時值年末，各大銀行房貸政策悄然生變，對于二套房利率各大商業(yè)銀行明顯收緊，雖然各家商業(yè)銀行在利率方面仍會根據(jù)客戶情況給予不同幅度的優(yōu)惠政策。頭套房7折利率有些銀行已經(jīng)提高，但有些銀行還在延續(xù)，而要求也相應提高了，同時在個人信用記錄方面，銀行會要求得更嚴，對于貸款購房者來說又是一道門檻。近日中國農(nóng)業(yè)銀行北京分行個人金融部劉用凱為投資者詳解了房貸全攻略。

　　個人信用記錄如何查詢

　　據(jù)劉用凱介紹，個人信用信息是為銀行發(fā)放貸款時，核實個人信息和個人還款能力時使用的，如果申請人存在貸款逾期等不良記錄，銀行就會慎重考慮他的申請，甚至有可能拒絕發(fā)放貸款。

　　準備貸款購房的人較好先查詢一下自身的信用記錄，了解一下情況，以免貸款時遇到很多問題，個人查詢信用記錄只需帶上本人有效身份證件原件和復印件，再填上一份《個人信用報告本人查詢申請表》，到中國人民銀行征信，就可以查到自己的“個人信用報告”。征信系統(tǒng)就是專業(yè)化的、獨立的第三方機構，目前我國是中國人民銀行為個人建立信用檔案和基礎數(shù)據(jù)庫，依法采集、客觀記錄個人的信用信息，并依法對外提供個人的信用報告的系統(tǒng)。

　　套房如何界定

　　很多購房人對套房的界定有很多疑義，究竟什么是套房，《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》銀發(fā)[2007]452號對二套房做出了界定：一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數(shù)。二、對于已利用銀行貸款購購頭套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照頭套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人應提供更具當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結果。其他均按套房貸執(zhí)行。三、已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，按前款規(guī)定執(zhí)行。

　　同時《國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》指出非頭套住房貸款必須同時滿足自住、改善、普通住房三個條件方可執(zhí)行頭套房優(yōu)惠政策。對于其他貸款購購套及以上住房的，較低頭付款比例不得低于40%，貸款利率由商業(yè)銀行在基準利率基礎上按風險合理確定。目前個別商業(yè)銀行根據(jù)自己的情況對房貸業(yè)務作出了適當?shù)奈⒄{(diào)。

　　目前頭套房7折利率在延續(xù)，但是對于二套房利率各大商業(yè)銀行明顯將錢袋“捂緊”了，各家商業(yè)銀行在利率方面仍會根據(jù)客戶情況給予幅度不等的優(yōu)惠政策。

　　還款方式要找省錢的

　　當前房貸還款方式主要有等額本金和等額本息兩種。等額本金還款是將貸款本金平均分攤到每個月，同時購房者需付清上一還款日至本次還款日之間的利息；等額本息還款是把貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月，購房者每個月還給銀行固定金額。

　　從省錢角度看，等額本金還款方式優(yōu)于等額本息，但是，選擇等額本金還款，購房者在初期的還款壓力會比較大。舉例來說，以貸款50萬元，期限20年，利率以目前人民銀行公布的房貸利率標準水平5.94%下浮30%后4.16%為例計算，等額本金頭月還款3816.67元，而等額本息頭月只需還款3072.22元。

　　另外，浮動利率房貸與固定利率房貸相比，浮動利率房貸會更劃算。以50萬元5年期房貸為例，消費者如果選擇固定利率房貸，每月還款額在1萬元左右；如果選擇浮動利率房貸，每月還款額不超過9700元，兩者相差300多元。

　　所以，消費者在申請貸款前，要在充分了解各家銀行推出的房貸產(chǎn)品的同時，貨比三家，根據(jù)自身實際情況，選擇更加適合自己的房貸產(chǎn)品，節(jié)約購房成本，使錢用得更經(jīng)濟。

（編輯:wyt）

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