日前，有消息稱，上海相關(guān)部門正在討論具體舉措調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，可能很快宣布。討論中的舉措包括將部分二套房頭付提高至70%，以及限制非滬籍人士購房資格，還包括收緊高端住宅開發(fā)商預(yù)售許可審批。此外，瘋狂過后的深圳樓市開始降溫，一些經(jīng)歷過暴漲的片區(qū)開始出現(xiàn)低價(jià)拋售現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著樓市的高歌猛進(jìn)，市場(chǎng)對(duì)于調(diào)控政策的預(yù)期開始不斷升溫，一線城市可能很快迎來政策收緊，一線城市樓市將出現(xiàn)降溫趨勢(shì)。

  政策預(yù)期發(fā)生變化

  前段時(shí)間，北京、上海、深圳等一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“發(fā)燒模式”，尤其是深圳，從去年開始房?jī)r(jià)漲幅驚人，之后上海、北京房?jī)r(jià)也出現(xiàn)明顯上漲，引發(fā)了社會(huì)廣泛關(guān)注。隨著一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度蔓延，部分二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出明顯升溫的現(xiàn)象。

  房?jī)r(jià)的非理性上漲引發(fā)輿論高度關(guān)注，在剛結(jié)束的全國(guó)兩會(huì)期間，多個(gè)國(guó)務(wù)院相關(guān)部門對(duì)此發(fā)表看法，表示政府將采取有力措施收緊調(diào)控。近日，深圳樓市監(jiān)管風(fēng)聲趨緊，導(dǎo)致樓市出現(xiàn)降溫，部分投資客低價(jià)拋售房源現(xiàn)象出現(xiàn)。不僅是深圳，市場(chǎng)傳聞上海將于3月底出臺(tái)樓市調(diào)控政策，引起業(yè)內(nèi)熱議。

  根據(jù)有媒體曝出，上海相關(guān)部門正在討論具體的樓市調(diào)控收緊舉措，包括二套房頭付提高至70%、限制非滬籍人士購房資格、收緊高端住宅預(yù)售審批、規(guī)范市場(chǎng)交易秩序等。盡管只是傳聞，但有業(yè)內(nèi)人士指出，近段時(shí)間上海出臺(tái)樓市調(diào)控政策是大概率事件。

  據(jù)悉，在近期上海官方召開的研討會(huì)上，上海市住建委表示，上海仍然會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行樓市限購政策，比如新房只簽約不登記不行了，購房資格審核也會(huì)加強(qiáng)；重新收緊高端樓盤預(yù)售許可證的審批、備案，調(diào)節(jié)樓市的交易結(jié)構(gòu)，防止高端樓盤過熱帶動(dòng)樓市過快上漲；針對(duì)房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實(shí)行差別化的稅收政策；加強(qiáng)對(duì)于中介行業(yè)的監(jiān)管，規(guī)范交易流通環(huán)節(jié)，打擊各種交易當(dāng)中的違法違規(guī)行為，比如速銷房、壟斷房源哄抬房?jī)r(jià)、捂盤惜售等現(xiàn)象；有關(guān)頭付貸消費(fèi)金融的業(yè)務(wù)監(jiān)管會(huì)強(qiáng)化，防范頭付貸款引起的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

  較短一波行情？

  盡管深圳、上海的樓市調(diào)控政策并未真正出臺(tái)，目前只是加強(qiáng)交易監(jiān)管、規(guī)范市場(chǎng)秩序，但市場(chǎng)已開始進(jìn)入深度博弈，如深圳樓市在監(jiān)管趨緊的風(fēng)聲下，已出現(xiàn)降溫趨勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士指出，今年一線城市樓市可以說是迎來“大陽春”，但今年這波行情可能不會(huì)像2009年和2013年那樣延續(xù)一整年，隨著樓市政策轉(zhuǎn)變預(yù)期的到來，一線城市樓市或?qū)⒂瓉磔^短一波行情。

  進(jìn)入3月銷售季，一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市樓市成交升溫明顯，新房二手房成交量均維持高位。其中，一線城市樓市升溫更為明顯。以上海為例，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，上周上海商品住宅成交面積48萬平方米，連續(xù)第三周維持50萬平方米左右/周的成交量，按照這樣的市場(chǎng)去化速度，預(yù)計(jì)3月上海商品住宅成交量會(huì)突破230萬平方米。另外，今年1-2月上海商品住宅成交面積分別為134萬平方米、79萬平方米，預(yù)計(jì)2016年一季度上海商品住宅成交量將超過440萬平方米，這是歷史上的。

  “由于市場(chǎng)需求的透支與政策面的從嚴(yán)預(yù)期，2016年二季度上海樓市將呈現(xiàn)供求博弈的特征，‘量跌價(jià)穩(wěn)’將是整體二季度趨勢(shì)。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，盡管一季度上海樓市成交持續(xù)火熱，但隨著近期政策從嚴(yán)預(yù)期加強(qiáng)，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期極有可能會(huì)來臨。

  一線城市中，深圳的樓市波動(dòng)相對(duì)頻繁。在經(jīng)歷了近半年的大漲之后，近期深圳樓市開始降溫，新房成交量已經(jīng)連續(xù)兩周出現(xiàn)下跌，二手房市場(chǎng)中也出現(xiàn)投資客低價(jià)拋售房源的現(xiàn)象。對(duì)此，易居研究院智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，調(diào)控腳步的臨近導(dǎo)致市場(chǎng)觀望情緒濃厚，同時(shí)開發(fā)商批售和推售也受到政府調(diào)控的預(yù)期，認(rèn)籌熱度大不如前。

  綢繆窗口期

  “面對(duì)極有可能發(fā)生的調(diào)控政策的轉(zhuǎn)變，一線城市樓市或?qū)⒊霈F(xiàn)降溫趨勢(shì)，這種情況下，開發(fā)商應(yīng)該未雨綢繆，一旦下半年樓市進(jìn)入調(diào)整期，房企有可能因此陷入被動(dòng)推盤的局面，企業(yè)的資金面也會(huì)因此遇到問題。”張宏偉表示，“走為上”是接下來房企的營(yíng)銷策略，把握市場(chǎng)較后的窗口期。

  就北京市場(chǎng)而言，3月北京樓市升溫明顯，上周二手房單周成交年內(nèi)頭次沖上2000套。中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉認(rèn)為，從市場(chǎng)成交看，雖然北京房?jī)r(jià)漲幅低于深圳與上海，但在春節(jié)前后，特別是春節(jié)后也出現(xiàn)了比較明顯的上漲，特別是二手房市場(chǎng)，整體看成交量創(chuàng)下了歷史同期紀(jì)錄，二手房市場(chǎng)價(jià)格上漲速度明顯超過新房。這種情況下，后續(xù)很可能出現(xiàn)部分穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策。

  同樣，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，后續(xù)一線城市總體上會(huì)有一個(gè)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的調(diào)整，同時(shí)應(yīng)該嚴(yán)格信貸審核機(jī)制。尤其是一線城市中各類違規(guī)炒房的金融渠道很多，后續(xù)對(duì)于此類模式也應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。

  從房企銷售來看，應(yīng)根據(jù)情況積極推盤，不應(yīng)該囤積房源，否則會(huì)有一些新的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。比如，建議房企在這一波樓市火熱的態(tài)勢(shì)中，積極推盤和銷售，進(jìn)而促使后續(xù)資金快速回籠，能夠促使此類房企積極拿地，實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)運(yùn)行。

  據(jù)了解，近期深圳部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了降價(jià)信號(hào)，一些投資客低價(jià)拋售持有房源，而部分開發(fā)商也決定以較低的價(jià)格開盤，盡快出貨。此外，北京某項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，再次開盤的價(jià)格會(huì)相對(duì)穩(wěn)定，以實(shí)現(xiàn)去化回籠資金為主。

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