房?jī)r(jià)漲幅在連續(xù)14個(gè)月同比收窄后，近期開始出現(xiàn)反彈。易居研究院29日發(fā)布的報(bào)告顯示，10月，其監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新房成交均價(jià)為13203元/平方米，同比增長(zhǎng)7.9%；房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量略有減少，由上月的31個(gè)降至24個(gè)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年第四季度，房企會(huì)積極加入到降價(jià)促銷的行列中，加之目前新盤項(xiàng)目較多，市場(chǎng)營(yíng)銷的競(jìng)爭(zhēng)程度將更加激烈。在這種情況下，房企會(huì)調(diào)整定價(jià)策略，進(jìn)而影響相應(yīng)城市的成交均價(jià)。

“當(dāng)然，這也說明房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效應(yīng)正不斷顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)過高的態(tài)勢(shì)也逐漸得到遏制，對(duì)于購(gòu)房者而言，房?jī)r(jià)的泡沫正在減少?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

房?jī)r(jià)漲幅再現(xiàn)反彈跡象

今年10月，房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升。據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，100個(gè)城市新建商品住宅10月份的成交均價(jià)為13203元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.9%，同比增長(zhǎng)7.9%。

從歷史數(shù)據(jù)可以看出，10月百城新房成交均價(jià)同比上漲7.9%，增幅較之前有所擴(kuò)大。報(bào)告稱，百城房?jī)r(jià)同比上漲曲線在2017年7月創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到27.6%，隨后持續(xù)收窄，至今年9月，房?jī)r(jià)已連續(xù)14個(gè)月保持同比增幅收窄態(tài)勢(shì)。不過，10月份此類曲線有所上揚(yáng)，從9月份的7.7%擴(kuò)大到7.9%。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，這是房?jī)r(jià)漲幅在連續(xù)14個(gè)月同比收窄后的 反彈。

具體來看，今年10月，100個(gè)城市新建商品住宅中，一線、二線、三四線城市成交均價(jià)同比增幅分別為6.9%、12.1%和5.6%。相比9月份的4.3%、12.6%和5.7%，一線城市有所擴(kuò)大，二線城市、三四線城市則有所收窄。其中，宜昌、日照和北海等城市房?jī)r(jià)同比增幅較大，分別達(dá)到了54%、42%和39%；大廠、廊坊和香河等城市房?jī)r(jià)下跌 明顯，跌幅分別達(dá)到了27%、27%和25%。

數(shù)量方面，今年10月，100個(gè)城市中房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量為24個(gè)，相比9月份的31個(gè)有所減少。今年1-10月，房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量分別為39個(gè)、28個(gè)、34個(gè)、31個(gè)、23個(gè)、26個(gè)、20個(gè)、24個(gè)、31個(gè)和24個(gè)。

此外，報(bào)告還提到，100個(gè)城市中房?jī)r(jià)突破2萬元/平方米的城市共有12個(gè)，包括上海、深圳、北京、廈門、三亞、杭州、福州、南京等。其中，房?jī)r(jià) 的城市為上海，達(dá)到55145元/平方米。此外，蘇州、海口、東莞等城市的房?jī)r(jià)也開始接近2萬元的均價(jià)水平。

嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，10月份各地預(yù)售證管控放松，部分高價(jià)樓盤正密集入市，進(jìn)而拉升了成交均價(jià)水平。

庫存重返上行通道

易居研究院發(fā)布的百城住宅庫存報(bào)告顯示，截至2018年10月底，100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為43719萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.5%，同比減少2.9%。

“觀察歷史數(shù)據(jù)，2015年1月份以來，全國(guó)100城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢(shì)，雖然中間個(gè)別月份有所反彈，但下跌的趨勢(shì)不改。而今年9月份庫存規(guī)模明顯增長(zhǎng)，屬于 顯著攀升的態(tài)勢(shì)。10月份繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。總體上看，庫存走勢(shì)迎來拐點(diǎn)，四季度正步入上行通道?！眹?yán)躍進(jìn)向中新經(jīng)緯分析。

在供求關(guān)系上，10月，100個(gè)城市新建商品住宅月度新批準(zhǔn)預(yù)售面積為4742萬平方米，環(huán)比減少15.4%，同比增長(zhǎng)54.6%；新建商品住宅成交量為4511萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)3.0%，同比增長(zhǎng)11.4%。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，整體來看，10月份市場(chǎng)走勢(shì)弱于預(yù)期，雖然供應(yīng)規(guī)模較大，但成交的成色是不足的。

值得注意的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)在連續(xù)9個(gè)月出現(xiàn)供小于求后，9月份 出現(xiàn)供大于求態(tài)勢(shì)，10月份繼續(xù)維持此態(tài)勢(shì)，這意味著房企將重新面臨較大的去庫存壓力。

不過，從趨勢(shì)上看，新房存銷比已開始逐漸走出歷史低位水平，即在9個(gè)月歷史低位水平上小幅反彈。報(bào)告顯示，10月，百城新房存銷比為9.2個(gè)月，與9月基本持平。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，從當(dāng)前的情況來看，各大城市的存銷比數(shù)值仍呈現(xiàn)較大差異。數(shù)據(jù)顯示，上述100個(gè)城市中，19個(gè)城市的存銷比大于16個(gè)月，去庫存壓力依然較大；66個(gè)城市的存銷比小于12個(gè)月，去庫存周期相對(duì)偏小。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，全國(guó)百城庫存數(shù)據(jù) 近兩個(gè)月持續(xù)上漲，說明供給規(guī)模較大，而市場(chǎng)去化效果一般。一方面，庫存增加也使得房企營(yíng)銷壓力增大，進(jìn)而會(huì)更加依賴以價(jià)換量的策略；另一方面，庫存規(guī)模增加，一定程度上也解決了當(dāng)前城市庫存不足和缺貨的狀態(tài)，同時(shí)也增加了購(gòu)房者議價(jià)的空間。

“11-12月，預(yù)計(jì)各地預(yù)售證發(fā)放節(jié)奏依然會(huì)加快，供應(yīng)規(guī)模依然會(huì)放量。而市場(chǎng)觀望情緒近期還比較濃厚，市場(chǎng)交易難言明顯反彈，所以住宅庫存規(guī)?；蛴欣^續(xù)攀升的可能。此類庫存走勢(shì)將繼續(xù)倒逼房企主動(dòng)降價(jià)，以加快可售項(xiàng)目的去化速度和年度銷售目標(biāo)的完成?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

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