在一次次的傳言、試探之后，影響中國房地產(chǎn)市場多年的限貸政策開始松動。昨天，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文修改頭套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，頭套房貸款已結(jié)清再購房視為頭套房，對于未限購地區(qū)的多套房政策也同樣放開，已經(jīng)結(jié)清可以享受頭套房政策。同時，央行重申了房貸利率較低7折的政策。不過記者昨天從銀行了解到，目前銀行層面尚未有操作細(xì)則，很可能將在十一長假之后全面執(zhí)行。

　　房貸結(jié)清再貸算頭套

　　政策：對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購購普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行頭套房貸款政策。

　　解讀：此前，北京地區(qū)一直是按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，即是否是頭套房，要看家庭名下是否有房產(chǎn)，是否有過房貸記錄，兩個條件有其中任何一項即不能算作頭套房。

　　王女士2009年在北京貸款購購了一套60平的房子，但是隨著結(jié)婚生子王女士覺得房子不夠用了，一直想換一個大一點的房子，而按照之前的政策，王女士只能算作二套房，頭付比例要提高到70%，而且貸款利率也要上浮1.1倍，王女士表示壓力很大。“新政出來之后，賣掉60平米的小房子，可以再補(bǔ)點頭付款換個大一點的房子，這樣依然可以算作頭套房，壓力減輕了不少。”王女士說。

　　民生證券宏觀分析師管清友(微博)認(rèn)為，如期兌現(xiàn)，配合住建委對普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的松動，購房者頭付資金要求下降，改善型需求短期或集中釋放，一線城市、核心地段需求將明顯回暖。

　　利率7折再現(xiàn)有點難

　　政策：對于貸款購購頭套普通自住房的家庭，貸款較低頭付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險情況自主確定。

　　解讀：這并非新政策，在此之前頭套房的利息下限一直是7折。2010年房地產(chǎn)調(diào)控之后，7折的房貸就基本消失了。目前北京地區(qū)頭套房利率較低折扣也僅為9.5折。

　　銀行人士昨天對新京報記者表示，7折那只是下限，絕大部分貸款不會那么低，否則銀行要虧本。管清友也認(rèn)為，重申利率7折下限意義不大，目前銀行基本對房貸實行基準(zhǔn)利率，自由定價體系下，房貸利率觸及下限的可能性不大。

　　目前貸款基準(zhǔn)利率為6.55%，如果打7折則為4.585%。按照100萬元20年的商貸計算，購房者本息合計179.6萬元，月供7485元；而如果利率7折，本息合計152.9萬元，月供6370元，月供可減少1115元。

　　二套房認(rèn)貸不認(rèn)房

　　政策：在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購購住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定頭付款比例和貸款利率水平。

　　解讀：這條新規(guī)意味著無論名下有幾套房，只要把貸款結(jié)清了，都可以按照頭套房來認(rèn)定，這條政策爭議也較大。這一條并不是直接針對剛需，有利于房產(chǎn)投資者。不過，在投資房產(chǎn)較多的北上廣深地區(qū)暫時未取消限購，因此這條新規(guī)暫時沒有影響。已經(jīng)放開限購的地區(qū)，目前成交量價齊跌，可售房源處于歷史高位。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，此次“房貸新政”的實際效果各方不應(yīng)過于樂觀，其實際影響仍有待市場觀察。

　　■ 觀察

　　博弈5個月央行出手“救市”

　　原住建部政策研究主任、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮表示，地方政府松綁限購，是對存在缺陷的原有政策進(jìn)行調(diào)整，“真正影響房地產(chǎn)的是限貸，并非限購。”多位專家曾表示，在限貸不放開，僅放開限購的情況下，對樓市的刺激有限。

　　4月28日廣西南寧限購放開，打響房地產(chǎn)“救市槍”。此后，杭州、紹興等地紛紛出臺相關(guān)政策，降低二套房頭付比例、房貸利率更多優(yōu)惠，喊話銀行放松房地產(chǎn)貸款政策。但是地方政府無法左右房貸政策，出臺的多項利率優(yōu)惠均未真正實施。

　　事實上，央行曾經(jīng)在口頭上表達(dá)了支持頭套房的態(tài)度，但作用十分有限，個別城市房貸政策不松反緊，房地產(chǎn)市場整體仍處于低位狀態(tài)。經(jīng)過近5個月的博弈，監(jiān)管部門終于實質(zhì)性“動手”救市。

　　北京中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，這次央行松綁“頭套房”，對市場的信號意義非常，新政超乎市場預(yù)期。

　　經(jīng)濟(jì)評論員余豐慧(微博)也認(rèn)為，央行和銀監(jiān)會新政放水房地產(chǎn)貸款的尺度，大大超出此前市場預(yù)期，甚至放任了投機(jī)性需求。

　　但管清友認(rèn)為，改革攻堅期需要較為穩(wěn)定的宏觀環(huán)境，不希望出現(xiàn)失速風(fēng)險，不希望出現(xiàn)危機(jī)倒逼式改革。如果地產(chǎn)軟著陸，中國經(jīng)濟(jì)將避免硬著陸風(fēng)險。當(dāng)前政策取向是修正此前過緊政策，不宜理解為全面寬松，未來定向穩(wěn)增長仍是主基調(diào)。

　　■ 背景

　　42城放開限購未見樓市回暖

　　此前，針對購房者資格限制的限購已經(jīng)在全國42個城市放開，但樓市未見明顯回暖信號。此次放開限貸，業(yè)內(nèi)認(rèn)為對提振樓市將有較大影響。

　　據(jù)媒體報道，三亞將在國慶節(jié)后放開限購，此前46個限購城市中僅剩北、上、廣、深四個一線城市尚在執(zhí)行限購，但行政手段的退出并未帶來樓市的回暖。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價水平顯示，8月全國70個大中城市中，除廈門房價環(huán)比上漲、溫州房價環(huán)比持平以外，其他68個城市房價環(huán)比仍在下滑。

　　中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月前28天54個主要城市合計住宅簽約18.80萬套，環(huán)比8月基本持平，僅輕微上漲，金九樓市成色不足。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，限購的解禁并沒有有效提振市場信心。此次放松限貸，其實質(zhì)是提高了購房者的資金杠桿率，放大了收益，借此促進(jìn)購房消費(fèi)的增加。

　　一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，較近幾個月市場成交量逐漸企穩(wěn)止跌。隨著央行全面救市，樓市基本可以判斷除庫存積壓過于嚴(yán)重的三四線城市外，其他城市全面止跌，庫存去化周期小于20個月的城市基本都會出現(xiàn)再次上漲

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