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多地樓市借力降息回暖 任志強潑冷水:怎能隨便漲?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)  閱讀 547 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  面對國內(nèi)企業(yè)融資成本過高、經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險壓力大等問題,央行“降息”靴子終于落下。股票市場在迎來降息的頭個交易日上反應(yīng)較大,房地產(chǎn)、券商、電力以及鐵路基建四大行業(yè)受益較多,其中又以房地產(chǎn)較為明顯,多個房地產(chǎn)股漲停,平均漲幅超過3%。

  在不溫不火的930房貸新政之后,央行降息對供需雙方而言都是一次極大刺激。據(jù)媒體報道,近兩日全國多地開盤項目受追捧,北京、深圳等主要城市咨詢購房人群明顯增多,“日光盤”再現(xiàn)。

  多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為央行降息將加速樓市回暖進(jìn)程。但也有業(yè)內(nèi)人士“冷眼旁觀”,表示表示降息無法改變樓市總體供大于求的本質(zhì),未來一段時期銀行“惜貸”還會持續(xù)。

  降息后購房者入市意愿明顯加強

  中國人民銀行決定,自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率,其中,五年期以上住房商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率由6.55%調(diào)整為6.15%,下調(diào)了0.4個百分點;住房公積金貸款基準(zhǔn)利率由4.5%調(diào)整為4.25%,下調(diào)了0.25個百分點。

  央行降息頭先作用在“房奴”一族,據(jù)測算,以20年貸款100萬元的購房者為例計算,降息后,其月供每月將減少234元,全年可減負(fù)2808元。

  降息也讓此前持觀望情緒的人群紛紛出動,一些中介機(jī)構(gòu)客戶看房量明顯上漲,一線城市表現(xiàn)活躍。據(jù)中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解,中原地產(chǎn)北京、上??蛻糇稍兞枯^上周上漲80%,主要城市看房咨詢量上漲50%。偉業(yè)我愛我家12個城市客戶咨詢量較上周普遍增長五成,22日當(dāng)天,北京客戶到店咨詢量比上周增長140%。

  據(jù)媒體報道,降息后北京多個新盤受追捧,其中某開盤50套別墅產(chǎn)品實現(xiàn)日光,銷售額達(dá)5億元。深圳的新盤同樣熱銷,22日三個樓盤開盤,吸引了5000多人到場,其中兩個項目當(dāng)天售罄。

  統(tǒng)計局此前公布的10月份70城房價指數(shù)顯示新房價格依然有所下降,但降幅有所收窄。尤其北京二手房價格開始出現(xiàn)環(huán)比上漲。“在略微企穩(wěn)升溫的樓市下,降息、將準(zhǔn)將讓樓市‘暖上加暖’,放大市場利好,購房者預(yù)期明顯向好。”中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉說。

  房企融資現(xiàn)馬太效應(yīng)

  央行的意外降息對房企而言猶如及時雨,意味著銀行貸款利率更低、融資成本降低。但顯而易見的是,財務(wù)穩(wěn)健的大型房企將優(yōu)先獲得貸款,央行降息“如虎添翼”,而中小房企本就難以從銀行渠道獲取貸款,央行降息影響微乎其微。

  據(jù)媒體報道,此次央行采用“非對稱降息”,特別是金融機(jī)構(gòu)存款利率上浮區(qū)間的上限由1.1倍基準(zhǔn)利率上調(diào)整至1.2倍,銀行的實際資金成本并沒有降低。在開發(fā)貸款緊俏的背景下,大多數(shù)中小型房企融資成本或“不降反升”,而信譽良好的大型房企能受惠于降息帶來的融資成本下降,馬太效應(yīng)愈發(fā)明顯。

  新城控股副總裁歐陽捷表示,由于今年銀行將絕大部分的開發(fā)貸款額度投向前100強的房企,大多數(shù)中小房企根本無法拿到開發(fā)貸,因此以信托、基金為代表的社會自籌資金成為他們獲取資金的較重要渠道。

  “隨著銀行更重視資產(chǎn)質(zhì)量,這些財務(wù)穩(wěn)健的大型房企將優(yōu)先獲得貸款,也成為本輪降息的受惠者。”歐陽捷表示。

  同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,房企不會因為此次降息而在資金面有較大緩解,未來市場仍存在不確定性,尤其是中小企業(yè),仍然可能面臨更多的債務(wù)違約的市場風(fēng)險。開發(fā)商不宜借機(jī)捂盤惜售、炒作樓市“購漲不購跌”等現(xiàn)象,應(yīng)利用政策短期利好的“窗口期”,繼續(xù)堅持跑量的高周轉(zhuǎn)策略,加大去庫存力度,減輕資金面壓力。

  任志強“潑冷水”:房價怎能隨便漲?

  業(yè)內(nèi)人士對記者表示,近期央行松綁限貸、降息等政策已經(jīng)形成了疊加效應(yīng),無論是從市場預(yù)期還是資金成本角度看,都能夠?qū)鞘卸唐诤椭虚L期帶來利好。在供求活躍的情況下,房價止跌反彈的跡象會更趨明顯。

  在930房貸新政和央行降息的雙重利好下,雖然多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看好,但也出現(xiàn)了不同聲音,一向唱多的任志強這次反而潑起了冷水。

  任志強22日在某論壇上表示,“房地產(chǎn)受政策背景影響很大,別把房地產(chǎn)鼓勵與其他經(jīng)濟(jì)政策之外去討論?,F(xiàn)在市場都在說央行降息后房價將大漲,但是,央行降這么點息,全國有那么多庫存,房價怎么就能隨便漲?”

  張宏偉亦從宏觀面分析認(rèn)為,央行降息及地方政府“救市”只能解決“去庫存”的燃眉之急,但無法改變樓市總體供大于求的本質(zhì)。未來市場自身調(diào)節(jié)作用還是會暴露出樓市庫存偏大、去化周期偏長的問題。

  同時,張宏偉表示,正如“央四條”頭套房貸優(yōu)惠基本落空一樣,降息并不意味著銀行等金融機(jī)構(gòu)對樓市風(fēng)險控制降低要求,未來一段時期內(nèi)無論是開發(fā)貸款還是個人按揭貸款,銀行等金融機(jī)構(gòu)“惜貸”的行為還會持續(xù)。

  財經(jīng)評論人郁慕湛更是直言,本次降息的主觀出發(fā)點在于當(dāng)前各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)疲軟,樓市多半有跟著起哄的嫌疑,降息并不能改變房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系,更多的還是在調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),減緩中國經(jīng)濟(jì)擺脫房地產(chǎn)成為主要引擎帶來的負(fù)面沖擊,對于房產(chǎn)來說,充其量只能刺激樓市一時。

 

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