雖已交接“華遠(yuǎn)”的指揮棒，但一向被冠以“大炮”之名的任志強(qiáng)，其影響力卻絲毫未減。“在任志強(qiáng)看來(lái)，導(dǎo)致去年市場(chǎng)驟變的原因歸咎于個(gè)人按揭利率的變化。”任志強(qiáng)告訴時(shí)代周報(bào)記者，相比2013年全國(guó)商品房銷售面積13.1億平方米，2014年全國(guó)商品房銷售面積12億多平方米，下降總幅度8%左右，我們可以看到已經(jīng)出臺(tái)的降息政策對(duì)市場(chǎng)影響是很大的。

　　雖已交接“華遠(yuǎn)”的指揮棒，但一向被冠以“大炮”之名的任志強(qiáng)，其影響力卻絲毫未減。

　　“不創(chuàng)新，毋寧死。”在當(dāng)今的房地產(chǎn)業(yè)開始感嘆“黃金時(shí)代”遠(yuǎn)去，不得不開始謀求“突圍轉(zhuǎn)型”，擁抱樓市下行的“白銀時(shí)代”之時(shí)。

　　近日，“預(yù)言帝”任志強(qiáng)再次“放炮”。不同于去年年初的“風(fēng)險(xiǎn)論”，這位“預(yù)言帝”在總結(jié)去年一年樓市情況的同時(shí)，卻罕見地表現(xiàn)出對(duì)今年市場(chǎng)的看好，拋出“2015年樓市將迅速回暖”“政策導(dǎo)致市場(chǎng)驟變，并非市場(chǎng)正常運(yùn)行中出現(xiàn)了暴漲暴跌和泡沫”等言論，頃刻間“一石激起千層浪”。

　　 利率變化導(dǎo)致市場(chǎng)變化

　　1月16日下午，任志強(qiáng)從專業(yè)的角度回顧了過(guò)去一年房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)。

　　“其實(shí)2014年并沒(méi)有那么差，糟糕只是相比2013年的行情而言，”任志強(qiáng)稱，“2013年是一個(gè)高增長(zhǎng)的數(shù)據(jù)，就2014年本身來(lái)說(shuō)，有一些負(fù)增長(zhǎng)指標(biāo)，比如新開工、土地、投資增速、銷售等都在下降，本身的落差并沒(méi)有那么大，但是如果把上一年的增長(zhǎng)和年的低速和負(fù)增長(zhǎng)相比，落差就非常大。因此，我們才覺(jué)得2014年情況很不好。”

　　在任志強(qiáng)看來(lái)，導(dǎo)致去年市場(chǎng)驟變的原因歸咎于個(gè)人按揭利率的變化。

　　“去年9月后，大部分銀行把個(gè)人按揭利率迅速提高，從較初的0.7%、到較高的1.3%。按照100萬(wàn)元貸款，20年貸款期限，如果以6.55%的1.1倍計(jì)算，大概是23萬(wàn)元的利息。換句話說(shuō)，當(dāng)開發(fā)商的房?jī)r(jià)降了12萬(wàn)元以后，由于利率增長(zhǎng)，消費(fèi)者還要多付17萬(wàn)元。”

　　任志強(qiáng)表示，實(shí)際支付成本提高，導(dǎo)致2013年9月份以后，房地產(chǎn)銷售開始出現(xiàn)下滑。“主要的原因是來(lái)自于個(gè)人消費(fèi)貸款。當(dāng)貸款價(jià)格出現(xiàn)變化的時(shí)候，貸款數(shù)量也發(fā)生了巨大的變化。”

　　任志強(qiáng)舉了個(gè)例子，從貸款利率上漲可以看到，如果一個(gè)月收入5000元的家庭，過(guò)去每月的按揭還款2000元，占家庭收入的40%。按照剛才說(shuō)的利率如果上漲1.1倍，大概每年要增加890元的還款額，房貸支出在家庭月收入的占比中占到近60%，但銀行有規(guī)定，個(gè)人按揭個(gè)人按揭利率一般支付的時(shí)候不能高于50%，這就導(dǎo)致很多人不具備按揭貸款資格。“可以明顯地看出，個(gè)人消費(fèi)信貸對(duì)中國(guó)住房市場(chǎng)不是積極的支持，而是拖了嚴(yán)重的后腿。”

　　“2014年9.30政策以后，2014年10月份明顯看到房地產(chǎn)銷售形勢(shì)回暖，到2014年11月份，銷量快速上升。雖然2014年11月份的數(shù)據(jù)和2013年相比仍然是一個(gè)落后的數(shù)據(jù)，負(fù)增長(zhǎng)，但是2014年10月份的銷售數(shù)據(jù)和全國(guó)2014年1-10月份的銷售數(shù)據(jù)相比，是全年銷售狀況較好的一個(gè)數(shù)據(jù)。”

　　任志強(qiáng)告訴時(shí)代周報(bào)記者，相比2013年全國(guó)商品房銷售面積13.1億平方米，2014年全國(guó)商品房銷售面積12億多平方米，下降總幅度8%左右，我們可以看到已經(jīng)出臺(tái)的降息政策對(duì)市場(chǎng)影響是很大的。

　　在任志強(qiáng)看來(lái)，正是因?yàn)楹暧^政策才導(dǎo)致我們市場(chǎng)出現(xiàn)了忽高忽下的變化，而并非在市場(chǎng)正常運(yùn)行過(guò)程中出現(xiàn)了暴漲暴跌和泡沫。

　　2015年銷售量將迅速回升

　　任志強(qiáng)預(yù)測(cè)：“2015年，我們根據(jù)各種情況測(cè)算，銷售額會(huì)迅速回升，從去年9月份銷售的較低潮開始，此后銷售基本上是處于持續(xù)上升的狀態(tài)。但是價(jià)格不一定隨著銷售量的上升而上揚(yáng)，因?yàn)檫€有5.9萬(wàn)億庫(kù)存沒(méi)有消化完，還有巨大的消化數(shù)字，消化得差不多了才可能改善庫(kù)存狀態(tài)和市場(chǎng)供求關(guān)系。”

　　任志強(qiáng)稱，今年已出臺(tái)的“房地產(chǎn)基金相關(guān)政策”及“城市群規(guī)劃”將對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生重大影響。“城鎮(zhèn)化，特別是幾大城市群的分類建設(shè)城鎮(zhèn)化，已經(jīng)成為今年及未來(lái)幾年重要的基礎(chǔ)設(shè)施投資指引，對(duì)各個(gè)城市之間的建設(shè)也會(huì)產(chǎn)生巨大的作用。”
 

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