提要：從往年的樓市走向來看，受節(jié)日因素影響，1月份到農(nóng)歷春節(jié)期間多是房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)成交淡季，但今年同期多地樓市延續(xù)去年底以來的成交活躍態(tài)勢，出現(xiàn)“淡季旺銷”現(xiàn)象，城市的土地市場也“火熱”開局，多數(shù)機構(gòu)對今年房價持看漲觀點。
　　從往年的樓市走向來看，受節(jié)日因素影響，1月份到農(nóng)歷春節(jié)期間多是房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)成交淡季，但今年同期多地樓市延續(xù)去年底以來的成交活躍態(tài)勢，出現(xiàn)“淡季旺銷”現(xiàn)象，城市的土地市場也“火熱”開局，多數(shù)機構(gòu)對今年房價持看漲觀點。接受采訪的多位業(yè)內(nèi)人士認為，在調(diào)控政策趨于穩(wěn)定、信貸政策相對寬松、房企資金面好轉(zhuǎn)的背景下，包括開發(fā)商在內(nèi)的市場主體對樓市向好預(yù)期增強，去年底以來的房價上漲“慣性”將在今年上半年持續(xù)，部分頭次及改善性購房需求可能提前釋放，房價上漲壓力正在加大。
　　一、近期多地樓市熱銷，房價看漲預(yù)期升溫
　　2013年1月份以來，除了元旦這一周的成交量出現(xiàn)暫時下滑外，多數(shù)城市房地產(chǎn)市場成交量延續(xù)去年底以來的成交活躍態(tài)勢，成交量總體維持高位，房價也呈穩(wěn)中有漲態(tài)勢。
　　據(jù)新華社房地產(chǎn)價格監(jiān)測系統(tǒng)監(jiān)測，今年1月份，北京、上海、廣州、深圳等16個監(jiān)測城市中，除南昌外，其余15個城市新建商品住宅成交量同比增幅均增加一倍以上。即便剔除去年1月份樓市成交受農(nóng)歷春節(jié)假期影響，今年同期多數(shù)城市樓市成交量增幅仍較明顯。以深圳為例，元旦假期過后，深圳新建和二手商品住宅市場成交量連續(xù)三周上升，特別是1月21日—27日這一周，深圳新建和二手商品住宅成交量均突破2000套，周成交量分別再次創(chuàng)下2011年1月份以來、2011年5月中旬以來的新高。
　　深圳市規(guī)劃和國土資源委員會數(shù)據(jù)顯示，今年1月份，全市新建和二手住宅合計成交13873套，比去年12月增加23%。其中，新建住宅成交6240套，環(huán)比增加35%，成交均價為19619元/平方米，環(huán)比上漲8%；二手住宅成交7633套，環(huán)比增加15%，成交均價為19501元/平方米，環(huán)比上漲3%。
　　房價看漲預(yù)期增強是導(dǎo)致近期樓市“升溫”的主要原因之一。據(jù)新華社房價信息采集員反映，目前多數(shù)購房者“購漲不購跌”心態(tài)加重，認為今年房價將繼續(xù)上漲，許多購房者趕在農(nóng)歷春節(jié)前購房置業(yè)。交易量的大幅增加使得北京甚至再現(xiàn)購房者“凌晨排隊過戶”現(xiàn)象。房價穩(wěn)中有漲也使得北京、上海、深圳等地二手房業(yè)主“捂盤惜售”“反價”現(xiàn)象增多。
　　多數(shù)市場機構(gòu)對今年房價維持看漲觀點。交通銀行(5.38,-0.16,-2.89%)預(yù)測宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇，信貸環(huán)境面寬松，市場預(yù)期形成房價上漲的共識等原因?qū)⑹沟脴鞘?ldquo;量價雙升”，預(yù)計2013年全年銷售面積同比增速有望回升至5%左右，銷售額增速為10%左右，房價漲幅或達4%。中科院報告預(yù)計在房地產(chǎn)調(diào)控政策保持穩(wěn)定的情況下，2013年房價將延續(xù)2012年的平穩(wěn)增長態(tài)勢，房價同比漲幅將達到7.6%。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟共同建立的REICO工作室發(fā)布的報告也認為，在保持經(jīng)濟平穩(wěn)增長、堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策、推進城鎮(zhèn)化發(fā)展等因素影響下，2013年房價總體將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢。
　　二、土地市場“供需兩旺”，預(yù)計上半年將持續(xù)這一態(tài)勢
　　在樓市“熱銷”的同時，2013年土地市場也已“火熱”開局。據(jù)了解，北京、深圳等一線城市和多個二三線城市1月土地市場“供需兩旺”，土地收入出現(xiàn)大幅增長。
　　以北京為例，據(jù)統(tǒng)計，1月份北京共出讓22宗地塊，其中經(jīng)營性地塊有13宗，單月土地交易額達到241.7億元， 創(chuàng)2003年以來新高。1月31日下午，方興地產(chǎn)下屬子公司興茂置業(yè)分別以17.3億元、18億元拿下北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)兩宗地塊，溢價率分別為34.52%、32.74%，樓面價分別為16753元/平方米、16904元/平方米，均創(chuàng)該區(qū)域樓面地價新高。
　　1月上海土地市場也“硝煙四起”，多宗地塊成交溢價率超過60%。1月上旬，青浦新城四幅地塊中，兩幅商住地塊較終被龍湖地產(chǎn)以總金額6.86億元競得，溢價率均超過了60%，1月23日閔行區(qū)虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一宗地塊較終以13.2億元成交，溢價率75.88%，樓面地價達到20371元/平方米，這是虹橋商務(wù)區(qū)商辦地塊成交樓板價頭次超過2萬元/平方米。1月30日成交的位于黃浦江沿岸的一宗商辦地塊溢價率達到66%，樓面地價達到34821元/平方米，價格為該區(qū)域兩年多來較高水平。
　　北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志(微博)認為，1月份北京土地市場成交升溫，既與地方政府加快土地供應(yīng)節(jié)奏有關(guān)，也與開發(fā)商資金狀況改善和市場預(yù)期向好等因素有關(guān)。他表示，近年來，一些地方政府為增加“土地財政”收入，“饑渴式”供地的方式備受詬病。國土部等相關(guān)主管部門也加大了對地方供地情況的監(jiān)管力度，以往北京市都是在年中才公布供地計劃，去年年底，北京市就已經(jīng)把2013年的供地計劃拿出來了。同時，去年上半年，由于房地產(chǎn)市場交易總體處于“膠著”狀態(tài)，企業(yè)資金壓力較大，沒有資金實力去過多關(guān)注生產(chǎn)資料的購進，去年下半年，隨著市場的回暖，庫存消化速度加快，資金狀況好轉(zhuǎn)，企業(yè)為保持發(fā)展節(jié)奏，對土地的需求也在增加，拿地欲望增強。
　　偉業(yè)我愛我家(微博)副總裁胡景暉(微博 博客)認為，在供應(yīng)小幅增長、需求積極增加的情況下，未來一段時間內(nèi)北京土地市場的總體成交量將繼續(xù)上升，土地價格也不會松動，個別地塊甚至?xí)⑿录o錄。但同時，為保持保障房供應(yīng)量，競得土地配建公租房還將繼續(xù)。對于熱門地塊，相關(guān)部門為穩(wěn)定市場預(yù)期也不會放松干預(yù)，包括暫停出讓部分高價地、發(fā)布土地供應(yīng)計劃等，弱化“地王”效應(yīng)對房價的影響。因此，他預(yù)計今年上半年北京土地市場將“冷熱并存”，不排除一些地塊還會出現(xiàn)2012年延期拍賣、流標流拍的現(xiàn)象，而一些熱門地塊還將遭遇激烈競價。
　　上海漢宇地產(chǎn)市場研究部研究預(yù)計，今年上半年各地土地市場熱度仍將得到持續(xù)：一是今年上半年各地將繼續(xù)保持較高水平的供應(yīng)量，以響應(yīng)國土部門此前對于穩(wěn)定今年土地供應(yīng)的要求；二是整體房地產(chǎn)市場環(huán)境較為樂觀，宏觀政策、融資環(huán)境等都相對寬松，企業(yè)對后市頗具信心；三是各大企業(yè)銷售業(yè)績良好、資金充裕，在較強的拿地需求驅(qū)動下，將繼續(xù)加大補充土地儲備的力度。
　　三、部分城市“剛需”型住宅庫存供應(yīng)偏緊，房價上漲壓力加大
　　樓市成交量持續(xù)回升、購房者入市熱情提高等，也使得樓市庫存加快消化，部分城市“剛需”型住宅庫存供應(yīng)出現(xiàn)偏緊。據(jù)市場機構(gòu)監(jiān)測，上海已經(jīng)連續(xù)第6周出現(xiàn)新增供應(yīng)低于成交量的狀況，截至1月27日，上海新增商品住宅供應(yīng)面積僅為31.07萬平方米，而成交面積達到88.6萬平方米。面積在100平方米以下的“剛需”產(chǎn)品庫存僅為183.43萬平方米，而高端、大戶型庫存比重較大，供求結(jié)構(gòu)失衡或促使房價漲勢進一步加快。
　　對于2013年樓市走向，陳志認為，在目前房地產(chǎn)調(diào)控政策保持穩(wěn)定、貨幣政策趨于寬松的情況下，今年上半年房價上漲趨勢已經(jīng)基本確立。他認為，當(dāng)前流動性呈相對寬松的狀態(tài)，資金通過各種渠道進入樓市的可能性就會增大，開發(fā)商資金面好轉(zhuǎn)，降價動力減弱。另一方面，隨著貨幣資產(chǎn)被“稀釋”，房地產(chǎn)保值增值的作用會更加受到關(guān)注，購房者入市意愿增強，一些頭次置業(yè)者和改善性購房需求會提前釋放，這會進一步強化市場對樓市向好預(yù)期。在去年年底房價上漲“慣性”的拉動下，今年上半年房價上漲的壓力正在加大。此外，一些地理位置和配套設(shè)施好的房子保值性更強，其所在區(qū)域的地價和房價上漲速度更快，較終在房價上體現(xiàn)出來。
　　一線城市房價上漲壓力加大也促使地方政府釋放調(diào)控加碼信號。近期，一線城市地方政府在地方兩會期間也紛紛表態(tài)樓市調(diào)控將繼續(xù)收緊。北京市副市長陳剛在兩會期間表示，對于房地產(chǎn)調(diào)控，政府還有加大“工作力度的空間”。對于房價上漲過快的項目，租金上漲過快的區(qū)域，可以利用差別化稅收政策增加其交易成本。廣州、深圳的政府部門在針對樓市調(diào)控政策基調(diào)表態(tài)時，均使用了“嚴格”字眼，廣州雖未作出上述表態(tài)，但強調(diào)“堅決”。這也意味著今年一線城市的樓市政策基調(diào)將維持從緊。
　　財經(jīng)評論人士余豐慧(博客)認為，一線城市樓市“回暖”已是不爭的事實，不僅剛需恐慌性入市購購，而且改善性、投資投機性都可能集中入市實施購購行為。這預(yù)示著樓市調(diào)控再次走到十字路口。
　　陳志等多位業(yè)內(nèi)人士建議，在強化限購等調(diào)控政策措施執(zhí)行力度“抑投機”的同時，還應(yīng)加強供應(yīng)端的管理，增加中小戶型商品房的供應(yīng)比重，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，進而穩(wěn)定市場預(yù)期，平抑房價走勢。

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