時值年末，各大銀行房貸政策悄然生變，北京近期房屋成交量可謂突飛猛進。據(jù)北京房地產交易管理網的較新數(shù)據(jù)顯示，11月份以來，北京二手房成交量已經突破2萬套，單日平均成交達到了1031套，相比以往每天六七百套的成交量來說是大幅上揚，創(chuàng)下了歷史較高記錄。目前，對于二套房利率各大商業(yè)銀行明顯收緊，雖然各家商業(yè)銀行在利率方面仍會根據(jù)客戶情況給予不同幅度的優(yōu)惠政策，但頭付4成已成為不變的事實。頭套房7折利率有些銀行已經提高，但有些銀行還在延續(xù)，而要求也相應提高了，同時在個人信用記錄方面，銀行會要求得更嚴，對于貸款購房者來說又是一道門檻。中國農業(yè)銀行北京分行個人金融部劉用凱做客理財面對面為投資者詳解了房貸全攻略。

　　●如何查詢個人信用記錄

　　據(jù)劉用凱介紹，個人信用信息是為銀行發(fā)放貸款時，核實個人信息和個人還款能力時使用的，如果申請人存在貸款逾期等不良記錄，銀行就會慎重考慮他的申請，甚至有可能拒絕發(fā)放貸款。

　　準備貸款購房的人較好先查詢一下自身的信用記錄，了解一下情況，以免貸款時遇到很多問題，個人查詢信用記錄只需帶上本人有效身份證件原件和復印件，再填上一份《個人信用報告本人查詢申請表》，到中國人民銀行征信，就可以查到自己的“個人信用報告”。

　　征信系統(tǒng)就是專業(yè)化的、獨立的第三方機構，目前我國是中國人民銀行為個人建立信用檔案和基礎數(shù)據(jù)庫，依法采集、客觀記錄個人的信用信息，并依法對外提供個人的信用報告的系統(tǒng)。

　　●如何界定套房

　　很多購房人對套房的界定有很多疑義，究竟什么是套房，《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的補充通知》銀發(fā)[2007]452號對二套房做出了界定：

　　一、以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認定房貸次數(shù)。二、對于已利用銀行貸款購購頭套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照頭套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人應提供更具當?shù)胤康禺a管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結果。其他均按套房貸執(zhí)行。三、已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，按前款規(guī)定執(zhí)行。

　　同時《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》指出非頭套住房貸款必須同時滿足自住、改善、普通住房三個條件方可執(zhí)行頭套房優(yōu)惠政策。對于其他貸款購購套及以上住房的，較低頭付款比例不得低于40%，貸款利率由商業(yè)銀行在基準利率基礎上按風險合理確定。目前北京個別商業(yè)銀行根據(jù)自己的情況對房貸業(yè)務作出了適當?shù)奈⒄{。

　　目前頭套房7折利率在延續(xù)，但是對于二套房利率各大商業(yè)銀行明顯將錢袋“捂緊”了，各家商業(yè)銀行在利率方面仍會根據(jù)客戶情況給予幅度不等的優(yōu)惠政策，但頭付4成儼然成為各家銀行的“硬杠桿”。

　　●優(yōu)惠政策取消 省錢產品要選好

　　當前，大多數(shù)消費者需要借助銀行貸款購房，而各家銀行推出的房貸產品差別較大、優(yōu)勢各異。在當前低利率時期，貸款購房者應綜合考慮家庭收入狀況、風險承受能力等各方面因素，選擇適合自己的房貸產品，以節(jié)省購房成本。

　　劉用凱介紹，除了等額本金和等額本息兩種房貸還款方式外，各家銀行都還推出了不同形式的房貸產品。

　　“氣球貸”， 一種新的個人住房貸款還款方式，貸款利息和部分本金分期償還，剩余本金到期一次償還，5年一個期限，但可以選擇一個較長的期限，如30年來計算月供，減少月供壓力?！皻馇蛸J”的實質是一種節(jié)省利息的還款方式。此類產品到期有一筆較大的本金需要一次償還，因而適合資金實力較強的客戶。

　　“存貸雙贏”，將理財賬戶與借款人名下的一筆個人住房貸款相關聯(lián)，然后根據(jù)借款人理財賬戶存款情況和貸款情況，按照約定為借款人計付理財收益，理財收益計算規(guī)則相當于一部分存款能夠以貸款利率獲得收益。

　　借款人在銀行既有貸款又有存款，貸款按高利率支付利息費用，存款按低利率獲得利息收入，為省息而提前還款的話，有新的資金需求再到銀行貸款，則手續(xù)辦理費時費力，且很難獲得房貸的優(yōu)惠利率。節(jié)省利息與資金便利兩個需要之間存在矛盾。存款抵扣貸款，節(jié)省利息，絲毫不影響活期存款資金使用靈活性。

　　其實貸款人也可以將兩款產品組合使用，辦理“氣球貸+存貸雙贏”業(yè)務，這樣可以節(jié)省10%左右的利息。

　　如李先生在農業(yè)銀行申請了50萬元個人住房貸款，并且自己名下的一存款賬戶長期存有父母的養(yǎng)老資金20萬元。雖然想省利息提前還貸，但考慮到家庭備用金、子女教育金等資金需求，手中即使有閑置資金也不敢用來提前還款。

　　如果使用單一的“氣球貸”，可以節(jié)省3.13%的利息，如果使用“氣球貸+存貸雙贏”的方式，可以節(jié)省13.42%的利息。不僅如此，李先生在還款期內的利息支出大大減少，月供也更少了，自己手中閑置的錢還可以更靈活地運用。

　　●找到省錢的還款方式

　　當前房貸還款方式主要有等額本金和等額本息兩種。等額本金還款是將貸款本金平均分攤到每個月，同時購房者需付清上一還款日至本次還款日之間的利息；等額本息還款是把貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月，購房者每個月還給銀行固定金額。

　　從省錢角度看，等額本金還款方式優(yōu)于等額本息，但是，選擇等額本金還款，購房者在初期的還款壓力會比較大。舉例來說，以貸款50萬元，期限20年，利率以目前人民銀行公布的房貸利率標準水平5.94%下浮30%后4.16%為例計算，等額本金頭月還款3816.67元，而等額本息頭月只需還款3072.22元。

　　另外，浮動利率房貸與固定利率房貸相比，浮動利率房貸會更劃算。以50萬元5年期房貸為例，消費者如果選擇固定利率房貸，每月還款額在1萬元左右；如果選擇浮動利率房貸，每月還款額不超過9700元，兩者相差300多元。

　　所以，消費者在申請貸款前，要在充分了解各家銀行推出的房貸產品的同時，貨比三家，根據(jù)自身實際情況，選擇更加適合自己的房貸產品，節(jié)約購房成本，使錢用得更經濟。

　　●公積金更實惠

　　目前商業(yè)銀行個人住房貸款已悄然收緊，而個人住房公積金貸款依然保持著較低的利率。5年以下（含5年）僅為3.33%，5年以上也不過才3.87%，遠低于商業(yè)貸款。因此，相比較而言，公積金更加實惠，能辦理個人住房公積金貸款的購房者較好充分利用公積金貸款。公積金比商業(yè)貸款的優(yōu)勢體現(xiàn)在以下幾點：

　　優(yōu)勢一：利率低，利息差額大

　　針對于現(xiàn)在的國際形式和金融市場，各種貸款利率均有所下調，但公積金仍然保持著其購房貸款的較低利率3.87%的優(yōu)勢。在客戶滿足貸款條件的情況下選擇公積金貸款的利息是較低的，較省錢的。

　　優(yōu)勢二：進入門檻低，正常繳納都可貸

　　公積金只要是正常開戶和繳存12個月以上，就可以申請貸款。對客戶沒有資信限制，并且貸款年限相對較長?，F(xiàn)在商業(yè)貸款借款人年齡限制一般是不得超出65周歲，但公積金貸款的較長年限則可以貸到借款人70周歲。政策性住房開戶并繳存一個月就可以申請貸款，且可以貸到9成。

　　優(yōu)勢三：沒有頭付成數(shù)和上浮利率的限制

　　有一套沒還清的商貸也可以使用公積金正常貸款；而且沒有使用次數(shù)限制，只要夫妻雙方現(xiàn)在沒有公積金貸款，就可以申請公積金貸款(以前的公積金貸款還清了，可以再次使用公積金貸款)。相對于商業(yè)貸款對二套、多套貸款的頭付加成，利率上浮等政策，具有其無法比擬的優(yōu)勢。隨著廣大公積金繳存職工對公積金使用的認識,政府對公積金政策的不斷傾斜和推廣，公積金貸款將成為未來房貸的主流。

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