在8月17日央行宣布改革L(fēng)PR機(jī)制后，8月25日，央行再發(fā)公告，對(duì)住房貸款如何適應(yīng)LPR機(jī)制，作出了更詳細(xì)的要求。

中國(guó)人民銀行公告〔2019〕第16號(hào)顯示，為堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制，在改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制過(guò)程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益。

從公告內(nèi)容來(lái)看，本次央行主要確立了住房按揭貸款政策的三大原則，一是新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率與LPR掛鉤，以 近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成；二是確定住房貸款利率底線，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)；三是“因城施策”，在各地人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)指導(dǎo)下，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

多位接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪的房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域分析師表示，LPR改革是一個(gè)中性政策，房貸利率將與LPR利率掛鉤，也在市場(chǎng)的預(yù)料之中，總體來(lái)看這依然是一個(gè)中性的政策，對(duì)不同城市影響不同，此后住房政策因城施策的效果將更加明顯。

1.房貸利率如何確定？

答：新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率與相應(yīng)期限的LPR利率掛鉤。自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以 近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)符合全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，合同期限內(nèi)固定不變。

設(shè)有住房貸款利率下限，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。

(解釋：8月20日?qǐng)?bào)價(jià)的5年期LPR為4.85%，假設(shè)9月20日LPR利率不調(diào)整，那么新發(fā)放的首套房住房按揭貸款利率，均不得低于4.85%。而以此前住房按揭貸款4.9%的基準(zhǔn)利率來(lái)看，相當(dāng)于打9.9折，二套房按揭貸款利率，均不得低于5.45%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率上浮11%左右)。

“因城施策”，在各地人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)指導(dǎo)下，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

2.新政策效果如何，10月8日后買(mǎi)房是賺了還是虧了

答：不同城市影響不同，以上海為例，此前對(duì)于 質(zhì)的客戶，首套房按揭貸款利率可以給到9折(4.41%)，優(yōu)質(zhì)客戶則普遍可以給到9.5折(4.655%)，但本次調(diào)整后，如果按照8月20日的LPR報(bào)價(jià)來(lái)看，上海首套房房貸利率 將提高到4.85%，那么對(duì)于上海的購(gòu)房者來(lái)講，可能變得不那么劃算。

但如果在北京來(lái)看，北京地區(qū)首套房貸款利率為普遍為基準(zhǔn)利率上浮10%(5.39%)，新政策實(shí)施后，人民銀行北京營(yíng)管部將根據(jù)北京地區(qū)的地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。如果北京營(yíng)管部確定北京市場(chǎng)的加點(diǎn)下限少于54基點(diǎn)，那么新政策對(duì)于北京購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，則更為有利。

此外，LPR是每個(gè)月都會(huì)浮動(dòng)的，目前市場(chǎng)普遍認(rèn)為四季度LPR利率下降的可能性比較大，那么相應(yīng)的住房貸款利率也會(huì)隨著下調(diào)。

3.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響如何？

中原地產(chǎn) 分析師張大偉：總體來(lái)看，這仍然是一個(gè)中性的政策，政策的目的是平穩(wěn)房地產(chǎn)預(yù)期，避免房地產(chǎn)利率跟隨LPR明顯下調(diào)，是避免刺激房地產(chǎn)而非打壓房地產(chǎn)。此外，LPR利率是浮動(dòng)的，意味著房貸利率也會(huì)是浮動(dòng)的。我認(rèn)為此后LPR利率下調(diào)的可能性較大，那么房貸利率也會(huì)隨著下調(diào)，房貸利率和目前相比，上漲的可能很小。

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波：央行將確定房貸利率加點(diǎn)下限的權(quán)利，下放到央行省級(jí)分支機(jī)構(gòu)，此后房貸利率分城施策將強(qiáng)化，房貸利率將成為直接的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工具，對(duì)于此前沒(méi)有利用利率進(jìn)行調(diào)控的城市，此后優(yōu)惠政策將消失，我預(yù)測(cè)部分城市二套房的貸款利率還有上調(diào)的可能性。不過(guò)如果此后LPR下調(diào)，房貸利率也會(huì)隨大市下調(diào)。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉：目前各地細(xì)則還未公布，但我認(rèn)為從“房住不炒”的內(nèi)涵來(lái)看，對(duì)于為首套房剛需購(gòu)房者可能會(huì)是利好，房貸利率直接調(diào)控作用將更加明顯，可能后市剛需購(gòu)房者和多套房購(gòu)房者的房貸利率還會(huì)出現(xiàn)分化。

天風(fēng)證券銀行業(yè)分析師廖志明：銀行住房按揭貸款利率需同時(shí)滿足全國(guó)及地方住房信貸政策要求規(guī)定的加點(diǎn)下限要求，在不突破此下限情況，根據(jù)借款人資質(zhì)等，確定 終貸款利率。全國(guó)要求首套房房貸利率不能低于LPR，比如，地方要求加點(diǎn)幅度不能低于30BP，那么該筆首套房房貸利率不能低于LPR+30BP。倘若，這個(gè)借款人資質(zhì)一般，銀行可以與借款人協(xié)商貸款利率為L(zhǎng)PR+50BP。對(duì)銀行凈息差是好事，緩解息差下行壓力。

此外，上海是住房按揭貸款利率 的大城市，首套房貸款利率95折較普遍，估計(jì)之后利率要比之前實(shí)際利率上調(diào)些。其他地方按揭貸款利率基本跟之前一樣?？紤]到未來(lái)LPR可能會(huì)下降，而基準(zhǔn)利率不動(dòng)，LPR定價(jià)可能更劃算些。

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