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潘石屹的曲折前門夢
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 749 次
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者 楊麗萍
從前門項目的大股東,到現(xiàn)在的大業(yè)主,潘石屹一夢兩年。
5月17日,SOHO中國發(fā)布公告稱,其將通過SOHO中國主席潘石屹控股的北京丹石投資管理有限公司(以下簡稱丹石公司),以每平方米32328元人民幣的價格收購北京前門項目中54691平方米的商業(yè)物業(yè),預(yù)計收購總價將達(dá)17.7億元人民幣。
老潘的前門夢幻曲還在繼續(xù)。
“股權(quán)換產(chǎn)權(quán)”
這是一場典型的“股權(quán)換產(chǎn)權(quán)”的交易。
根據(jù)SOHO中國的公告,目前,北京天街置業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱天街置業(yè))擁有前門大街項目33幅地塊(總規(guī)劃可售建筑面積13.4萬平方米)開發(fā)權(quán)。這就意味著丹石公司已完全退出了天街置業(yè),只是前門大街上的一名“業(yè)主”。
一位知情人士向記者透露,崇文區(qū)國資委、北京崇遠(yuǎn)投資經(jīng)營公司、天街置業(yè)以及丹石公司已經(jīng)正式簽署相關(guān)協(xié)議。
早在2007年,丹石公司注資1.441億元購入北京天街置業(yè)49%的股份。這位知情人士向記者介紹,作為退出的條件,丹石公司可以購購上述5.4萬平方米的商業(yè)物業(yè),作價17.7億元人民幣。
“丹石公司再以17.7億元的平價將上述物業(yè)置換給SOHO中國?!边@位知情人士指出,鑒于丹石公司是潘石屹個人全資擁有,此前丹石公司已在前門項目的投入約為13億元,這意味著SOHO中國為上述物業(yè)只需再支付4.7億元人民幣。
簡而言之,丹石公司49%的股權(quán)換來的是SOHO中國5.4萬平方米商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。
根據(jù)SOHO中國的公告,在5.4萬平方米的物業(yè)中,2.2萬平方米位于前門大街,并已全部完工,其余3.1萬平方米位于前門大街東側(cè)顯著位置,大部分待建。
SOHO中國透露,前門大街項目目前已有90%商戶簽訂意向書,并計劃于今年10月1日正式營業(yè)。
據(jù)了解,目前,該協(xié)議有待SOHO中國獨(dú)立股東批準(zhǔn),而潘石屹、張欣夫婦所持SOHO中國股份超過60%,不再參與投票。
曲折“前門夢”
“這是在原重組方案遲遲未予批準(zhǔn)的情況下退而求其次的方案。”這位知情人士指出,從某種程度上來講,前門項目的原方案基本已被推倒重來。
據(jù)了解,前門項目共有44塊土地,其中33幅土地、規(guī)劃總建筑面積16.5萬平方米,由北京崇文區(qū)所屬的北京天街置業(yè)公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè),另外11幅土地、規(guī)劃總建筑面積19.5萬平方米,由天街置業(yè)進(jìn)行土地一級開發(fā)。
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SOHO中國前門破局 一場尷尬的冒險
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2007年3月19日,潘石屹個人全資擁有的丹石公司注資1.441億元購入北京天街49%的股份,并已擁有其中33塊土地100%權(quán)益。潘石屹將為此付出高達(dá)約54億元人民幣的代價。
此時,正值SOHO中國赴港上市的較關(guān)鍵時期,成功介入前門項目當(dāng)然也成為其上市的重要籌碼。SOHO中國在其上市招股說明書中就承諾,前門項目是其募集資金的主要投向。
“丹石公司與SOHO中國在前門項目的資產(chǎn)置換遲遲得不到政府批復(fù)。”這位知情人士透露。
潘石屹曾向本報記者強(qiáng)調(diào),33幅土地所在區(qū)域有文物,但其地塊已單獨(dú)劃出,交由崇文區(qū)國有公司另行保護(hù),并不在33幅土地之內(nèi),而其余11幅土地區(qū)域沒有任何文物。
直到今年3月,在“SOHO中國2008年業(yè)績發(fā)布會”上,潘石屹才向記者透露,公司正在與政府就解決方案作進(jìn)一步探討。
在重組新方案的公告中,有關(guān)SOHO中國與政府磋商的表示則為“由于得不到政府批準(zhǔn),相信這是打破僵局的先進(jìn)辦法”,潘石屹的無奈之情溢于言表。
得與失
SOHO中國在公告中還稱,前述購購協(xié)議中同時還保留了SOHO中國對前門項目余下部分的優(yōu)先合作權(quán)。天街置業(yè)還有近10萬平方米的可售商業(yè)物業(yè),同時,前門還有11塊土地等待招拍掛。
“如果天街置業(yè)和崇文區(qū)政府沒有找到更好的合作者,也不排除再與SOHO中國合作的可能。”這位知情人士說。
這位知情人士還分析,目前形勢下,前門項目新的重組方案對于SOHO中國來說未必就全是損失。
“經(jīng)濟(jì)危機(jī)時現(xiàn)金為王。雖然SOHO中國的現(xiàn)金非常充裕,但要讓精明的老潘一下子放50億在這個項目,他也得掂量掂量,況且,按照老潘的說法,SOHO中國還有意抄底京滬兩地的商業(yè)物業(yè)。”這位知情人士打了一個比方,對于SOHO中國來說,原方案就相當(dāng)于花100塊錢購100塊的東西,而新方案就好像用30塊錢就購了50塊的貨。“總投入降了,投資風(fēng)險降了,但拿到了精華?!?/p>
潘石屹也表示:“我們認(rèn)為前門重組方案對SOHO中國而言,是一個較好的結(jié)果,因?yàn)樗沟梦覀冇妹科椒矫?2328元的價格購購了這個項目中較好位置的物業(yè),這個價格相對它的地段來說非常便宜?!?/p>
相關(guān)投資分析報告稱,前門大街上的商鋪?zhàn)饨鹂蛇_(dá)到5美元每平方米每天,以這個價格計算,潘石屹僅握有的2萬多平方米前門大街商業(yè)物業(yè)的年租金回報率就將達(dá)到30%。
根據(jù)SOHO中國2008年業(yè)績報告,截至去年年底,公司的賬面現(xiàn)金有107億元,公司還從中國銀行北京分行獲得百億元的兼并貸款授信,僅這兩項的可用資金就已超過200億元。日前,被作為SOHO中國走出CBD的重要標(biāo)志的中關(guān)村SOHO開盤,當(dāng)日銷售就達(dá)6.35億元。
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