在消費(fèi)融資體系中,融資關(guān)系、資金流向以及有關(guān)條件如下圖所示。

　　目前的個(gè)人住房消費(fèi)融資可以歸納為三種方式:一是住房抵押貸款,二是住房按揭貸款,三是政府、企業(yè)單位、住房積金或保險(xiǎn)公司提供擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)的住宅貸款。在實(shí)際操作中也可能是組合性或混合性的。
　　1.個(gè)人房產(chǎn)抵押綜合消費(fèi)貸款"個(gè)人房產(chǎn)抵押綜合消費(fèi)貸款"是指借款人為滿足個(gè)人消費(fèi)需求,以自己所有或他人所有的房屋提供抵押擔(dān)保,向銀行申請(qǐng)的個(gè)人綜合消費(fèi)貸款。"個(gè)人房產(chǎn)抵押綜合消費(fèi)貸款"的好處是為消費(fèi)者增加了融資渠道,通過"個(gè)人房產(chǎn)抵押綜合消費(fèi)貸款",消費(fèi)者較終在現(xiàn)有資產(chǎn)不變現(xiàn)的前揭下,就可以達(dá)到個(gè)人資源有機(jī)整合的目的,實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)化,解決現(xiàn)有資金不足的問題。
　　(l)申請(qǐng)抵押貸款的基本程序
　?、俳杩钊颂岢鲑J款申請(qǐng),由銀行指定的律師事務(wù)所對(duì)借款申請(qǐng)人提交的相關(guān)資料進(jìn)行初步審查。
　?、诼蓭焻f(xié)助借款人辦理房屋評(píng)估、房屋抵押登記、投保財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)等手續(xù)。
　?、勐蓭熓聞?wù)所出具法律意見書,并將借款人相關(guān)資料交于經(jīng)辦行。
　?、芙?jīng)辦行進(jìn)行貸款審查,對(duì)符合條件的借款申請(qǐng)人出具貸款承諾書。
　?、萁杩钌暾?qǐng)人應(yīng)在經(jīng)辦行開立專用賬戶,并簽訂《個(gè)人綜合消費(fèi)貸款借款合同》、《個(gè)人綜合消費(fèi)貸款抵押合同》,由律師協(xié)助辦理房屋保險(xiǎn)和抵押登記。
　?、藿?jīng)辦行取得房屋產(chǎn)權(quán)證書正本后,將貸款金額劃到借款人指定帳戶。
　　(2)個(gè)人住房抵押貸款操作流程:確定貸款方案→借款人資料提交→銀行審核→簽約→抵押登記抵押收件收據(jù)銀行→放款90%→抵押登記結(jié)束→他項(xiàng)權(quán)利證明和房產(chǎn)證復(fù)印作交銀行-,放款10%。
　　(3)借款人應(yīng)提交的材料
　?、俦救思芭渑忌矸葑C。
　?、诒救思芭渑紤艨诓尽?br/>　?、劢Y(jié)婚證書或未婚證明或離婚而未再婚證明(由街道開具)。
　　④產(chǎn)權(quán)證。
　　(4)委托 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
　?、?0萬(wàn)以上貸款收總額的5%
　　包括:a.扭保風(fēng)險(xiǎn);b.咨詢服務(wù)費(fèi);c.評(píng)估費(fèi);d.公證費(fèi)。
　　不包括:由a.保險(xiǎn)費(fèi)(貸款人自己利銀行繳納);b.抵押費(fèi)(貸款人自己在房產(chǎn)交易繳銷)。
　?、趌0萬(wàn)以下分項(xiàng)收費(fèi)。
　　(5)注惠事項(xiàng)：
　?、俸灪贤肮C時(shí),必須夫妻共同到場(chǎng)及攜帶a.身份證,b.戶口本;c.產(chǎn)權(quán)證;d.結(jié)婚證書(以上均需正本)。
　?、诤灪贤瑫r(shí)必須攜帶應(yīng)交的保險(xiǎn)費(fèi)(現(xiàn)金)。
　?、廴绻鞘酆蠊┓啃杼峁?a.職工家庭購(gòu)購(gòu)私有住房協(xié)議書;b.本戶人員情況表。
　　2.住房按揭貸款
　　按揭貸款是抵押貸款的一種特殊形式,它是由金融機(jī)構(gòu)、住宅開發(fā)商和消費(fèi)者三方共同參加的住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)的一種融資業(yè)務(wù)活動(dòng)。開發(fā)商為了盡早取得售樓房款,融入建設(shè)資金或?yàn)榱颂岣哔Y金使用效果,往往進(jìn)行預(yù)售(須經(jīng)政府許可),-股向消費(fèi)者收取約20%的頭期購(gòu)房款,然后憑預(yù)售合同并以物業(yè)權(quán)益為抵押向金融機(jī)構(gòu)(銀行)申請(qǐng)貸款,交清購(gòu)樓余額,并經(jīng)公證和抵押登記,消費(fèi)者向銀行定期還本付息。其基本特征:
　　(1)通過融資將住房消費(fèi)和開發(fā)經(jīng)營(yíng)聯(lián)系起來;
　　(2)表達(dá)了抵押標(biāo)的物、抵押貸款對(duì)象、貸款用途以及擔(dān)保人的特定性。
　　標(biāo)的物就是消費(fèi)者所購(gòu)住房,對(duì)象是眾多的特定消費(fèi)者,用途是專用于消費(fèi)者所購(gòu)住宅的建設(shè)費(fèi)用,擔(dān)保人則是本項(xiàng)目開發(fā)商并排斥任何第四方口在住房債揭貸款業(yè)務(wù)中,按揭貸款比例(銀行貸款額與房?jī)r(jià)款額之比)、還款期限、還款方式、利潤(rùn)等技術(shù)性指標(biāo)的確定至關(guān)重要.它反映著銀行、消費(fèi)者和開發(fā)商三方利益的分歧。

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