近期，我們提示關(guān)注新一輪地產(chǎn)政策的松動(dòng)，它相當(dāng)于330之后又一輪“地方試探型”政策周期的開啟。

　　本輪經(jīng)濟(jì)下行的實(shí)質(zhì)在于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“去地產(chǎn)化”。2012年開始的一輪“去出口化”導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速?gòu)?%以上下滑至7.5%；2014年開啟的“去地產(chǎn)化”導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)潛在增速進(jìn)一步下移，目前已至7%，但顯然不是終點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)仍面臨進(jìn)一步的下行壓力。對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條基本上可以分為”出口系”、”地產(chǎn)系”、”基建系”三大譜系，去地產(chǎn)化的影響牽一發(fā)而動(dòng)全身。

　　930開始是一個(gè)微妙轉(zhuǎn)變，政策實(shí)質(zhì)上已經(jīng)選擇了救地產(chǎn)。“930”是一個(gè)標(biāo)志，它意味著政策放棄純“供給重構(gòu)”的思路，而選擇去救地產(chǎn)穩(wěn)增長(zhǎng)。我們一直建議投資者關(guān)注 總理在接受《金融時(shí)報(bào)》專訪時(shí)對(duì)改革思路的闡釋。李總理指出，就像病人生病一樣，我們要先給他吊水，打抗生素，否則治病的時(shí)間可能也沒有了。......不難看出，以穩(wěn)住“舊世界”來(lái)贖購(gòu)改革時(shí)間是一個(gè)明確的政策思路。

　　甚至包括降息和降準(zhǔn)，其現(xiàn)實(shí)中的較大作用也在于帶動(dòng)一輪地產(chǎn)銷售周期。在4月19日降準(zhǔn)之后，我們就提示投資者要關(guān)注降準(zhǔn)對(duì)去地產(chǎn)周期的對(duì)沖意義。從理論上說(shuō)，降息和降準(zhǔn)的一個(gè)核心作用在于降低投資端的成本，刺激邊際投資傾向；但從中國(guó)經(jīng)驗(yàn)情形去看，歷史上的降息和降準(zhǔn)周期更大的作用在于每次都有效帶動(dòng)一輪地產(chǎn)銷售周期，從而借產(chǎn)業(yè)鏈傳遞而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)。我們估計(jì)此次也不例外。

　　330之后地產(chǎn)銷售已經(jīng)出現(xiàn)明顯反彈，一線城市的反彈力度要明顯大于二三線；銷售已經(jīng)部分帶動(dòng)了新開工。330之后，地產(chǎn)銷售出現(xiàn)了一輪明顯反彈。4-5月十大城市銷售面積增速分別為50.8%和75.9%，明顯高于2月的-4%和3月的9.2%；三十大城市的地產(chǎn)銷量增速4-5月分別為22.5%和30.1%，力度稍弱但仍高于一季度。地產(chǎn)銷售反彈的持續(xù)也部分帶動(dòng)了新開工。4月新開工累計(jì)同比增長(zhǎng)-17.3%，降幅較前月收窄1.1個(gè)百分點(diǎn)；隱含單月同比增長(zhǎng)-14.9%，降幅較前月收窄4.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　5月下旬開始的新一輪地產(chǎn)政策放松是試探型的，是對(duì)政府相關(guān)會(huì)議精神的回應(yīng)。在地方財(cái)政的壓力之下，新一輪地產(chǎn)政策試探已經(jīng)開始，我們估計(jì)叫停或者辟謠將會(huì)是很小的概率。2015年政府工作報(bào)告指出要“支持居民自住和改善性需求”；4月30日的政治局會(huì)議指出要“完善市場(chǎng)環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”，這意味著政府一則決心繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)去庫(kù)存，二則希望從“限購(gòu)”等需求抑制型的短期政策中走脫出來(lái)。可以說(shuō)，目前地方政策的這輪試探，正和前期政策精神相匹配。

　　僅此的風(fēng)險(xiǎn)是房?jī)r(jià)的失控，只要價(jià)格不失控，政策就不會(huì)轉(zhuǎn)向。整個(gè)鏈條中僅此的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)是房地產(chǎn)價(jià)格。本輪樓市和股市成交量同步放大，但M2增速卻節(jié)節(jié)直下意味著更多的資金進(jìn)了資產(chǎn)而不是制造業(yè)部門。4月70個(gè)大中城市中一線城市的住房?jī)r(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)0.9%，是18個(gè)以來(lái)較高，我們擔(dān)心這種趨勢(shì)若持續(xù)，則會(huì)對(duì)政策進(jìn)行倒逼，導(dǎo)致政策進(jìn)退維谷。若這種情形不出現(xiàn)，則地產(chǎn)政策放松可能會(huì)借著這輪經(jīng)濟(jì)低迷而走得更遠(yuǎn)。

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