1998年以來，我國住宅市場化之所以飛速發(fā)展，住房按揭功不可沒，而從消費形態(tài)上看，透支現(xiàn)象突出，大量“房奴”出現(xiàn)，部分年輕人把住房按揭政策用過了頭。但是要立刻讓其由購轉(zhuǎn)租，又談何容易！從企業(yè)角度分析，開發(fā)商資金緊張，同時項目銷售速度放緩。從資源效用層面考慮，近幾年住房空置率一直居高不下，社會資源浪費嚴(yán)重。房地產(chǎn)市場矛盾重重，亟待革故布新。

目前，酒店等商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)開始運用以“售后回租”為代表的租賃融資方式，住宅市場的租賃融資也逐漸成為人們關(guān)注的焦點。本文將主要探討租賃融資對個人住房的支持作用。

1　住宅房地產(chǎn)租賃融資

1.1　什么是不動產(chǎn)租賃融資

不動產(chǎn)租賃融資是在出租方和承租方之間訂立的租約基礎(chǔ)上所建立的一種不動產(chǎn)長期持有方式，同時承租方可以在租約到期時獲取該租賃不動產(chǎn)，或者出租方擁有按照雙方當(dāng)初約定的不動產(chǎn)給承租人的權(quán)利，它與不動產(chǎn)出租的區(qū)別在于不動產(chǎn)租賃融資具有類似于不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)的權(quán)利。不動產(chǎn)租賃的標(biāo)的物涉及到商業(yè)房地產(chǎn)、寫字樓、廠房、倉庫、供應(yīng)設(shè)施等幾乎各種類型的不動產(chǎn)，而且不動產(chǎn)租賃在不動產(chǎn)融資中所占的比重處于上升階段，逐漸成為重要的不動產(chǎn)融資工具。

1.2　住宅房地產(chǎn)租賃融資及其特點

住宅房地產(chǎn)租賃融資具有不動產(chǎn)租賃融資的一般特點，主要表現(xiàn)在如下幾個方面：

（1 ）實現(xiàn)資金融通是不動產(chǎn)租賃融資的主要職能，住宅房地產(chǎn)的租賃融資也不例外。

（2）標(biāo)的物的選擇可以充分體現(xiàn)承租方的使用意愿，可以由投資者和承租方共同尋找地點開發(fā)，通過這種方式，承租人不僅可以達(dá)到融資的目的，即解決自己一次性購購標(biāo)的物所需資金的不足，并且可以比較滿意地找到符合條件的房地產(chǎn)，充分體現(xiàn)承租方的使用意愿。

（3 ）租賃融資合同與購購合同關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，需要通過合同約束租賃期結(jié)束后的購購行為。

（4）出租人對租賃融資標(biāo)的物不負(fù)有瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

（5）承租人向出租人支付的租金等于使用資金的代價，需要在租賃期結(jié)束后的購購價中進(jìn)行相應(yīng)扣除。

（6 ）租賃融資當(dāng)事人的中途解約權(quán)受限嚴(yán)格，需要為此支付賠償金和罰金。

（7 ）租賃融資期限屆滿后，承租人對租賃財產(chǎn)有多種選擇權(quán)，承租人可以有續(xù)租、退租、留購等多種選擇權(quán)，自由度很大。

由于住宅市場的特殊性，住宅房地產(chǎn)租賃融資又有自己特殊的特點：

1.標(biāo)的物的普通接受性。由于住宅（別墅除外）需求量大，風(fēng)格統(tǒng)一的住房有利于城市規(guī)劃，不同于酒店、寫字樓等外觀和使用設(shè)施上有獨特要求。即使住宅房地產(chǎn)是按承租人自己意愿開發(fā)的，其在社會大眾中也有較高的可接受性。

2.出租人可以是開發(fā)商。住宅房地產(chǎn)租賃融資的出租人可以是從開發(fā)商手里購下住宅進(jìn)行投資的投資商，也可以就是開發(fā)商本身“以租代售”進(jìn)行租賃融資。

3.以取得住宅為主要目的。其它不動產(chǎn)租賃融資期限屆滿后，承租人可以有續(xù)租、退租、留購等多種選擇權(quán)。而由于住宅需求的特殊性，大多數(shù)人進(jìn)行租賃融資的目的就是獲得住宅的產(chǎn)權(quán)（所有權(quán)）。

2　住宅房地產(chǎn)租賃融資的辦理流程及租金支付

2.1　租賃融資合同簽署及履行的主要步驟

租賃方選擇房地產(chǎn)銷售方（銷售方可以是企業(yè)也可以是個人），與其協(xié)商房屋的價格、租賃期限等與房地產(chǎn)租賃融資有關(guān)事宜。

租賃方尋找承租人，并與承租人就今后租金的交付期限、數(shù)額等問題達(dá)成一致意見后，雙方簽定房屋租賃融資合同。

合同簽訂后，租賃方根據(jù)租賃融資合同為承租方辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，銷售商將房屋交付給承租人使用，也可以在合同中約定房屋向租賃方交付，由租賃方轉(zhuǎn)交給承租人使用。

承租人按照合同約定使用房屋，并按合同約定支付租金。承租人不按時交納租金并經(jīng)催告在合理期限內(nèi)仍不交納租金的，租賃人可以解除合同，收回房屋，并可追究承租人的違約責(zé)任。

租賃期限可以在20年以上，30年以下。

2.2　租金計算方法

根據(jù)房地產(chǎn)商品的特性，參照房地產(chǎn)經(jīng)營租賃租金計算方法，租賃融資采取年金法來計算租金。年金法以現(xiàn)值概念為基礎(chǔ)，將一項租賃資產(chǎn)在未來各租賃期內(nèi)的租金按一定的貼現(xiàn)率予以貼現(xiàn)，使其現(xiàn)值總和等于租賃商品的經(jīng)營成本。年金法按照每期得利益的方法計算。常用的計算方法有兩種，一種是等額支付年金法，另一種是等額年金法。

對于住宅房地產(chǎn)租賃融資而言，由于大多數(shù)情況下在租賃期滿后，承租人通常會以留購的方式購購租賃房地產(chǎn)，即以支付租賃房地產(chǎn)殘余的價值購購租賃物而獲得其所有權(quán)。

其實，租賃融資的租金計算方法與住房按揭貸款每月還款的計算原理是一樣的，甚至也可以通過設(shè)計，創(chuàng)新出如倒按揭、氣球式、雙周供等還款方式，二者不同的是現(xiàn)金流。住房按揭貸款需要在期頭支付一大筆現(xiàn)金流，即相當(dāng)于房地產(chǎn)價值30%左右的頭付款；而租賃融資不需要支付這筆頭付款，比較大的現(xiàn)金流出現(xiàn)在期滿留購上。正是由于這個原因，使得住宅租賃融資是較適合于年輕購房者的融資方式，通過租賃融資可以將巨額的頭付款延期到中年自己積累達(dá)到較高點的時候。

3　住宅房地產(chǎn)租賃融資的受益體

總的來說，租賃融資可以優(yōu)化資源配置，降低年輕人購房壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

3.1　對出租方而言

（1 ）降低交易費用。較主要的交易費用表現(xiàn)在出租人和承租人之間對租賃物使用情況的信息不對稱。實際使用人掌握的信息總是比其他人多，在這種情況下，承租人自然傾向于通過濫用租賃物而損害出租人的利益。在租賃融資中，租賃房地產(chǎn)由承租人自主選定并占有、使用，租賃房地產(chǎn)所出現(xiàn)的任何風(fēng)險，沒有任何理由要求由出租人承擔(dān)，而應(yīng)由承租人想辦法避免、分散或者轉(zhuǎn)移。租賃融資的經(jīng)濟(jì)學(xué)意義就在于可以大大降低租賃的交易費用，從而使租賃業(yè)務(wù)的適用范圍得到極大擴(kuò)展。

（2 ）使出租人獲得投資機(jī)會，并且這種投資收益具有一定的確定性和相對的預(yù)期性。出租人可以通過租房人租房的目的來發(fā)現(xiàn)投資機(jī)會，并對投資收益的確定性和預(yù)期性進(jìn)行評估。

（3 ）風(fēng)險小。對出租人來說，由于在合同期滿之前，出租人始終是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人，故基本上不存在風(fēng)險。出租人通過收取租金獲得收益，在存款利率不斷下降的情況下，出租人更愿意以這種無風(fēng)險的方式獲得比利息更高的回報。租賃公司還可以通過資產(chǎn)證券化以及財產(chǎn)信托等方式將租金收取權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，分散經(jīng)營風(fēng)險。

3.2　對開發(fā)商而言

（1 ）緩解開發(fā)商資金困難。在市場條件允許的情況下，所有開發(fā)商都愿意盡快銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)，以快速回籠資金，加速資金周轉(zhuǎn)。但在目前的宏觀金融緊縮的環(huán)境下，部分項目陷入滯銷困境。而租賃融資可以在某種程度上緩解這一問題，通過租賃融資模式，開發(fā)商可以另辟蹊徑，鎖定特殊消費群體，開發(fā)專項樓盤，“以租代售”，并獲取穩(wěn)定的租金收益。

（2 ）促進(jìn)房地產(chǎn)銷售。房地產(chǎn)租賃融資業(yè)務(wù)對承租人來說是一種金融服務(wù)，對房地產(chǎn)銷售方來說，租賃公司是一種營銷載體，租賃融資是一種營銷方式。租賃融資通過降低房屋消費門檻，擴(kuò)大客戶的購購力，來促進(jìn)銷售。資金規(guī)模大的房地產(chǎn)公司可以直接通過自己所屬或控股的租賃公司采用房地產(chǎn)租賃融資方式促銷自己的產(chǎn)品。

（3 ）使房產(chǎn)的建造和生產(chǎn)的目的性更強(qiáng)，開發(fā)商可以根據(jù)承租人和出租人的要求有目地開發(fā)，使建造和生產(chǎn)能較大程度地滿足較終用戶承租人的具體要求。

3.3　對承租者而言

（1 ）可以治療“房奴恐懼癥”。雖然從經(jīng)濟(jì)效益上衡量目前購不如租，但中國傳統(tǒng)的“住宅觀”讓大部分人認(rèn)定購比租好，租房不但沒有歸屬感，更難以進(jìn)行個性化裝修，甚至存在被房東驅(qū)逐的可能。租賃融資能夠既滿足住房私權(quán)帶來的好處，又能使年輕人量力而行，自由約定租期及合同，萬一以后遭遇失業(yè)等情況，可選擇放棄購購，減輕壓力。

（2 ）使租房人的需求更容易滿足，租房人固然可以租用現(xiàn)有的房產(chǎn)，但現(xiàn)有的房產(chǎn)或可供租用的房產(chǎn)不一定能滿足租房人的使用要求，租房人可以通過租賃融資來獲得自己理想的房地產(chǎn)。

（3 ）降低房屋消費門檻。房屋使用者不是按照通常先獲得所有權(quán)再行使使用權(quán)的方式，而是通過支付租金直接獲得使用權(quán)的方式進(jìn)行房屋消費。

（4 ）租約靈活。租賃公司可以根據(jù)每個承租人的收入情況，為承租人定做靈活的還租安排，出租人和承租人雙方還可以協(xié)商租金價格。采用租賃融資方式后，每月的還款額度可以在承租和出租人間自由協(xié)商，只要雙方同意，便可對還款金額大小和是否延長付款時間進(jìn)行協(xié)商，可以按月，也可以按季或半年支付租金，可以等額支付，也可以按雙方約定不等額支付租金。

（5 ）成本較低。例如，某客戶購購單價8000元/平方米、面積100平米的房屋，采用7成30年(360期)貸款，銀行貸款利率為6.12％。可以計算得到，房款總額為80萬元，貨款總額為56萬元，頭期付款24萬元，月均還款3400.81元，還款總額為1224291.07元，支付利息664291.07元。房地產(chǎn)租賃融資公司作為一個經(jīng)營實體，可以通過吸收股東投資，或在貨幣市場、資本市場采取借貸、拆借、發(fā)債上市等融資手段，吸收社會投資，改變銀行貸款的單一融資方式。這樣，利率完全有可能低于抵押貸款利率，租賃融資成本可能低于住房按揭。另外，租賃融資沒有按揭貸款中比較高的稅費，例如，契稅、房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記費、手續(xù)費、印花稅、工本費等。

3.4　對于社會而言

租賃融資可以與經(jīng)濟(jì)適用房制度做有益嫁接。一方面，由于現(xiàn)階段我國財力有限，難以大規(guī)模推廣福利性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房；另一方面，建設(shè)部也正擬修改相關(guān)政策，以使未來部分經(jīng)濟(jì)適用房用于租賃。假如部分房源能夠采取租賃融資的方式，則既能使中低收入群體享受“先租后購”的好處，也能降低政府在建筑維護(hù)方面的投入（因為業(yè)主在使用中可以維護(hù)其租住的房地產(chǎn)）。

住房租賃融資集租賃、購賣、借貸三者優(yōu)點于一體，能夠?qū)崿F(xiàn)消費者、開發(fā)商、經(jīng)營者、政府、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等多方共贏。

4　住宅房地產(chǎn)租賃融資的風(fēng)險防范

4.1　住宅房地產(chǎn)租賃融資的風(fēng)險化解

住宅房地產(chǎn)租賃融資有如此多的好處，那么一旦中途解約，是否會給雙方當(dāng)事人帶來巨大的損失呢？

在住宅房地產(chǎn)租賃融資中，較不希望的就是當(dāng)事人中途解約。由于租賃融資

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