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開發(fā)商惡意捂盤 超高可判賠購房者全部上漲差價(jià)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 650 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  房價(jià)飆升導(dǎo)致賣方退定事件頻發(fā),法院出新招

房價(jià)瘋漲,開發(fā)商后悔了,要與業(yè)主解除《認(rèn)購書》,寧賠雙倍定金也不賣房了,小業(yè)主們苦等數(shù)月,卻等來兩個(gè)較壞的結(jié)果:開發(fā)商的毀約和又漲價(jià)了的房子。昨日,廣州市中級人民法院針對這種新型案例“出招”,開發(fā)商極端惡意捂盤的,較高可判賠償購房者全部的上漲差價(jià)。

據(jù)廣州中院介紹,隨著房價(jià)瘋漲,開發(fā)商撕毀《認(rèn)購書》是2007年至2008年房地產(chǎn)審判的新動(dòng)態(tài)。2006年7月,就發(fā)生了廣州某開發(fā)商狀告準(zhǔn)業(yè)主,要求解除《認(rèn)購書》的事情,當(dāng)時(shí),開發(fā)商寧愿退還萬元定金也不肯賣房子。但準(zhǔn)業(yè)主們認(rèn)為,即使雙倍退還定金也難抵其所受損失,他們拿著同樣的錢已經(jīng)購不到同樣的房子了。

那么,《認(rèn)購書》有沒有法律效力?樓價(jià)上漲后,開發(fā)商單方面撕毀《認(rèn)購書》,準(zhǔn)業(yè)主們還能購那套“下了定”的房子嗎?如果要解除《認(rèn)購書》,準(zhǔn)業(yè)主們所受的損失又該怎樣補(bǔ)償?

昨日,廣州中院房產(chǎn)庭副庭長趙云川給出答案。據(jù)其介紹,法院在處理這類案件時(shí),會(huì)仔細(xì)甄別是開發(fā)商極端惡意的捂盤,還是正常的違約行為。趙云川說,如果開發(fā)商是非常明顯的、極端惡意的“捂盤”,較高可判開發(fā)商將房價(jià)上漲的部分全部賠給購房人。

一般情況下,法院則會(huì)判開發(fā)商返還雙倍定金,如果是住宅,另行賠償上漲差價(jià)的20%-30%;非住宅,則賠償上漲差價(jià)的10%。趙云川表示,具體的賠償金額還要看具體案情,房價(jià)漲幅、定金多少、自住還是投資等都會(huì)成為考量的因素。

法院確認(rèn)三大處理原則

原則一確認(rèn)《認(rèn)購書》有效目前,這類案件有三種情況:頭先是一種“投石問路”的官司,開發(fā)商想反悔,就以簽訂《認(rèn)購書》時(shí)尚未取得預(yù)售許可證為由,起訴準(zhǔn)業(yè)主,請求法院判《認(rèn)購書》無效。

趙云川說,對于這種官司,一旦法院判無效,開發(fā)商就將更加理直氣壯地反悔了。法院認(rèn)為,《認(rèn)購書》是有效合同,雙方均應(yīng)切實(shí)履行,如上述案子,法院較終就判“《認(rèn)購書》有效”。

原則二無法強(qiáng)制開發(fā)商賣房種官司是購房人起訴開發(fā)商,要求開發(fā)商繼續(xù)履行《認(rèn)購書》并與其簽訂正式的《房屋購賣合同》。

對于這種官司,法院認(rèn)為,《認(rèn)購書》并不意味著雙方的購賣關(guān)系已經(jīng)建立,購賣合同的簽訂必須是雙方自愿,法院不可能強(qiáng)制開發(fā)商把房子賣給誰,“這種情況情理上可以理解,但法律上不能實(shí)現(xiàn)”,開發(fā)商如果實(shí)在不愿簽合同,法院強(qiáng)行“拉郎配”,把房子判給準(zhǔn)業(yè)主會(huì)產(chǎn)生諸多后遺癥,例如房屋按什么標(biāo)準(zhǔn)交付、怎么收管理費(fèi)等都會(huì)產(chǎn)生問題。

雖然法院不能把房子判給準(zhǔn)業(yè)主,但《認(rèn)購書》依舊是有效的,開發(fā)商單方撕毀《認(rèn)購書》是典型違約行為,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

原則三視具體情況定賠償損失第三類案件就是購房人不要房子了,要開發(fā)商賠償損失。法院表示,賠償標(biāo)準(zhǔn)較難確定,一方面要足以讓開發(fā)商不再繼續(xù)這種違約行為,另一方面又要考慮到《認(rèn)購書》與《購房合同》不一樣,而且大多數(shù)購房人只交付了很少的定金,要開發(fā)商賠太多也不合理。

法院在處理這類案件時(shí),會(huì)仔細(xì)甄別是開發(fā)商極端惡意的捂盤,還是正常的違約行為。

案例剖析一

開發(fā)商反悔稱認(rèn)購無效

法院判《認(rèn)購書》有效

2005年7月10日,24歲的陳先生與某開發(fā)商簽訂了《樓宇認(rèn)購書》,約定陳購購海珠區(qū)某小區(qū)住宅一套。當(dāng)日,陳建新支付定金1萬元,據(jù)《認(rèn)購書》規(guī)定,開發(fā)商在取得預(yù)售證7天內(nèi),陳建新付清頭期房款,雙方簽署《商品房購賣合同》。

但直到2006年4月,該樓盤仍未取得商品房預(yù)售許可證。眼看快一年了,房價(jià)又飛漲。

與此同時(shí),包括陳先生在內(nèi)的50多位購房者都收到了該樓盤工作人員打來的電話,要求與他們解除認(rèn)購,并表示愿意雙倍賠付定金。但在這個(gè)時(shí)候,原來售價(jià)5000元/平方米的房子,現(xiàn)在已經(jīng)漲到了7500-8000元/平方米了。

2006年6月6日,開發(fā)商突然率先向海珠區(qū)法院起訴陳先生,要求確認(rèn)《認(rèn)購書》無效。開發(fā)商的理由是,認(rèn)購書是商品房預(yù)售行為之一,沒有預(yù)售證就預(yù)售違反了法律規(guī)定,所以是無效合同。

海珠區(qū)法院駁回開發(fā)商請求,開發(fā)商上訴,廣州中院二審認(rèn)為,陳建新與開發(fā)商簽訂的《認(rèn)購書》為商品房購賣的預(yù)約合同,是獨(dú)立的合同,完全符合預(yù)約合同的法律特征,應(yīng)該視為有效。

  案例剖析二

準(zhǔn)業(yè)主告開發(fā)商要房子

法院判開發(fā)商違約

市民肖先生也是在2005年7月與某開發(fā)商簽訂了《樓宇認(rèn)購書》,約定購購海珠區(qū)某小區(qū)住宅一套,當(dāng)日交納定金1萬元。2006年4月,肖先生收到解除認(rèn)購合同的通知書,遇到了和陳先生同樣的問題。

直到2007年的3月20日,肖先生查到開發(fā)商已辦好了預(yù)售許可證,一再催促,要求簽訂正式購房合同,但開發(fā)商單方面向肖先生提出,要求增加房價(jià)10%,否則就會(huì)在2007年4月1日之后,將肖先生認(rèn)購的房屋另行出售給他人。為此,沒有答應(yīng)開發(fā)商要求的肖先生一怒之下將其告至法院,要求法院判令開發(fā)商按照《認(rèn)購書》約定,繼續(xù)與其簽訂《商品房購賣合同》。

廣州中院終審認(rèn)為,合同的內(nèi)容需由雙方協(xié)商一致,遵從當(dāng)事人自愿,法律不能強(qiáng)制當(dāng)事人簽訂合同,因此駁回了肖先生的訴訟請求。但法院同時(shí)表示,開發(fā)商也確實(shí)違約了,肖先生可以另行起訴,要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

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