”產(chǎn)品，在繼2006 年推出“存抵貸”后，又于2008 年4 月1 日，推出新“存抵貸”產(chǎn)品。

  “兩者的運(yùn)作原理和理財(cái)收益計(jì)算方法都是相同的，理財(cái)收益都是由兩部分組成，即活期存款的利息+ 抵扣貸款的利息，并按日來計(jì)算理財(cái)收益，只是新‘存抵貸’相對(duì)于以前推出的存抵貸來說，在5-20 萬元存款的抵扣比例上有了大幅的提高，理財(cái)收益率也相應(yīng)提高。例如，5 到10 萬元的存款抵扣比例由原來的55% 提高到85%，相應(yīng)的，在貸款利率為7.83%時(shí)，10 萬元的理財(cái)收益率也由原來的2.35% 提高到3.74%?！鄙鲜鋈耸勘硎?。

  不過，需要注意的是，“抵扣金額”均不能超過全部關(guān)聯(lián)貸款本金余額之和或150 萬元，并且，新舊存抵貸是不能轉(zhuǎn)化的，新存抵貸只針對(duì)新的貸款客戶，新舊客戶以2008 年4 月1 日為分界。
  光大的“天天省”與新“存抵貸”有異曲同工之妙，不過就收益而言，新“存抵貸”更勝一籌。

 
  “天天省”的理財(cái)收益就是抵扣貸款的利息而產(chǎn)生的，而“存抵貸”的收益包括活期存款的利息和抵扣貸款的利息兩部分，不僅如此，“存抵貸”的活期賬戶上的資金并未真正動(dòng)用，而“天天省”是將客戶的存款資金用于提前還款，再將提前償還的貸款金額重新劃撥給客戶。

  向來，對(duì)于創(chuàng)新型房貸產(chǎn)品，光大、深發(fā)展和招商銀行等中資小銀行看上去明顯更熱衷，而國(guó)有四大行對(duì)此貌似并不感冒。

  對(duì)此，張銘稱：“與國(guó)有大銀行相比，股份制商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)較少、市場(chǎng)份額較低，并且大型國(guó)有商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商合作關(guān)系密切，更容易取得一手房貸款的‘壟斷’地位。

  深發(fā)展2007 年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截止2007 年末，零售貸款比2006 年末增長(zhǎng)近250 億，全年新增的零售貸款約占全行新增一般性貸款的一半，零售貸款2007 年底余額占總貸款余額的29%，較2005 年末和2006 年末占比13% 和21% 顯著提升。

  “這大部分要?dú)w功于在有效控制風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上持續(xù)不斷的推出創(chuàng)新型個(gè)貸產(chǎn)品并進(jìn)行有效營(yíng)銷的結(jié)果?！?

  不過，中行、建行早在深發(fā)展之前就推出過類似產(chǎn)品，如中行的“貸活兩變”、建行的“存貸通”，并到目前為止，仍存在此項(xiàng)業(yè)務(wù)，但三家銀行相比，深發(fā)展的抵扣比例和收益率較高。組合殺手锏

 
  深發(fā)展的“房貸組合新品”是在原有三種創(chuàng)新型房貸理財(cái)產(chǎn)品(雙周供、氣球貸、存抵貸)基礎(chǔ)上的進(jìn)一步組合，

  形成了4 大新產(chǎn)品：氣球貸的雙周供、氣球貸的存抵貸(等額、遞減)、雙周供的存抵貸、氣球貸雙周供的存抵貸。

  “‘氣球貸’是通過銀行利息讓渡節(jié)省利息，“氣球貸”的實(shí)際貸款期限較短，因此其對(duì)應(yīng)期限的貸款利率也較低；而‘雙周供’由于改變了還款頻率，即每?jī)芍苓€款一次，還款次數(shù)增多了，減少了占用銀行資金的時(shí)間，自然利息也會(huì)相應(yīng)減少；

  另外，‘存抵貸’通過用活期存款的利息與抵扣貸款的利息之和來抵扣貸款的利息，這其中的‘省息’效果也是顯而易見的。那么，在此基礎(chǔ)上，將其中任兩只產(chǎn)品組合，都可以達(dá)到進(jìn)一步“省息”的效果。”上述深發(fā)展人士表示。

  以貸款50 萬、期限30 年為例，在等額還款的前提下，與普通貸款相比，“氣球貸”可節(jié)省33517 的利息，“雙周供”更是可節(jié)省22 萬多的利息，而“氣球貸+ 雙周供”則節(jié)省24 萬多的利息，由此推斷，“氣球貸+ 雙周供+ 存抵貸”的省息效果將更加明顯。

  提前還款是銀行“降息”方式之一，而深發(fā)展的“氣球貸”、光大的“隨心還A”均是為貸款期限短、有提前還款能力的客戶而設(shè)計(jì)的。

 “兩類產(chǎn)品類似之處在于，都是過把長(zhǎng)期貸款短期化來降低適用貸款利率檔次?！睆堛懕硎荆皳?jù)我行貸款的經(jīng)驗(yàn)來看，一般80% 的貸款客戶在3 到5 年內(nèi)基本上都能將貸款金額還清，‘氣球貸’就是為這一部分客戶而設(shè)計(jì)的，不過，對(duì)于到期后不能一次性還款的客戶，可以提供再融資的安排?！?

  目前，‘氣球貸’和“隨心還A”都包括3 年期、5 年期和10 年期三種，貸款利率則以相應(yīng)貸款期限確定，例如貸款30 年、選擇氣球貸5 年期，則可按5 年期的貸款利率計(jì)算，而月供則按30 年來計(jì)算，若到期不能提前還款，還可分為六個(gè)5 年期來計(jì)算。

  “其實(shí)，本質(zhì)上，二者減少月供的方式是不同的：‘氣球貸’通過較長(zhǎng)的‘期供計(jì)算期’降低了月供金額，而光大‘隨心還A’通過將本金拆分減小了階段計(jì)算期供的貸款本金，從而減少了月供還款壓力。”他同時(shí)認(rèn)為。

   例如，以3 年期產(chǎn)品為例，貸款50 年，月供則按20 年來計(jì)算，我們發(fā)現(xiàn)，與“氣球貸”相比，“隨心還A”產(chǎn)品具有較好的省息效果，適合有能力且有意愿提前還款的借款人，不過，“氣球貸”的月供較“隨心還A”低，總利息略高。

  但是，需要注意的是，對(duì)于貸款期限在3 年以上、10 年以下的客戶而言，“隨心還A”采用的是利率“從高”，即要按照5 年的利率計(jì)算利息，而“氣球貸”對(duì)于貸款期限在10 年以來的客戶，均按照3 年的利率計(jì)算利息，對(duì)于這部分客戶而言，“氣球貸”更優(yōu)惠一些。

  不過， “氣球貸”是在“循環(huán)貸”下發(fā)放的，客戶在申請(qǐng)“氣球貸”的同時(shí)，要申請(qǐng)“循環(huán)貸”，為后期的再融資提供便利。

  除此之外，招行、建行的“入住還款法”、交行的“輕松安居貸”也都有類似的特點(diǎn)。
固定利率爭(zhēng)議

 
  央行是否再加息成為一個(gè)爭(zhēng)執(zhí)的問題？而選擇固定利率房貸還是浮動(dòng)利率也成為一個(gè)焦點(diǎn)。

“今年一季度GDP 增長(zhǎng)10.6%，相比2007 年四季度11.7% 雖有所下滑，但仍屬快速增長(zhǎng)，雖然通貨膨脹率仍保持8% 的高位，但我們預(yù)計(jì)下半年有可能回落至5.5%-6%，當(dāng)前在流動(dòng)性和通脹壓力仍然較大的情況下，貨幣政策從緊的取向短期內(nèi)難以改變，不過，加息動(dòng)作將慎之又慎，矛盾來自于：一方面，加息進(jìn)一步加大企業(yè)的成本壓力，加息也會(huì)加大對(duì)外資的吸引力，特別是當(dāng)前在發(fā)達(dá)國(guó)家減息的時(shí)點(diǎn)上；另一方面，長(zhǎng)期維持負(fù)實(shí)際利率不利于平抑通脹預(yù)期，也影響資源的有效配置?！逼桨沧C券研究所研究員孫方紅表示。

  同時(shí)，天相投資顧問有限公司的研究員也認(rèn)為，“理論上說，為了防止經(jīng)濟(jì)過熱和抑制通貨膨脹，中國(guó)政府還會(huì)加息，采取緊縮的貨幣政策。不過，實(shí)際上，經(jīng)濟(jì)存在不確定性，企業(yè)承擔(dān)的壓力大，再次加息的可能性不大?！?

  不過，深發(fā)展對(duì)“加息”仍保持較樂觀態(tài)度，推出了“氣球貸”的升級(jí)版——固定利率氣球貸，將“氣球貸”與“固定利率”結(jié)合，有3 年期和5 年期兩種產(chǎn)品，其中，3 年期的利率8.316%，5 年期的利率8.514%。

  “這只產(chǎn)品是專門針對(duì)購(gòu)購(gòu)套住房的客戶而設(shè)計(jì)的，因?yàn)楦鶕?jù)規(guī)定，套住房的貸款者的貸款利率至少上浮10%，并且，我們認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)過熱，利率短期內(nèi)仍有上調(diào)空間?！鄙鲜錾畎l(fā)展人士表示。

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