在年初的一波“小陽春”之后，5月的樓市開始整體回落，這背后，是5月以來各地包括部委累計針對房地產(chǎn)的41次調(diào)控措施，“因城施策”進入深水區(qū)，長效機制正在發(fā)揮作用。年內(nèi)，全國范圍調(diào)控已超200次。不管是房企的銷售數(shù)據(jù)還是土地市場，增速都出現(xiàn)明顯下滑。大部分房企今年都通過搶收來回收現(xiàn)金，如果資金鏈緊張，房企會加快去庫存的速度。2019年依然會是房企比較辛苦的一年。

　　樓市在經(jīng)歷了年后的一小波“小陽春”后，整個五月，市場總體表現(xiàn)延續(xù)了2019年初以來的降溫。

　　4日晚間，萬科公告5月份公司實現(xiàn)合同銷售面積366萬平方米，合同銷售金額579.9億元，銷售金額環(huán)比下降3.6%。

　　不僅是萬科。整體來看，5月房企業(yè)績雖然有所上漲，但上漲動力不足，銷售增速較3、4月出現(xiàn)放緩；土地市場在4月、5月的高潮之后也開始減速。

　　5月以來，針對各地房價抬頭趨勢，調(diào)控政策開始明顯收緊，不少地方都出臺了本地化的收緊政策。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，6月之后，房企銷售趨勢或?qū)⑦M一步下行，在融資收緊、債務(wù)高企的背景下，快銷去庫存將成為房企當下 主要的回款渠道?？傮w來看，2019年對房企而言，依舊是個不太好過的“小年”。

　　年內(nèi)已超200次調(diào)控

　　樓市“小陽春” 終還是沒有走進夏天。相比于3、4月，整個5月的銷售市場略顯乏力。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，自五月初以來，部分熱點城市監(jiān)管有所收緊，導(dǎo)致部分熱點二、三線城市市場有所降溫， 00房企當月銷售增速有所回落，5月當月合計銷售金額同比增長5.7%，較3、4月份的12.2%和16.6%有明顯回落。

　　這一態(tài)勢蔓延到了土地市場，全國的土地熱潮也失去了此前“昂首向前”的態(tài)勢。

　　易居中國CEO丁祖昱指出，從成交規(guī)模和溢價率來看，今年以來土地市場熱度明顯升溫的走勢在維持了僅僅2個月后迅速轉(zhuǎn)緩。

　　首先，土地成交規(guī)?；芈?，結(jié)束了此前連續(xù)三月上漲勢頭。5月全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積達到16317萬平方米，環(huán)比上月下降了9.3%，同比下降了18.4%。

　　其次，5月份土地市場的溢價率迎來了2019年來的 回落，相比4月下降了3.2個百分點，為20.2%。

　　另外，從成交均價環(huán)比漲幅明顯回落（僅為1.6%），也可以看出在政策調(diào)控反應(yīng)迅速之下，土地市場暫緩升溫。

　　房企的投資也在放緩。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，5月TOP20上市房企土地成交建面1285.58萬平方米，環(huán)比下滑38.14%，同比下滑34.34%。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，開始放緩?fù)顿Y節(jié)奏的房企，多數(shù)來自龍頭企業(yè)。 0房企有6家企業(yè)均在5月大幅放緩拿地節(jié)奏。典型的如融創(chuàng)、恒大、萬科、新城等。這些企業(yè)5月新增拿地金額較前四月平均值下降超過60%左右。其中前四月拿地積極的新城、中海降幅超過80%。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月單月，各地包括部委累計針對房地產(chǎn)的調(diào)控措施高達41次。年內(nèi)，全國范圍調(diào)控已超200次。

　　以住建部為例，4月19日，住建部對6個城市進行預(yù)警提示，5月18日又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧等4個城市進行預(yù)警。

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，由于整體經(jīng)濟走勢不佳，房價走勢也相對平穩(wěn)，在沒有炒作資金大舉進入樓市的情況下，市場就不會形成火爆的場面，而且將這個態(tài)勢也延伸至土地市場。

　　中原地產(chǎn) 分析師張大偉指出， 近2個月多地政策出現(xiàn)明顯的收緊，特別是海南、廣州、蘇州、合肥等繼續(xù)針對房地產(chǎn)調(diào)控中部分環(huán)節(jié)加碼調(diào)控。

　　融資收緊

　　雖然2018下半年以來，企業(yè)外部融資環(huán)境有所改善，但是監(jiān)管層對于資金流入房地產(chǎn)行業(yè)仍謹慎。

　　5月17日，銀保監(jiān)發(fā)23號文強調(diào)，商業(yè)銀行、信托、基金等金融機構(gòu)不得違規(guī)進行房地產(chǎn)融資，信托進入房地產(chǎn)的通道幾乎被全面封堵，房地產(chǎn)融資進一步收緊。

　　興業(yè)研究數(shù)據(jù)顯示，從房地產(chǎn)信托發(fā)行的數(shù)量和規(guī)模來看，今年房企非標融資仍未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，從信托發(fā)行期限和平均年化收益來看，融資期限在不斷下降，融資成本卻在持續(xù)上升。

　　興業(yè)研究信用評價委員會羅鵬程認為，融資政策收緊影響，更可能表現(xiàn)為房企融資成本的上升。

　　房企償債進一步承壓，不得不通過頻繁的借新還舊維持資金鏈。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年1-5月，房地產(chǎn)行業(yè)通過債券融資規(guī)模達1077.96億元，同比大幅增長22.1%。

　　不過，不是所有的房企都能順利融資。2019年1-5月，有超過60%的發(fā)行主體可以通過債券再融資解決自己的債券到期壓力，但仍有36%的發(fā)行人的債券再融資存在缺口。

　　天風證券分析師孫彬彬表示，今年部分房企資金壓力雖有邊際改善，但并未出現(xiàn)全面復(fù)蘇，特別是對于低評級民企，通過表內(nèi)融資渠道獲取融資難度較大，而表外融資仍然面臨監(jiān)管紅線，融資結(jié)構(gòu)上較為依賴表外負債的房企仍面臨較大的再融資壓力，如果疊加內(nèi)部現(xiàn)金流管理不善，更可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈出現(xiàn)風險。

　　“2019會是房企比較辛苦的一年?！焙钨蝗惴Q，如果資金鏈緊張，房企會加快去庫存的速度，但由于不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場存在差異，會采取不同的處理措施。

　　大部分房企今年都通過搶收來回收現(xiàn)金。比如，今年以來，恒大開啟的全國樓盤降價促銷活動，所有在售項目，包括住宅、公寓以及寫字樓，均享有9折優(yōu)惠，商鋪8折優(yōu)惠。而且這一促銷將延期至5月。

　　孫彬彬提醒，房企在追求規(guī)模化的同時，也需要保證資金流動性的充足，如何使其在杠桿平衡中尋求發(fā)展成為所有房企面臨的共同問題。

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