任志強認為，國十條是遏制房價過快上漲，維持房地產市場的穩(wěn)定，而并不是為了讓房價下跌。現(xiàn)在房價環(huán)比上漲為零，實際房價就是跌的。

　　房價為什么沒有大跌？

　　記者：如何評價房市調控的效果？新政實施后四個半月的時間，房價并未大幅下挫。背后的原因有哪些？

　　任志強：國十條的目標是遏制房價過快上漲，維持房地產市場的穩(wěn)定，而并不是為了讓房價下跌?，F(xiàn)在房價環(huán)比上漲為零，實際房價就是跌的。因為我們在衡量GDP增長和利率的時候，要扣除CPI的增長因素。目前7月的CPI是3.3%，那么房價就實際下降了3%左右。

　　銀行的壓力測試也不應該解讀成為房價下跌做準備。中國和西方發(fā)達國家的銀行不同，美國銀行要做壓力測試，是因為有“再貸款”。再貸款是什么？舉例來說，房價是1000元的時候，銀行給房主800元貸款，當房價漲到2000元時，貸款人就可能再拿到1000元的貸款，這就是再貸款。在有大量再貸款的國家，房子降價對經濟產生的影響是巨大的。當房子漲到2000時，每個人可能貸了1800，如果房價下降20%，房價變成1600。貸款是1800，房子值1600，形成了負資產，這樣貸款就不值得還了，索性讓銀行收走，貸款人還賺了200。所以發(fā)達國家的房價下跌個20-30%，銀行就承受不了了，而我們沒有這方面的風險。

　　現(xiàn)在的利率水平很低，對于開發(fā)商和消費者來講，低利率就意味著資金價格便宜。如果按照利率成本來算，現(xiàn)在利率只相當于過去的一半，開發(fā)商可以多一倍時間的來進行開發(fā)，原來一年的成本現(xiàn)在可以攤到兩年。從購房者的角度也是一樣，2007年購房子的時候是高利率，現(xiàn)在是低利率，現(xiàn)在頭套房的購房利率水平是當時的0.7倍，相差30%。所以現(xiàn)在頭套房銷售，并沒有受到多大的影響。

　　保障性住房與供需結構

　　記者：為確保保障性住房建設目標的完成，今年5月19日，住建部牽頭與各地方政府簽訂了保障性住房目標責任書。今年保障性住房的開工率增長將對房市的供需和價格產生怎樣的影響？

　　任志強：這次調控，一定要有大量的保障性住房供應市場，分流一部分需求壓力，接下來即使房價反彈的話，也沒有那么高的沖勁了，反彈力量會得到控制。從現(xiàn)在來看，比較好的地區(qū)完成保障性住房投資的40%，北京大概是完成42%，但是已經8月份了，如果到年底前能加速，可能到年底會完成，如果不加速的話就完不成。幾個核心城市估計問題不大，這些地方政府財政比較寬裕，少修一條路的錢就夠用了。但有的地方沒有錢，根本就完不成。保障性住房和商品房的比例基本上是1：1，如果保障性住房完不成，就擠到商品房這邊，那邊如果完成，就會起碼分流20-30%的商品房購購人群。

　　但是，如果政府許諾的560萬套保障性住房消費者看不見，或者拿不到，他們會認為再等下去沒有希望，就會重新找市場。這樣醞釀的反彈力量是巨大的。截至8月份保障性住房才完成40%多，情況不容樂觀。房子不是能建起來的，隨著天氣轉冷，施工的進度將受到很多不確定因素的影響，完成起來會更加困難。

　　剛性需求年輕化

　　記者：來自地產中介的報告顯示，北京頭套房貸者的平均年齡只有27歲，比發(fā)達國家要快一代人的時間。哪些因素導致了這一現(xiàn)象的發(fā)生？購房者年輕化對于給房地產業(yè)和調控政策的啟示是什么？

　　任志強：我們的購房者年齡太小了，美國平均是31歲，印度和日本平均40多歲，也就是說年輕人較少有十年工作積累才會購房。香港的法律規(guī)定，個人工作期限少于七年，連申請政府公租房的資格都沒有。中國購房年齡偏低的頭要原因是“富二代”，這個富二代不單指民營企業(yè)家的富二代，一些政府公務員、干部，由于過去有福利分房，也產生了財富的積累，可以給子女購房。從文化上說，中國人的繼承概念比較強烈，上一代對下一代的財富支持非常大。同為東亞國家的日本、韓國，年輕人靠父母的情況都比較普遍，而在美國，子女滿18歲就自立了，上大學的助學貸款、購房的住房貸款，都靠自己。這是東方文化和西方文化的差別。

　　從市場的角度來看，大部分發(fā)達國家，都有占房屋總量20%-30%的租賃住房市場，而我國這方面還有缺失。我們要發(fā)展到20-30%有流動性的房屋租賃市場才行。這個市場就像蓄水池一樣，為年輕人提供過渡，讓剛畢業(yè)的、還沒有多少積蓄的年輕人暫時居住，待到條件好轉時再自己購房，這樣平均購房年齡就會延長到30歲-35歲。

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