街老、院老、房老、設(shè)施老、生活環(huán)境差是老舊小區(qū)常見(jiàn)的“四老一差”困局，不僅成為小區(qū)居民的一樁“心事”，也是現(xiàn)代化城市及社區(qū)治理的一大“心病”。2017年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在廈門、廣州等15個(gè)城市啟動(dòng)了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點(diǎn)。截至2019年5月底，各地上報(bào)需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)17萬(wàn)個(gè)，涉及居民上億人。作為城市發(fā)展的見(jiàn)證者，老舊小區(qū)不應(yīng)被遺忘，但改造工作面廣量大，改什么、怎么改、改后如何建立長(zhǎng)效管理機(jī)制，考驗(yàn)城市治理水平。

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從整修房屋到加裝電梯 改造因地制宜

位于江蘇南京玄武區(qū)紅山路的十字街小區(qū)建于20世紀(jì)90年代，建筑面積近4萬(wàn)平方米，約有1800戶居民。據(jù)小區(qū)居民徐開(kāi)健介紹，剛?cè)胱r(shí)小區(qū)整體環(huán)境尚佳，后由于車輛增多、房屋老化、人員變化，小區(qū)“臟、亂、差”等現(xiàn)象愈發(fā)嚴(yán)重。

2017年，該小區(qū)歷時(shí)近半年，投入3000余萬(wàn)元，完成了環(huán)境整治、房屋整修、基礎(chǔ)配套改造等40余項(xiàng)整治內(nèi)容?，F(xiàn)在小區(qū)環(huán)境整潔，道路寬敞，曾經(jīng)的垃圾死角已不見(jiàn)蹤影。“居住環(huán)境變好后，大家也不好意思再破壞?！毙扉_(kāi)健說(shuō)。

老舊小區(qū)情況各異，因民所需、因地制宜成為改造“法寶”。2017年，廣東廣州海珠區(qū)蘭蕙園小區(qū)開(kāi)展老舊小區(qū)“微改造”。改造中，水管老化、“三線”交織等幾十項(xiàng)居民反映強(qiáng)烈的意見(jiàn)被收集上來(lái)?！皣@居民痛點(diǎn)，先干什么、提升什么，有了路線圖?！焙Ｖ閰^(qū)素社街道辦事處主任莊婷婷說(shuō)，小區(qū)改造面積2萬(wàn)平方米，涉及資金600萬(wàn)元，“每分錢都爭(zhēng)取用在‘刀刃’上”。

據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)黃艷介紹，目前老舊小區(qū)改造內(nèi)容主要分三大類：一是?；镜呐涮自O(shè)施，包括水、電、氣、路等;二是提升類的基礎(chǔ)設(shè)施，包括公共活動(dòng)場(chǎng)地、配建停車場(chǎng)、物業(yè)用房等;三是完善公共服務(wù)類的內(nèi)容，包括養(yǎng)老、撫幼、文化室等設(shè)施。

截至2018年底，全國(guó)試點(diǎn)城市共改造老舊小區(qū)106個(gè)，惠及5.9萬(wàn)戶居民。北京、上海、廣州、杭州等城市在老舊小區(qū)加裝電梯方面進(jìn)行了大量探索，2018年全國(guó)老舊小區(qū)加裝電梯已完成1萬(wàn)多部。

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多地面臨的共性問(wèn)題 改造力破“三大難題”

記者采訪了解到，老舊小區(qū)改造的流程包括計(jì)劃制定、資金統(tǒng)籌、綜合協(xié)調(diào)等環(huán)節(jié)。在這過(guò)程中，居民意見(jiàn)統(tǒng)一、老舊設(shè)施更新、資金籌集渠道等是多地面臨的共性問(wèn)題。

——居民意見(jiàn)不統(tǒng)一時(shí)有發(fā)生?！耙驓v史 原因，老舊小區(qū)地面及樓頂有較多違建，施工隊(duì)拆除時(shí)，常遭到居民反對(duì)。”南京市玄武區(qū)住房保障和房產(chǎn)局物業(yè)管理科科長(zhǎng)潘永祥說(shuō)，加裝電梯更是如此，不同樓層的業(yè)主訴求不同，很難達(dá)成一致的意愿。

為深入了解民意，在整治前，玄武區(qū)召開(kāi)多場(chǎng)居民議事會(huì)征求意見(jiàn)，在整治過(guò)程中，有關(guān)街道還會(huì)提前公告設(shè)計(jì)方案和展示樣品，并設(shè)立咨詢臺(tái)、意見(jiàn)反饋箱等了解居民需求，及時(shí)優(yōu)化方案。

——改造牽涉單位多，協(xié)調(diào)難度大?！叭€”整治一直是改造中難啃的“硬骨頭”?！肮芫€混亂是舊城普遍現(xiàn)象，一般而言，遷改費(fèi)用由各管線單位分?jǐn)?，但由于這些單位多為垂直管理，協(xié)調(diào)難度大。”廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局城市環(huán)境建設(shè)管理處處長(zhǎng)賴永嫻說(shuō)，為此，廣州出臺(tái)“三線”整治專項(xiàng)工作實(shí)施方案和技術(shù)規(guī)程，明確整治牽頭模式、技術(shù)規(guī)范及費(fèi)用分?jǐn)偡绞健?/p>

——改造資金籌集渠道單一。記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前全國(guó)的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，還是以市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政資金為主，社會(huì)和居民參與較少?！案鶕?jù)城市發(fā)展規(guī)律，該項(xiàng)工作點(diǎn)多且持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，單純依靠財(cái)政資金壓力較大?！蹦暇┦行鋮^(qū)紅山街道辦公室主任賀劍峰介紹。

為持續(xù)推進(jìn)小區(qū)改造，廣州等地探索建立“以政府投資帶動(dòng)企業(yè)、居民共同出資”的資金籌措機(jī)制。對(duì)于水電氣等基礎(chǔ)配套設(shè)施，由財(cái)政專項(xiàng)資金加以保障;對(duì)于提升類項(xiàng)目，則鼓勵(lì)居民通過(guò)自籌、房屋維修基金等渠道籌集部分資金。

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增強(qiáng)老舊小區(qū)居民對(duì)城市的

認(rèn)同感、歸屬感和自豪感

小區(qū)環(huán)境改善后，居民更加追求有序的社區(qū)秩序、融洽的鄰里關(guān)系。以老舊小區(qū)改造為載體，廈門建立社區(qū)居委會(huì)、小區(qū)業(yè)委會(huì)、物業(yè)企業(yè)三方聯(lián)動(dòng)機(jī)制，進(jìn)一步增強(qiáng)老舊小區(qū)居民對(duì)城市的認(rèn)同感、歸屬感和自豪感，將“生人社會(huì)”打造為“熟人社區(qū)”。

多位基層人士認(rèn)為，老舊小區(qū)普遍存在居民收入不高、出資意愿低、硬件條件先天不足等問(wèn)題，改造后建立長(zhǎng)效管理機(jī)制任重道遠(yuǎn)，需要社區(qū)、物業(yè)、小區(qū)等主體共同形成合力。

十字街小區(qū)成立業(yè)委會(huì)后，招聘了南京蘇宜馨物業(yè)管理有限公司進(jìn)行管理。該公司負(fù)責(zé)人陳海亞表示，“進(jìn)駐后，我們主動(dòng)為居民服務(wù)，尤其在改造期間做好保障工作，現(xiàn)在物業(yè)費(fèi)收繳率已經(jīng)超過(guò)80%，停車場(chǎng)的收費(fèi)率達(dá)到100%。”

在廣州，涉及改造的社區(qū)成立“建設(shè)管理委員會(huì)”，搭建公眾參與老舊小區(qū)改造平臺(tái)，并與社區(qū)黨群服務(wù)中心、長(zhǎng)者綜合服務(wù)中心、母嬰室等便民設(shè)施場(chǎng)所建設(shè)相結(jié)合，推動(dòng)實(shí)施“微心愿”、社區(qū)學(xué)堂等互助項(xiàng)目，提升居民參與社區(qū)治理積極性。

“老舊小區(qū)改造遠(yuǎn)遠(yuǎn)不僅是一個(gè)建設(shè)工程工作，更多的是一個(gè)社會(huì)治理、基層組織動(dòng)員工作，需要發(fā)動(dòng)老百姓共謀、共建、共管、共評(píng)、共享。”黃艷表示，在這過(guò)程中，政府一定不能大包大攬，而要加強(qiáng)政策支持，引導(dǎo)發(fā)動(dòng)居民積極參與。

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