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房產(chǎn)稅的傳說(shuō)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 1125 次
新“國(guó)十條”出臺(tái)后,中國(guó)樓市量跌價(jià)不跌,被視作抑制房?jī)r(jià)較后殺手锏的房產(chǎn)稅是否開征成為較后的懸念。一時(shí)間,“謠言”與辟謠齊飛,忽悠共真相一色。5月31日,懸案似乎塵埃落定——國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)批國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》,提到“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”,被普遍認(rèn)為房產(chǎn)稅開征箭在弦上。然而,關(guān)于房產(chǎn)稅為何征、何時(shí)征、怎么征,空轉(zhuǎn)7年的物業(yè)稅怎么辦等一系列疑問(wèn)并沒(méi)有隨之終止。須知,這個(gè)關(guān)系到每個(gè)家庭、每個(gè)人的樓市緊箍咒,并不是可以輕易套上的。<>/p
- 怎么征:N個(gè)版本在流傳
房產(chǎn)稅并不是一種新的稅種,我國(guó)早在1986年10月1日起就正式施行的《房產(chǎn)稅暫行條例》中明確規(guī)定,房產(chǎn)稅只針對(duì)經(jīng)營(yíng)性用房征稅,個(gè)人擁有的、非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。有專家指出,將房產(chǎn)稅說(shuō)成是開征是不合理的,準(zhǔn)確地說(shuō)是房產(chǎn)稅的“擴(kuò)征”。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀下,正是房產(chǎn)稅改革的好時(shí)機(jī),基于《房產(chǎn)稅暫行條例》進(jìn)行修訂,將房產(chǎn)稅覆蓋到個(gè)人非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn),可在房?jī)r(jià)瘋漲的某些城市先行試點(diǎn)。目前關(guān)于房產(chǎn)稅“擴(kuò)征”已傳出數(shù)個(gè)版本。
版本一
上海日前已經(jīng)上報(bào)給關(guān)于房產(chǎn)稅的兩套方案,一個(gè)方案是“老人老辦法”,即在新的房產(chǎn)稅沒(méi)出臺(tái)前購(gòu)的房子都不征稅,而房產(chǎn)稅出臺(tái)后購(gòu)的套不征、套人均70平方米以下不征,套人均70平方米以上及第三套以上的征;套方案則是新房和老房都征稅,套和套人均70平方米以下不征,但人均70平方米以上及第三套以上的,不管新房還是老房都征收。
版本二
除上述“新老劃斷”方案外,另有四個(gè)方案:其一,按照房屋總價(jià)的6%。或者8%。征收房產(chǎn)稅;其二,按照人均60平方米或者人均70平方米為界限;其三,按照區(qū)域劃分,以環(huán)線、在空間區(qū)域征收,不是這個(gè)區(qū)域的不征;其四,以三套房為界,即針對(duì)三套房以及三套以上的。
專家分析
- 本期嘉賓:
印堃華 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、上海市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)
尹伯成 復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任
薛建雄 中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師
薛建雄:以上幾個(gè)版本都是收稅的方案,但收稅為的是解決資源調(diào)配不合理問(wèn)題,上海還需要更多細(xì)節(jié)方案。目前傳出的版本存在著一定漏洞,如果單純按人頭和面積,會(huì)存在只購(gòu)市豪宅的現(xiàn)象,所以還需要考慮總價(jià)原則。至于從新房算起,還是一二手房全算,可以視市場(chǎng)狀況而定。
尹伯成:無(wú)論較終選擇哪個(gè)版本,較主要的還是應(yīng)該集中對(duì)投機(jī)炒房客狠狠打擊,課以重稅。針對(duì)多套房者,無(wú)論是存量還是增量都應(yīng)該征收,套數(shù)越多,稅賦越多;對(duì)于自住的普通百姓,哪怕是住得再好,也不該額外征收。
- 征什么:物業(yè)稅悄然“變身”
今年初,物業(yè)稅悄然“退居二線”。風(fēng)頭正勁的房產(chǎn)稅取代“空轉(zhuǎn)”七年的物業(yè)稅,成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)。
兩者有區(qū)別嗎?“在一定程度上,所謂房產(chǎn)稅就是物業(yè)稅。實(shí)質(zhì)上它們都是從房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅收,作用意義相同?!币蓪?duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者如是表示。不過(guò),在薛建雄看來(lái),兩者還是有所不同,“物業(yè)稅跟土地產(chǎn)權(quán)掛鉤,類似于住房者向土地所有者——國(guó)家交土地的租金。房產(chǎn)稅則是針對(duì)社會(huì)上濫用房地產(chǎn)資源、并抑制市場(chǎng)上投資購(gòu)房需求的稅種,類似資源稅概念?!?/P>
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究研究員倪紅日對(duì)媒體表示,2004年在做“房地產(chǎn)稅改革”的課題時(shí),就曾指出“物業(yè)稅”的提法不太合適,因?yàn)閲?guó)際上將房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅普遍稱作房產(chǎn)稅或財(cái)產(chǎn)稅,即使在香港也不叫物業(yè)稅,而是“差餉”?!岸抑袊?guó)已經(jīng)有房產(chǎn)稅了,出于簡(jiǎn)化稅種的考慮,沒(méi)有必要新開一個(gè)稅種?!蹦呒t日所說(shuō)的已有稅種是1986年國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《房產(chǎn)稅暫行條例》,征收范圍是城鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)。
相關(guān)專家指出,房產(chǎn)稅也好,物業(yè)稅也罷,都需要在立法過(guò)程中有明確和明晰的解釋,并從源頭上對(duì)自住房和經(jīng)營(yíng)性房屋進(jìn)行區(qū)分,否則可能導(dǎo)致重復(fù)征稅,同時(shí),在可能的征稅過(guò)程中,盡量甄別有效的征稅對(duì)象。物業(yè)稅是大方向,但在時(shí)間、程序上短期內(nèi)都很難實(shí)現(xiàn),房產(chǎn)稅可以作為短期替代方案,此時(shí)開征房產(chǎn)稅,較為適宜。
此外,市場(chǎng)還有質(zhì)疑指出:征收房產(chǎn)稅之后,會(huì)不會(huì)繼續(xù)征收物業(yè)稅,或是兩個(gè)稅種并行征收。分開征收或兩稅并行都是可操作的,兩稅并行在操作上可以變?yōu)槔鄱ǘ惙N,類似現(xiàn)在居民工資中的所得稅?!爱?dāng)然,這需要相關(guān)部門從時(shí)間點(diǎn)、市場(chǎng)影響等多方面進(jìn)行斟酌,一旦出現(xiàn)問(wèn)題再協(xié)調(diào)也并不難。”
- 為何征:房?jī)r(jià)雖降根難治
尹伯成:房產(chǎn)稅對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)有很大作用。一旦開征房產(chǎn)稅,意味著增加購(gòu)購(gòu)后的持有成本,空置的房產(chǎn)將會(huì)面臨被拋售的境地,較終將投機(jī)性炒房者趕出市場(chǎng),這勢(shì)必將造成短期內(nèi)房源增加,供求關(guān)系相應(yīng)變化,短期內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)抑制房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快。
薛建雄:房產(chǎn)稅較主要的作用是合理調(diào)節(jié)資源,調(diào)節(jié)在房地產(chǎn)運(yùn)行中出現(xiàn)的投資過(guò)度導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的非理性問(wèn)題,意在讓房?jī)r(jià)回歸理性。由于前期房地產(chǎn)被長(zhǎng)期投資者過(guò)度投資,導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。房?jī)r(jià)將會(huì)在房產(chǎn)稅出臺(tái)之后,被調(diào)整下來(lái),同時(shí),過(guò)度投資房產(chǎn)的資金中,大部分資金會(huì)朝其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移,拋出的大量房源可以滿足真實(shí)的市場(chǎng)需求。但是由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期高增長(zhǎng),房屋投資價(jià)值會(huì)一直上漲,因此房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的趨勢(shì)是不會(huì)改變的。
印堃華:治標(biāo)不治本。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的確有利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。不過(guò),如果把它作為房?jī)r(jià)的“退燒藥”,可能不一定管用。無(wú)論是照房屋總價(jià)征收0.6%,還是0.8%,只要房?jī)r(jià)的上漲速度能夠抵消稅率,不會(huì)有多少投資客去拋售房屋,對(duì)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)根本起不到作用。 房?jī)r(jià)過(guò)快上漲由多重因素造成,單靠征稅無(wú)法有效解決。此外,還要解決流動(dòng)性過(guò)剩、投資渠道狹窄等問(wèn)題,推進(jìn)保障房建設(shè),從而解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題。
- 何時(shí)征:開征還未到時(shí)機(jī)
尹伯成:客觀來(lái)說(shuō),征收房產(chǎn)稅確實(shí)是一件非常復(fù)雜的事情。比如,征收范圍到底是針對(duì)增量房、存量房,還是一并征收,按照怎樣的人均面積來(lái)征收,如何界定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn),這都需要相關(guān)部門統(tǒng)籌考慮。所以,房產(chǎn)稅暫時(shí)不會(huì)很快出臺(tái)。
但早晚會(huì)開征,時(shí)間點(diǎn)可能是地方政府將土地賣得差不多,即其不能再全部維系土地財(cái)政政策的時(shí)候。因?yàn)榇藭r(shí),地方政府需要靠房產(chǎn)稅來(lái)實(shí)現(xiàn)一定程度的財(cái)政收入。
薛建雄:從市場(chǎng)行情看,“新國(guó)十條”已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了很大的影響,成交出現(xiàn)了大幅度下滑。這是相關(guān)部門不得不觀察的一項(xiàng)內(nèi)容,也將成為其作出暫緩征收房產(chǎn)稅決定的重要因素。
今年出臺(tái)也有可能。一旦今年9月和10月樓市再次出現(xiàn)回暖或報(bào)復(fù)性反彈,國(guó)家相關(guān)部門就可能作出開征決定。模式可能是先行先試,即在樓市過(guò)火的大城市如上海、北京等地開始征收,如果效果得當(dāng)、市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn),再結(jié)合整體的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài),有可能推進(jìn)到全國(guó)范圍,但這個(gè)過(guò)程也是逐步的,并不是一次性的??偟膩?lái)說(shuō),假如開征房產(chǎn)稅,也將是相對(duì)比較溫和的幅度,且速度不會(huì)太快。
印堃華:現(xiàn)在作出開征房產(chǎn)稅的決定實(shí)在是太早了,并不妥當(dāng)。頭先,我國(guó)房?jī)r(jià)中的稅收負(fù)擔(dān)很重,現(xiàn)在需要做的恰恰是減輕相關(guān)的稅收,而不是增加賦稅。其次,此舉對(duì)我國(guó)城市化進(jìn)程不利,并阻礙我國(guó)中產(chǎn)人數(shù)的壯大。再次,對(duì)先前得到兩三套以上的動(dòng)遷戶也不公平。較后,一旦征收房產(chǎn)稅,將造成二手房?jī)r(jià)格的上漲,進(jìn)而抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)中剛性需求的力量。
征收房產(chǎn)稅恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間點(diǎn)是當(dāng)城市化進(jìn)程進(jìn)一步加速,即達(dá)到70%左右,中產(chǎn)基本形成,且市場(chǎng)上住房也真正多起來(lái)的時(shí)候。如果開征,還需要程序上的公平公正,并依照相關(guān)的法律來(lái)切實(shí)進(jìn)行。
- 怎么辦:購(gòu)方猶豫賣方愁
說(shuō)起房產(chǎn)稅,消費(fèi)者是又愛(ài)又恨。在上海某銀行工作的王先生對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者說(shuō),政府應(yīng)該盡快出臺(tái)房產(chǎn)稅,增加持有環(huán)節(jié)的成本,使他們不得不放出手中的多套房,從而使房?jī)r(jià)得到平抑。
不過(guò),王先生也有所擔(dān)憂,“在需求旺盛和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期明確的情況下,增加的成本將可能轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者,較終可能進(jìn)一步推高房?jī)r(jià),加重消費(fèi)者賦稅。”這并非多慮。滬上呈頂房產(chǎn)中介公司的業(yè)務(wù)員李先生就對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者解釋,拿之前二手房營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限從2年恢復(fù)至5年時(shí)來(lái)說(shuō),賣家普遍都將“成交價(jià)”調(diào)整為“到手價(jià)”,實(shí)際上是將增加的營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)家?!翱峙路慨a(chǎn)稅也將步此后塵?!?/P>
對(duì)于本就被“新國(guó)十條”重重打擊的房產(chǎn)中介來(lái)說(shuō),房產(chǎn)稅無(wú)疑讓他們“雪上加霜”。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),持續(xù)零成交,讓一些相對(duì)較小的房產(chǎn)中介公司被迫關(guān)門或裁員。這與2009年3月和4月新的中介公司大量冒頭形成鮮明對(duì)比。一位中介人員坦言,日子越來(lái)越難過(guò)了。“賣主堅(jiān)持不降價(jià),購(gòu)主持幣觀望,局面僵持了好幾個(gè)星期。”
不過(guò),房產(chǎn)稅傳聞并未影響房產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)挺價(jià)格的信心。盡管上海和北京等地一些新開樓盤出現(xiàn)了打折降價(jià)的情況,但在尹伯成看來(lái),所謂的降價(jià)幅度并不大,遠(yuǎn)未達(dá)到市場(chǎng)和消費(fèi)者所期望的預(yù)期。
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作者介紹
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