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長租風(fēng)起:超20家房企集結(jié)粵港澳大灣區(qū) 爭當(dāng)房東

  編輯:小陸   發(fā)布日期:2018-07-09 09:41:13  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道  閱讀 1277 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

導(dǎo)讀

粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃即將出臺,當(dāng)政策紅利釋放,產(chǎn)業(yè)和人口加速聚集,可以預(yù)見的是,大灣區(qū)的長租公寓將是一個規(guī)模巨大的市場。

炎炎7月,21歲的曾宛來到深圳找工作,選擇了一間長租公寓入住,這家店有房源對應(yīng)屆大學(xué)生免費(fèi)試住。

在深圳,類似這樣的長租公寓已有很多,萬科泊寓、龍湖冠寓等等,干凈、明亮、舒適,還有可以做飯、聊天、打球的公共空間。

這讓萬科 副總裁譚華杰感嘆,十幾年前,他們那一代人剛來到深圳,選擇的 落腳點(diǎn)多數(shù)只能是城中村。

這也促使萬科在長租公寓業(yè)務(wù)中,將改造深圳城中村列為重要的租賃房源之一。

不只是深圳。炙手可熱的粵港澳大灣區(qū),已成房企兵家必爭之地;這里的長租公寓和租賃市場,也是一派繁榮。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者不完全統(tǒng)計,截至7月,包括碧桂園、萬科、保利地產(chǎn)、龍湖、金地、招商蛇口等在內(nèi)的二十余家房企已在大灣區(qū)落地長租公寓,打響了一場看不見硝煙的戰(zhàn)爭。

產(chǎn)品、規(guī)模、資金、運(yùn)營,這場多維度全方位的競爭中,誰能拔得頭籌?

來大灣區(qū)租房

萬科 副總裁、廣深區(qū)域總經(jīng)理張紀(jì)文喜歡去泊寓找人聊天,他想知道,他們都是些什么樣的人,以及他們對租房的感受和要求。

從前只管蓋房子賣房子的地產(chǎn)商,已經(jīng)開始認(rèn)真地做租房生意了。在粵港澳大灣區(qū),已經(jīng)有20家房企進(jìn)入或計劃進(jìn)入灣區(qū)城市,當(dāng)機(jī)構(gòu)房東。

得益于多年的試驗(yàn)和積累,萬科是當(dāng)前大灣區(qū)長租公寓的“規(guī)模王”,青年公寓泊寓已布局廣深佛莞4市,現(xiàn)有48個項(xiàng)目。

2017年12月20日,碧桂園正式入局租賃,似乎要把開發(fā)住宅的高速度用在長租公寓上。短短半年內(nèi),已在大灣區(qū)開業(yè)8家門店,進(jìn)入廣深莞3個城市。

總部位于廣州的保利地產(chǎn),也將長租公寓列為重點(diǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)。在其四條產(chǎn)品線中,N+青年公寓規(guī)模 ,廣州是落地點(diǎn)之一。

除了萬科、碧桂園、保利地產(chǎn)這樣出身大灣區(qū)的全國性“巨無霸”,深業(yè)這樣的大灣區(qū)本地市屬國企,實(shí)力也不容小覷。

深業(yè)提供的信息顯示,現(xiàn)長租公寓項(xiàng)目集中在深圳和香港新界,有深業(yè)檸盟、深業(yè)有居、深業(yè)上居及深業(yè)頤居四大長租公寓產(chǎn)品線,共10個項(xiàng)目,總建筑面積約37萬平方米。

龍湖則是外來房企的代表,旗下品牌冠寓現(xiàn)在大灣區(qū)共有11家門店,布局廣深2市。

總體而言,大部分房企在大灣區(qū)的長租公寓布局才剛剛開始,像佳兆業(yè)、旭輝、華潤置地這樣有實(shí)力的房企,長租項(xiàng)目都還沒有落地。

從城市來看,長租公寓發(fā)達(dá)的灣區(qū)城市為廣深兩市,已進(jìn)入的房企90%都選擇這兩個城市;佛山、東莞、中山、惠州僅有兩三家品牌房企進(jìn)駐。

不過,去年以來,這些城市都在不遺余力地出臺人才吸引、租賃優(yōu)惠政策,鼓勵年輕人來本地工作、租房。

統(tǒng)計顯示,大灣區(qū)內(nèi)地9座城市均已發(fā)布租賃政策,提到了鼓勵住房租賃消費(fèi)、完善公共租賃住房、培育機(jī)構(gòu)供應(yīng)主體等內(nèi)容,并明確在稅收方面的優(yōu)惠和金融支持。

廣州更在去年下半年的“租16條”中,在全國率先提出了“租購?fù)瑱?quán)”。此后,廣東省內(nèi)外陸續(xù)有城市提出相近的思路。

中原地產(chǎn)研究顯示,大灣區(qū)的深圳、廣州和珠海在租金市場的表現(xiàn)相對靠前;對曾宛這樣的年輕人來說,這3城租房壓力相對較大。

粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃即將出臺,當(dāng)政策紅利釋放,產(chǎn)業(yè)和人口加速聚集,可以預(yù)見的是,大灣區(qū)的長租公寓將是一個規(guī)模巨大的市場。

資產(chǎn)運(yùn)營賽道開啟

大灣區(qū)的租房市場,是房地產(chǎn)進(jìn)入下半場后,房企在資產(chǎn)運(yùn)營賽道上的角逐。

萬科、龍湖從一開始就遵循資產(chǎn)運(yùn)營的邏輯,進(jìn)行輕重資產(chǎn)結(jié)合的拓展。

但在當(dāng)前規(guī)模擴(kuò)張階段,大部分房企仍是以輕資產(chǎn)為主,主要從當(dāng)?shù)仄髽I(yè)、政府、村集體等手中,獲取廢舊廠房、辦公樓、公寓或住宅樓,并將其裝修改造成為整棟公寓或受托管理出租,承租期一般在10~15年。

值得關(guān)注的是,萬科采取“內(nèi)容運(yùn)營+綜合整治”的輕資產(chǎn)模式,在深圳和珠海開展“萬村計劃”獲取租賃房源,正在被越來越多的房企關(guān)注。

尤其是在深圳,城中村資源特別豐富,超過60%的常住人口居住在城中村,城中村綜合整治是優(yōu)化存量租房市場的有效途徑。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解,目前,碧桂園、華潤、金地等都在尋找機(jī)會介入城中村改造。

龍湖深圳公司總經(jīng)理鞠文杰也透露,龍湖正在密切關(guān)注,積極研究,不排除戰(zhàn)略性地進(jìn)入深圳整村統(tǒng)籌。

龍湖希望更多聚焦一個大的社群,通過大的人口基數(shù),來做大增值服務(wù),按照這種邏輯,不會單純地去把城中村的租金拉高。

房企做長租的重資產(chǎn)模式,則是收購物業(yè),或拍得自持用地,自建項(xiàng)目并裝修改造及運(yùn)營管理。

另一些企業(yè)則在大灣區(qū)大手筆投入重資產(chǎn),將自持物業(yè)投放到長租公寓市場,星河控股、深業(yè)集團(tuán)、招商蛇口就是以重資產(chǎn)模式為主。

深業(yè)集團(tuán)副總裁董方介紹,深業(yè)大部分的租賃業(yè)務(wù)為自持。去年12月,深業(yè)宣布位于深圳中心區(qū)的豪宅深業(yè)中城“由售轉(zhuǎn)租”,引發(fā)熱議。

不同于深業(yè),星河控股集團(tuán)雖拿出22萬平方米住宅,打造了深圳 長租住宅社區(qū),星河控股集團(tuán)副董事長兼總裁姚惠瓊卻坦言,目前市場上的長租公寓仍然是以國企、央企以及萬科、碧桂園這樣的企業(yè)為主導(dǎo),民營企業(yè)只是少量參與。

長租公寓的盈利方面,輕資產(chǎn)的測算模式相對簡單,如果一間公寓能保持97%的出租率,則保守估計大約7年回本;如果長租15年,IRR回報率可以在兩位數(shù)以上。

重資產(chǎn)的測算則不一樣。董方認(rèn)為,持有長租公寓,可以獲得租金回報率疊加房屋增值的雙重收益。但這需要較長的時間。

廣州萬科泊寓總經(jīng)理張成皓坦言,不論輕重資產(chǎn),長租公寓的前期投入都較大,要達(dá)到較高的出租率才有可能盈利;同時因?yàn)樽赓U的稅費(fèi)等流通成本較高,目前計算回本的時間都較長。

深圳一家大型房企內(nèi)部人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示,目前在大灣區(qū)長租公寓能賺錢的,一是很早之前就拿地且地價非常低的自持資產(chǎn),租金回報率較高,比如招商在蛇口的一些公寓;二是品牌溢價特別高的高端服務(wù)式公寓。

長遠(yuǎn)考慮,房企傾向于重資產(chǎn)占比更多。碧桂園副總裁程光煜稱,碧桂園做長租,輕資產(chǎn)在早期比較多,盤活存量資產(chǎn)、注入運(yùn)營管理和服務(wù)去起步;未來重資產(chǎn)的比重會越來越多。

龍湖也表示,未來將逐步加大重資產(chǎn)比例。早期輕重比例是8:2,后期將達(dá)6:4。

租賃閉環(huán)待形成

在粵港澳大灣區(qū)的房企均具有強(qiáng)烈的金融意識,而這里的金融機(jī)構(gòu)也意識敏銳,善于創(chuàng)新。

銀企合作,碰撞出一種生態(tài)共贏模式:開發(fā)商以一定年限的房屋居住權(quán),換取銀行一筆長期穩(wěn)定的資金;另一方面,銀行對企業(yè)提供全方位金融支持,以及更多綜合服務(wù)。與此同時,開展租客的綜合消費(fèi)的個人貸款。

2017年11月初,建設(shè)銀行率先在廣東佛山、深圳等國家住房租賃試點(diǎn)城市推出住房租賃業(yè)務(wù),成為 進(jìn)軍住房租賃市場的國有大型銀行。

其中,建設(shè)銀行佛山分行與萬科合作的“CCB建融家園·泊寓”,共計約提供2400套租賃房源;建設(shè)銀行深圳分行也與招商、萬科、恒大、星河等11家房地產(chǎn)公司簽署房屋租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議, 共建“CCB建融家園”系列。

除了建設(shè)銀行以外,工行、農(nóng)行等也與珠江集團(tuán)、越秀集團(tuán)等簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議等,進(jìn)入租賃。

而以朗詩與平安不動產(chǎn)為代表的合作模式的落地,為金融助力租賃再添新樣本。

2018年1月10日,雙方共同成立基金,計劃在未來三年內(nèi),在北上廣深一線城市等共同投資長租公寓項(xiàng)目,基金目標(biāo)資產(chǎn)管理規(guī)模人民幣100億元,由朗詩長租公寓進(jìn)行運(yùn)營、管理等,將在項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)營后尋求REITs等方式退出。

譚華杰等人士指出,從全世界可比的經(jīng)濟(jì)體來看,解決長租公寓的盈利模式,成熟的做法是資產(chǎn)證券化。

2017年10月,保利地產(chǎn)發(fā)行國內(nèi)首單央企租賃住房類REITs;此后,越秀地產(chǎn)、碧桂園等分別發(fā)行了租賃住房類REITs。

招商證券指出,未來一旦公募REITs正式落地,通過REITs自持公寓將成為主流的運(yùn)營模式之一。

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