有望帶來萬億級(jí)投資的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，國(guó)務(wù)院有了新部署。

7月20日，國(guó)務(wù)院辦公廳公開了《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（下稱《意見》），用5000多字描繪了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造路線圖，這涉及居民上億人，備受外界關(guān)注。

2025年底力爭(zhēng)完成改造任務(wù)

所謂城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，是指城市或縣城建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)。目前地方重點(diǎn)改造2000年底前建成的老舊小區(qū)。

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造相對(duì)來說花錢不多，但惠及面廣，不僅可幫助居民改善基本居住條件，也是擴(kuò)大投資激發(fā)內(nèi)需的重要舉措。

疫情之下，今年國(guó)務(wù)院大力推進(jìn)老舊小區(qū)改造，今年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍。

《意見》給出了老舊小區(qū)改造的工作目標(biāo)。 終到“十四五”（2021年至2025年）期末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

住建部副部長(zhǎng)黃艷去年在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表示，經(jīng)過排查摸底，截至去年5月底，各地上報(bào)需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)17萬個(gè)，涉及居民上億人。

根據(jù)《意見》部署，這意味著2025年底以前，各地政府將力爭(zhēng)完成17萬個(gè)老舊小區(qū)改造任務(wù)，上億居民將受惠。

改造內(nèi)容分三類，中央地方財(cái)政資金?；?/strong>

實(shí)踐中城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容繁雜，此次《意見》將其劃分為三類，即基礎(chǔ)類、完善類、提升類。中央財(cái)政資金重點(diǎn)支持基礎(chǔ)類改造內(nèi)容。

所謂基礎(chǔ)類，是指為滿足居民安全需要和基本生活需求的內(nèi)容，主要是市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升以及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。

這具體包括供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、生活垃圾分類、移動(dòng)通信等基礎(chǔ)設(shè)施，以及光纖入戶、架空線規(guī)整（入地）等。

完善類是指為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內(nèi)容，主要是環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)、小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。

而提升類，主要是公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)及其智慧化改造，比如改造或建設(shè)小區(qū)及周邊的社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、衛(wèi)生服務(wù)站等公共衛(wèi)生設(shè)施、幼兒園等教育設(shè)施等。

《意見》提出，各地可因地制宜確定改造內(nèi)容清單、標(biāo)準(zhǔn)和支持政策。

目前江西、海南、黑龍江等地已經(jīng)出臺(tái)了當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)老舊小區(qū)改造指導(dǎo)意見，對(duì)改造內(nèi)容劃分不盡相同，但總體來看優(yōu)先支持基礎(chǔ)類。

比如海南對(duì)改造內(nèi)容劃分與上述《意見》一致。海南提出，財(cái)政資金予以重點(diǎn)支持基礎(chǔ)類改造項(xiàng)目。對(duì)完善類改造項(xiàng)目，財(cái)政資金按“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”方式積極支持。對(duì)提升類改造項(xiàng)目，財(cái)政資金發(fā)揮引導(dǎo)作用，主要通過吸引社會(huì)力量以市場(chǎng)化方式參與改造及后期運(yùn)營(yíng)。

誰受益誰出錢，資金共擔(dān)

老舊小區(qū)改造的關(guān)鍵是資金的落實(shí)。按照《意見》，改造資金來源主體主要有4個(gè)，分別是居民、政府、銀行等金融機(jī)構(gòu)、（運(yùn)營(yíng)）單位等。

作為老舊小區(qū)改造的直接受益方，小區(qū)居民需要承擔(dān)一定的出資責(zé)任。此次《意見》提出居民可以通過直接出資、使用（補(bǔ)建、續(xù)籌）住宅專項(xiàng)維修資金、讓渡小區(qū)公共收益等方式落實(shí)。

另外，國(guó)務(wù)院支持小區(qū)居民提取住房公積金，用于加裝電梯等自住住房改造。鼓勵(lì)居民通過捐資捐物、投工投勞等支持改造。鼓勵(lì)有需要的居民結(jié)合小區(qū)改造進(jìn)行戶內(nèi)改造或裝飾裝修、家電更新。

老舊小區(qū)改造真正落地自然離不開政府資金支持。

從中央財(cái)政方面來看，中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項(xiàng)資金已經(jīng)撥出部分資金支持地方進(jìn)行老舊小區(qū)改造。

此次《意見》提出，省、市縣也要給予資金支持，可以納入國(guó)有住房出售收入存量資金使用范圍。另外今年3.75萬億元地方政府專項(xiàng)債券也被允許投向城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

目前一些省份多方籌資支持老舊小區(qū)改造。比如遼寧省已籌措資金25.3億元，用于支持全省列入2020年改造計(jì)劃的894個(gè)小區(qū)6708棟樓，改造工作將惠及35.8萬戶居民。

金融機(jī)構(gòu)也是支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的重要力量。

此次《意見》要求，國(guó)家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行結(jié)合各自職能定位和業(yè)務(wù)范圍，按照市場(chǎng)化、法治化原則，依法合規(guī)加大對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的信貸支持力度。商業(yè)銀行加大產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新力度，在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)前提下，依法合規(guī)對(duì)實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的企業(yè)和項(xiàng)目提供信貸支持。

月17日，國(guó)家開發(fā)銀行與吉林、浙江、山東、湖北、陜西5省，中國(guó)建設(shè)銀行與重慶、沈陽、南京、合肥、福州、鄭州、長(zhǎng)沙、廣州、蘇州9個(gè)城市，分別簽署支持市場(chǎng)力量參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造戰(zhàn)略合作協(xié)議。

根據(jù)簽約內(nèi)容，在未來五年內(nèi)，國(guó)家開發(fā)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行預(yù)計(jì)將向5省9市共提供4360億元貸款，重點(diǎn)支持市場(chǎng)力量參與的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目。

各地要結(jié)合實(shí)際，合理界定本地區(qū)改造對(duì)象范圍，重點(diǎn)改造2000年底前建成的老舊小區(qū)。

此外，《意見》也要求推動(dòng)社會(huì)力量出資參與老舊小區(qū)改造，比如公房產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)出資參與改造。鼓勵(lì)原產(chǎn)權(quán)單位對(duì)已移交地方的原職工住宅小區(qū)改造給予資金等支持等。

稅費(fèi)、審批、土地等政策支持

為了支持老舊小區(qū)改造，此次《意見》在稅費(fèi)減免、項(xiàng)目審批、土地等政策上給予支持。

在稅費(fèi)減免方面，《意見》提出，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參與政府統(tǒng)一組織的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，對(duì)其取得所有權(quán)的設(shè)施設(shè)備等配套資產(chǎn)改造所發(fā)生的費(fèi)用，可以作為該設(shè)施設(shè)備的計(jì)稅基礎(chǔ)，按規(guī)定計(jì)提折舊并在企業(yè)所得稅前扣除；所發(fā)生的維護(hù)管理費(fèi)用，可按規(guī)定計(jì)入企業(yè)當(dāng)期費(fèi)用稅前扣除。對(duì)利用小區(qū)內(nèi)空地、荒地、綠地及拆除違法建設(shè)騰空土地等加裝電梯和建設(shè)各類設(shè)施的，可不增收土地價(jià)款。

這有利于降低改造單位所得稅稅負(fù)，增加企業(yè)盈利空間，吸引各類專業(yè)機(jī)構(gòu)等社會(huì)力量投資參與老舊小區(qū)改造。

在項(xiàng)目審批方面，《意見》要求構(gòu)建快速審批流程，比如可由市縣人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查改造方案，認(rèn)可后由相關(guān)部門直接辦理立項(xiàng)、用地、規(guī)劃審批。

在土地支持方面，《意見》明確，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造涉及利用閑置用房等存量房屋建設(shè)各類公共服務(wù)設(shè)施的，可在一定年期內(nèi)暫不辦理變更用地主體和土地使用性質(zhì)的手續(xù)。