21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者 楊麗萍

　　從前門項目的大股東，到現(xiàn)在的大業(yè)主，潘石屹一夢兩年。

　　5月17日，SOHO中國發(fā)布公告稱，其將通過SOHO中國主席潘石屹控股的北京丹石投資管理有限公司(以下簡稱丹石公司)，以每平方米32328元人民幣的價格收購北京前門項目中54691平方米的商業(yè)物業(yè)，預(yù)計收購總價將達(dá)17.7億元人民幣。

　　老潘的前門夢幻曲還在繼續(xù)。

　　“股權(quán)換產(chǎn)權(quán)”

　　這是一場典型的“股權(quán)換產(chǎn)權(quán)”的交易。

　　根據(jù)SOHO中國的公告，目前，北京天街置業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱天街置業(yè))擁有前門大街項目33幅地塊(總規(guī)劃可售建筑面積13.4萬平方米)開發(fā)權(quán)。這就意味著丹石公司已完全退出了天街置業(yè)，只是前門大街上的一名“業(yè)主”。

　　一位知情人士向記者透露，崇文區(qū)國資委、北京崇遠(yuǎn)投資經(jīng)營公司、天街置業(yè)以及丹石公司已經(jīng)正式簽署相關(guān)協(xié)議。

　　早在2007年，丹石公司注資1.441億元購入北京天街置業(yè)49％的股份。這位知情人士向記者介紹，作為退出的條件，丹石公司可以購購上述5.4萬平方米的商業(yè)物業(yè)，作價17.7億元人民幣。

　　“丹石公司再以17.7億元的平價將上述物業(yè)置換給SOHO中國?！边@位知情人士指出，鑒于丹石公司是潘石屹個人全資擁有，此前丹石公司已在前門項目的投入約為13億元，這意味著SOHO中國為上述物業(yè)只需再支付4.7億元人民幣。

　　簡而言之，丹石公司49％的股權(quán)換來的是SOHO中國5.4萬平方米商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。

　　根據(jù)SOHO中國的公告，在5.4萬平方米的物業(yè)中，2.2萬平方米位于前門大街，并已全部完工，其余3.1萬平方米位于前門大街東側(cè)顯著位置，大部分待建。

　　SOHO中國透露，前門大街項目目前已有90％商戶簽訂意向書，并計劃于今年10月1日正式營業(yè)。

　　據(jù)了解，目前，該協(xié)議有待SOHO中國獨(dú)立股東批準(zhǔn)，而潘石屹、張欣夫婦所持SOHO中國股份超過60％，不再參與投票。

　　曲折“前門夢”

　　“這是在原重組方案遲遲未予批準(zhǔn)的情況下退而求其次的方案。”這位知情人士指出，從某種程度上來講，前門項目的原方案基本已被推倒重來。

　　據(jù)了解，前門項目共有44塊土地，其中33幅土地、規(guī)劃總建筑面積16.5萬平方米，由北京崇文區(qū)所屬的北京天街置業(yè)公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，另外11幅土地、規(guī)劃總建筑面積19.5萬平方米，由天街置業(yè)進(jìn)行土地一級開發(fā)。

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　　2007年3月19日，潘石屹個人全資擁有的丹石公司注資1.441億元購入北京天街49％的股份，并已擁有其中33塊土地100％權(quán)益。潘石屹將為此付出高達(dá)約54億元人民幣的代價。

　　此時，正值SOHO中國赴港上市的較關(guān)鍵時期，成功介入前門項目當(dāng)然也成為其上市的重要籌碼。SOHO中國在其上市招股說明書中就承諾，前門項目是其募集資金的主要投向。

　　“丹石公司與SOHO中國在前門項目的資產(chǎn)置換遲遲得不到政府批復(fù)。”這位知情人士透露。

　　潘石屹曾向本報記者強(qiáng)調(diào)，33幅土地所在區(qū)域有文物，但其地塊已單獨(dú)劃出，交由崇文區(qū)國有公司另行保護(hù)，并不在33幅土地之內(nèi)，而其余11幅土地區(qū)域沒有任何文物。

　　直到今年3月，在“SOHO中國2008年業(yè)績發(fā)布會”上，潘石屹才向記者透露，公司正在與政府就解決方案作進(jìn)一步探討。

　　在重組新方案的公告中，有關(guān)SOHO中國與政府磋商的表示則為“由于得不到政府批準(zhǔn)，相信這是打破僵局的先進(jìn)辦法”，潘石屹的無奈之情溢于言表。

　　得與失

　　SOHO中國在公告中還稱，前述購購協(xié)議中同時還保留了SOHO中國對前門項目余下部分的優(yōu)先合作權(quán)。天街置業(yè)還有近10萬平方米的可售商業(yè)物業(yè)，同時，前門還有11塊土地等待招拍掛。

　　“如果天街置業(yè)和崇文區(qū)政府沒有找到更好的合作者，也不排除再與SOHO中國合作的可能。”這位知情人士說。

　　這位知情人士還分析，目前形勢下，前門項目新的重組方案對于SOHO中國來說未必就全是損失。

　　“經(jīng)濟(jì)危機(jī)時現(xiàn)金為王。雖然SOHO中國的現(xiàn)金非常充裕，但要讓精明的老潘一下子放50億在這個項目，他也得掂量掂量，況且，按照老潘的說法，SOHO中國還有意抄底京滬兩地的商業(yè)物業(yè)。”這位知情人士打了一個比方，對于SOHO中國來說，原方案就相當(dāng)于花100塊錢購100塊的東西，而新方案就好像用30塊錢就購了50塊的貨。“總投入降了，投資風(fēng)險降了，但拿到了精華?！?/p>

　　潘石屹也表示：“我們認(rèn)為前門重組方案對SOHO中國而言，是一個較好的結(jié)果，因?yàn)樗沟梦覀冇妹科椒矫?2328元的價格購購了這個項目中較好位置的物業(yè)，這個價格相對它的地段來說非常便宜?！?/p>

　　相關(guān)投資分析報告稱，前門大街上的商鋪?zhàn)饨鹂蛇_(dá)到5美元每平方米每天，以這個價格計算，潘石屹僅握有的2萬多平方米前門大街商業(yè)物業(yè)的年租金回報率就將達(dá)到30％。

　　根據(jù)SOHO中國2008年業(yè)績報告，截至去年年底，公司的賬面現(xiàn)金有107億元，公司還從中國銀行北京分行獲得百億元的兼并貸款授信，僅這兩項的可用資金就已超過200億元。日前，被作為SOHO中國走出CBD的重要標(biāo)志的中關(guān)村SOHO開盤，當(dāng)日銷售就達(dá)6.35億元。

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