三亞宅基地能出讓嗎？
農村不動產確權登記的范圍包括哪些？
為更好地回應社會關切，
記者采訪到三亞市自然資源和規(guī)劃局
確權登記局局長陳翰。

2020年8月，海南省自然資源和規(guī)劃廳出臺了《關于農村不動產確權登記歷史 問題處理意見的通知》，對農村不動產確權登記范圍和基本工作原則、依法妥善處理宅基地取得相關問題等作出明確要求。《通知》一經發(fā)布，便引起社會廣泛關注。

記者：農村不動產確權登記的范圍包括哪些，“一戶多宅”能否登記？

陳翰：農村不動產確權登記的范圍包括宅基地、集體建設用地及地上房屋等建筑物、構筑物，但不包括未建造房屋的宅基地。

農村宅基地實行“ー戶一宅”。村民一戶占用兩處以上宅基地且總面積超過175m2的，認定為一戶多宅，總面積不超過175m2，不認定為ー戶多宅。對村民“一戶一宅”之外的宅基地，按以下原則處理。

1、村民合法繼承房屋所取得的宅基地，造成“一戶多宅”的，予以確權登記。

2、村民合法購買房屋取得的宅基地，以及經農村集體組織決定規(guī)劃建設新村且在2017年1月1日《海南省人民政府辦公廳關于加強農村建設規(guī)劃報建管理工作的通知》實施之前已建設的房屋，但原有房屋(“祖屋”)未拆除、騰退，造成“一戶多宅”的，可按照宅基地有償使用等規(guī)定處理后，予以確權登記。

3、符合分戶建房規(guī)定而尚未分戶的農村集體經濟組織成員、其實際使用的基地合計沒有超過分戶后用地合計面積標準的，按照實際使用面積予以確權登記。

記者：未建房的宅基地能否登記？

陳翰：本次農村不動產確權登記范圍包括宅基地、集體建設用地及土地上房屋等建構物、構筑物，不包括未建造房屋的宅基地。

如空的宅基地需要建房，符合宅基地取得條件的，可經村集體出具權屬來源證明后，經鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，直接辦理規(guī)劃報建手續(xù)，待房子竣工后，再向不動產登記部門申請辦理房地一體不動產登記。

記者：非本農村集體經濟組織成員取得宅基地能不能登記？

陳翰：1、非本農村集體經濟組織成員因扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準使用宅基地，并經本農村集體三分之二以上成員或村民代表同意，在退出原宅基地并注銷登記后，依法確定新建房屋所占用宅基地使用權，予以確權登記。

2、1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施之前，非本農村集體經濟組織成員原有的宅基地或合法取得(含合法繼承取得)房屋而占用的宅地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大的，可按實際使用面積予以確權登記；擴大使用宅地范圍的，可按照宅基地有償使用等規(guī)定處理后，予以確權登記。

3、1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施之后，非本農村集體經濟組織成員原有的宅基地或因合法取得(含合法繼承取得)房屋而占用的宅基地，在175m2范圍內確權登記。如用地面積超過175m2的，超過面積限額部分，可按照宅基地有償使用等規(guī)定處理后，予以確權登記。

4、原集體經濟組織成員戶口遷離本村后，未經批準，回村另外建設房屋或購買房屋所占用的宅基地，不予確權登記。

5、1999年5月6日《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》實施之后，城鎮(zhèn)居民違反規(guī)定在農村購買或違法建造的房屋和宅基地，不予確權登記。

6、非本農村集體經濟組織成員在農村不動產確權登記發(fā)證時，其不動產登記簿和不動產權屬證書的附記欄應注記“該權利人為非農村集體經濟組織成員歷史取得”。

記者：農民集體經濟組織成員之間轉讓、贈與宅基地上房屋如何確權登記？

陳翰：經宅基地所有權人同意，在本集體內部向符合宅基地申請條件的農戶轉讓、贈與宅基地上房屋，導致宅基地使用權及房屋所有權發(fā)生轉移的，可以依法予以確權登記。

轉讓、贈與宅基地，申請宅基地使用權及房屋所有權轉移登記的，參照《不動產登記暫行條例實施細則》第四十二條規(guī)定，提交不動產權屬證書或者其他權屬來源材料、集體內部轉讓、贈與協(xié)議等材辦理登記。

《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發(fā)證有關問題的通知》(國土資發(fā)〔2016〕191號)規(guī)定，歷史上接受轉讓、贈與房屋占用的宅基地超過當地規(guī)定面積標準的，按照轉讓、贈與行為發(fā)生時對宅基地超面積標準的政策規(guī)定，予以確權登記。

記者：因為結婚戶口轉入本村的，離異之后是否還能享受本村宅基地權益？

陳翰：農村婦女作為集體經濟組織成員，享有平等的宅基地分配權，其基地權益應記載到不動產登記及權屬證書上。

農村婦女因婚嫁離開原農村集體經濟組織，取得新家庭宅基地使用權的，應依法予以確權登記，但不得再主張原農村宅基地使用權。

記者：農民建房沒有規(guī)劃報建手續(xù)能否登記？

陳翰：1、2008年1月1日《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行之前使用宅基地建房的，辦理不動產確權登記時可不審查是否符合規(guī)劃。

2、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行后使用宅基地建房的，符合當時實施的土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃或“多規(guī)合一”總體規(guī)劃之一的，可視為符合規(guī)劃。

記者：村民申請不動產登記應注意哪些問題？

陳翰：1、本次農村房地一體確權登記工作不收取村民任何費用，包括調查費、登記費等全部減免，由市政府全部承擔。

2、由政府組織開展，統(tǒng)一上門服務，不需村民專門到登記部門申請。

3、希望廣村民積極配合政府和技術隊伍開展指界簽章、提交身份證明、結婚證明、戶籍材料等，就是按材料清單要求提供材料，并履行簽章手續(xù)等。

記者：同一宗宅基地上多個房屋屬于不同權利人，申請辦理房地一體不動產登記的，如何處理？

陳翰：同一宗宅基地上多個房屋屬于不同權利人，申請辦理房地一體不動產登記的，應當區(qū)分不同情形進行處理：

1、屬于新型農村社區(qū)或多(高)層多戶農民公寓的，按照《不動產登記暫行條例實施細則》第四十三條，參照國有建設用地使用權及建筑物區(qū)分所有權的規(guī)定，辦理宅基地等集體土地上的建筑物區(qū)分所有權登記。

2、屬于因繼承、分家析產等原因，造成房地權利主體不一致，若遺囑或者分家析產協(xié)議對宅基地作了明確分割，分割的宅基地經縣(市)自然資源主管部門認定符合不動產單元劃定標準，可以分別辦理登記；若遺囑或者分家析產協(xié)議對宅基地未作明確分割的，按照宅基地使用權共同共有辦理登記。

3、屬于存在民事糾紛的，待糾紛解決后予以確權登記。

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