事件：

為落實(shí)從緊的貨幣政策要求，繼續(xù)加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，引導(dǎo)貨幣信貸合理增長，中國人民銀行決定從2008年3月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

投資要點(diǎn)

央行此次調(diào)整存款準(zhǔn)備金，基本與我們的預(yù)期相一致。這符合政府從緊貨幣政策的原則，而且這種"從緊"不僅僅反映在利率上，還反映在信貸規(guī)模上。

調(diào)整以后，金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率達(dá)到15.5%，這是年內(nèi)央行次調(diào)整存款準(zhǔn)備金。上次調(diào)整存款準(zhǔn)備金在1月25日，幅度依然是0.5個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)測(cè)算，通過本次調(diào)整央行將凍結(jié)約2000億元資金。

行業(yè)本次調(diào)整存款準(zhǔn)備金后，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)有所影響，但是政府出臺(tái)相關(guān)政策的初衷并不是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，而是進(jìn)一步釋放宏觀經(jīng)濟(jì)通貨膨脹的壓力。

但是準(zhǔn)備金率的提高無疑將進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源，造成"銀根"緊縮。

我們認(rèn)為，今后房?jī)r(jià)的走勢(shì)，更能直接影響房地產(chǎn)板塊的長期強(qiáng)弱。目前不同地區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)并不相同。但是主要城市商品房成交量的萎縮是共存的現(xiàn)象。這說明市場(chǎng)觀望情緒有所加大。此外，目前政府正在極力推出相關(guān)限價(jià)房、保障性住房的相關(guān)政策，雖然對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的沖擊不大，但心理層面的影響將進(jìn)一步加劇成交量的萎縮。

預(yù)計(jì)，在成交量萎縮、資金面受到擠壓的情況下，中小房地產(chǎn)發(fā)展商有可能進(jìn)一步降低價(jià)格回籠資金。這可能造成市場(chǎng)價(jià)格的進(jìn)一步波動(dòng)。按照目前的形勢(shì)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖可能要等到08年下半年。因此，維持行業(yè)"謹(jǐn)慎推薦"評(píng)級(jí)。

1.提高存款準(zhǔn)備金率的目的

央行此次調(diào)整存款準(zhǔn)備金，基本與我們的預(yù)期相一致。這符合政府從緊貨幣政策的原則，而且這種"從緊"不僅僅反映在利率上，還反映在信貸規(guī)模上。調(diào)整以后，金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率達(dá)到15.5%，這是年內(nèi)央行次調(diào)整存款準(zhǔn)備金。上次調(diào)整存款準(zhǔn)備金在1月25日，幅度依然是0.5個(gè)百分點(diǎn)。

我們認(rèn)為，央行本次提高存款準(zhǔn)備金率的主要目的還是為了繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)銀行體系的流動(dòng)性管理，抑制貨幣信貸過快增長。此外，為避免加息造成人民幣升值的進(jìn)一步壓力，提高存款準(zhǔn)備金也是一種不得已而為之的辦法。根據(jù)測(cè)算，通過本次調(diào)整央行將凍結(jié)約2000億元資金。

2.提高存款準(zhǔn)備金率對(duì)行業(yè)的影響

我們認(rèn)為，本次調(diào)整存款準(zhǔn)備金后對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)有所影響，但是政府出臺(tái)相關(guān)政策的初衷并不是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，而是進(jìn)一步釋放宏觀經(jīng)濟(jì)通貨膨脹的壓力。

2.1對(duì)開發(fā)商的影響

提高存款準(zhǔn)備金率后，較明顯的表現(xiàn)就是房地產(chǎn)行業(yè)的貸款規(guī)模將有所緊縮。這佐證了我們前期關(guān)于國家在調(diào)整"地根"的同時(shí)，還將進(jìn)一步收緊"銀根"的判斷。

從目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)開發(fā)中直接以銀行信貸形式體現(xiàn)的資金來源僅占到17.28%，但如果考慮購房中的按揭貸款，以及其他資金中間接來自于銀行信貸的部分，我們認(rèn)為銀行貸款在開發(fā)商資金來源中所占到的實(shí)際比例應(yīng)該接近50%。因此，央行本次收緊信貸之后，對(duì)于部分資金融資渠道不暢、開發(fā)速度慢、資金運(yùn)轉(zhuǎn)存在問題的企業(yè)，應(yīng)該又是一次沖擊。從目前的情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)的資源整合，將是今后發(fā)展的主要趨勢(shì)。滾動(dòng)開發(fā)能力強(qiáng)、融資手段多樣、經(jīng)營思路明確的公司會(huì)進(jìn)一步在調(diào)控中獲取更對(duì)多的優(yōu)勢(shì)。

2.2對(duì)購房者的影響

在提高存款準(zhǔn)備金之后，各商業(yè)銀行的信貸規(guī)模有可能減少，個(gè)人住房的按揭規(guī)模也將受到影響。從去年的"套房貸款政策"、"關(guān)于套房定義"等相關(guān)政策出臺(tái)之后，個(gè)人住房按揭貸款的市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻就已經(jīng)開始提高。而目前貸款規(guī)?？s小后，投資性購房貸款的難度還將增大。我們預(yù)計(jì)08年個(gè)人房貸按揭市場(chǎng)是否會(huì)開始對(duì)"套房"政策有所松動(dòng)現(xiàn)在還很難估計(jì)，但對(duì)于購購小戶型、頭套住房的購房者影響不大。

3.提高存款準(zhǔn)備金率對(duì)股票市場(chǎng)房地產(chǎn)板塊的影響

我們總結(jié)了自2007年以來，歷次提高存款準(zhǔn)備經(jīng)利率之后房地產(chǎn)板塊指數(shù)的表現(xiàn)。從統(tǒng)計(jì)情況來看，市場(chǎng)反映表現(xiàn)不一。我們認(rèn)為這可能是因?yàn)榉績(jī)r(jià)的波動(dòng)更能影響整個(gè)市場(chǎng)的走勢(shì)。

4．對(duì)今后市場(chǎng)的判斷

對(duì)于基本面較好的地產(chǎn)上市公司而言，資金面沖擊不大。優(yōu)質(zhì)上市公司可以利用多方位的渠道進(jìn)行融資，通過加快開發(fā)周轉(zhuǎn)速度來緩解資金壓力。與此同時(shí)，資金面趨緊還可以進(jìn)一步加大行業(yè)內(nèi)部的整合與競(jìng)爭(zhēng)。這可以使得優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)上市公司通過收購和兼并取得更多位置更好、價(jià)格優(yōu)的土地。

但是在成交量萎縮、資金面受到擠壓的情況下，對(duì)于中小房地產(chǎn)發(fā)展商而言，進(jìn)一步降低價(jià)格回籠資金將是其面臨的艱難選擇。這有可能造成市場(chǎng)價(jià)格的進(jìn)一步波動(dòng)。因此，我們認(rèn)為目前提高準(zhǔn)備金率對(duì)上市公司的可能沖擊主要來自于市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)而造成的銷售壓力。

　(中國房地產(chǎn)信息網(wǎng) www.crei.cn)(作者： 涂力磊　 齊魯證券)

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