土地調(diào)控政策思路在“轉(zhuǎn)彎” 資料圖 　　 “我們關(guān)注到較近一段時(shí)間房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)的問(wèn)題，根據(jù)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的要求，今年國(guó)土資源系統(tǒng)加大了房地產(chǎn)的土地供應(yīng)?！眹?guó)土資源部高官日前的一句表態(tài)，在房?jī)r(jià)“且調(diào)且漲”的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起巨浪。 國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月全國(guó)住宅用地土地供應(yīng)同比增長(zhǎng)35.5%，普通商品房的土地供應(yīng)同比增加76.3%，經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)同比增加166%。 旋即，市場(chǎng)關(guān)于這一表態(tài)的評(píng)論如潮水涌現(xiàn)。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍以“喜見(jiàn)”、“糾偏”等詞形容大多數(shù)市場(chǎng)人士對(duì)政府這一舉措的感受。 然而，全國(guó)土地供給總量的增加真的給市場(chǎng)帶來(lái)住宅供給增加的現(xiàn)實(shí)了嗎？以上海為例，去年總共才發(fā)布了5個(gè)土地出讓公告，而今年4月至今就已經(jīng)發(fā)布了5個(gè)土地出讓公告。但是，去年住宅供地面積占全部供地面積的65%，而今年以來(lái)住宅供地面積占比僅15%。市場(chǎng)幾乎達(dá)成共識(shí)，二季度上海房?jī)r(jià)重拾升勢(shì)，與住宅供給銳減密不可分。 為什么全國(guó)土地供給增加，而在地方卻不一定能見(jiàn)效？專(zhuān)家分析，這與不同城市的土地政策考慮有關(guān)。同時(shí)，即便已經(jīng)審批的土地供給落實(shí)到位，一些開(kāi)發(fā)商的捂地不建和捂盤(pán)不售也會(huì)進(jìn)一步使商品房供給“杯水車(chē)薪”。 另一方面，要解決加大土地供給與保護(hù)耕地之間的矛盾，這是國(guó)土資源部又需要平衡的一個(gè)課題?！敖鉀Q之道就是既要節(jié)流又要開(kāi)源，走出節(jié)約、集約利用土地的新路?！毙旖B史此前表示。 據(jù)了解，目前全國(guó)建設(shè)用地當(dāng)中閑置土地、空閑土地、批而未供土地大約有400萬(wàn)畝；各種人為因素造成的廢棄地2億畝，未利用地39億畝。加上目前我國(guó)城鎮(zhèn)人均建設(shè)用地過(guò)高、開(kāi)發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)土地利用效率低下以及農(nóng)村居民點(diǎn)建設(shè)用地的總量數(shù)倍于城鎮(zhèn)的建設(shè)用地等方面情況，現(xiàn)有土地利用仍有很多潛力可挖。只是此間的執(zhí)行問(wèn)題，目前沒(méi)有實(shí)質(zhì)性突破。 隨著土地政策問(wèn)題討論的深入進(jìn)行，還有不少業(yè)內(nèi)人士指出了一個(gè)矛盾核心，即地方政府從財(cái)政來(lái)源這個(gè)的利益源頭考慮土地供應(yīng)，“以地生財(cái)”的牢固思想無(wú)法真正從穩(wěn)定樓市的動(dòng)機(jī)中擺脫出來(lái)。 經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠建言，可以給予部分大型城市發(fā)行債券的權(quán)力，來(lái)滿(mǎn)足發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施和城市化的融資需要，擺脫城市對(duì)房地產(chǎn)GDP貢獻(xiàn)的依賴(lài)。地價(jià)得以有效控制之后，地方政府依靠征收房產(chǎn)稅而不是賣(mài)地來(lái)保障財(cái)務(wù)，并有助于完成房地產(chǎn)業(yè)從“土地抵押-銀行貸款” 模式向“大規(guī)模工廠開(kāi)發(fā)”模式的轉(zhuǎn)型。 （記者 于兵兵）

    控制性政策影響樓市供應(yīng)

    董藩（北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究主任） 我們國(guó)家發(fā)展的實(shí)踐已經(jīng)證明，過(guò)去那種計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制和行政管理方式是搞不好經(jīng)濟(jì)的。歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，必須讓市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)規(guī)律發(fā)揮作用，讓價(jià)格發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，才能較好地配置資源，才能追求長(zhǎng)期的、穩(wěn)定的、有效率的發(fā)展。所以應(yīng)該用市場(chǎng)化的方式來(lái)解決問(wèn)題，應(yīng)該重新檢驗(yàn)我們的調(diào)控措施是否恰當(dāng)。 從全國(guó)范圍來(lái)看，宏觀調(diào)控存在著思路上的偏差。我們過(guò)去一直偏重于壓投資、壓信貸、嚴(yán)格控制土地投放規(guī)模，這嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)下一步的供應(yīng)，而需求并沒(méi)有受到太多的干預(yù)，所以供求關(guān)系繼續(xù)處在失衡狀態(tài)。盡管有很多購(gòu)購(gòu)力處在觀望狀態(tài)，但是市場(chǎng)上的價(jià)格依然表現(xiàn)為明顯的上漲。房?jī)r(jià)的問(wèn)題主要還是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，將房?jī)r(jià)問(wèn)題視為一個(gè)政治問(wèn)題，不利于政府把工作放到調(diào)整供求關(guān)系等經(jīng)濟(jì)事務(wù)上來(lái)，也不利于從根本上解決房?jī)r(jià)上升的問(wèn)題。

    政府“糾偏”振奮人心

    李戰(zhàn)軍（上海易居房地產(chǎn)研究所發(fā)展研究所所長(zhǎng)） 盡管?chē)?guó)土資源部還不認(rèn)同高房?jī)r(jià)源自高地價(jià)的說(shuō)法，但是從上周?chē)?guó)土資源部的新聞發(fā)布會(huì)上，我們看到了振奮人心的信息：國(guó)土資源系統(tǒng)已根據(jù)國(guó)務(wù)院的調(diào)控要求，加大房地產(chǎn)的土地供應(yīng)。這是徐紹史部長(zhǎng)上任不到3個(gè)月的重大“糾偏”舉措，這是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中帶有轉(zhuǎn)折點(diǎn)的重要事件，這樣的調(diào)控政策才是有意義的、才是受歡迎的、才是可持續(xù)的。 近幾年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)踐表明，那種以壓縮土地供給為手段，盤(pán)活存量土地，從而指望房?jī)r(jià)下跌的思路是多么的不符合實(shí)際。實(shí)際情況是，在快速的城市化進(jìn)程中，土地供應(yīng)一被控制，馬上在市場(chǎng)上就表現(xiàn)為商品房?jī)r(jià)格我行我素；政府一邊禁止別墅用地批租，一邊倡導(dǎo)90平方米以下小房型，別墅和大房型價(jià)格就猶如脫韁之馬；批租出去的土地總有相當(dāng)一部分沉淀下來(lái)不能按期進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

    地方樓市“擴(kuò)供”不積極

    高海燕（深圳社科院城市營(yíng)運(yùn)研究主任） 房?jī)r(jià)要兩手抓，就是政府和市場(chǎng)都有責(zé)任。政府要擴(kuò)大供應(yīng)，市場(chǎng)也要加強(qiáng)監(jiān)管，行政干預(yù)是要參與的，市場(chǎng)調(diào)節(jié)也是要參與的。房地產(chǎn)目前所出現(xiàn)的價(jià)格過(guò)分上漲，很大程度上是我們中國(guó)社會(huì)長(zhǎng)期發(fā)展以來(lái)、經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展所產(chǎn)生的貧富懸殊的問(wèn)題，只是在房地產(chǎn)領(lǐng)域被放大，是個(gè)社會(huì)問(wèn)題。 而站在市場(chǎng)層面，房?jī)r(jià)過(guò)高是供需不平衡產(chǎn)生的，但是誰(shuí)也不愿意承認(rèn)這點(diǎn)，都認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，這是過(guò)去宏觀調(diào)控帶來(lái)的話(huà)語(yǔ)上的一個(gè)偏頗點(diǎn)。事實(shí)上，我們擴(kuò)大有效供應(yīng)的力量不足，地方政府在擴(kuò)大供應(yīng)的積極性上不足，擴(kuò)大供應(yīng)的方法上也不足。什么叫有效供應(yīng)？就是批地，還有你批的地在什么地方，很多地方出現(xiàn)土地流拍，看著好像是擴(kuò)大了土地供應(yīng)，但是土地的居住價(jià)值和開(kāi)發(fā)條件存在矛盾，規(guī)劃要求和市場(chǎng)需求存在矛盾。

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