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任志強:開發(fā)商囤地是必須的 手里有糧心才不慌

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 1227 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  【國土部開發(fā)商針鋒相對】

  國土部網(wǎng)站刊文:單靠增加供地難抑房價上漲  回應:任志強:開發(fā)商囤地是必須的

  國土部再回應:每年供應的土地開發(fā)商都建不完 國土部擬收緊土地批后監(jiān)管

  【地王爭奪戰(zhàn)打響】

  萬科保利領軍 八大上市房企發(fā)起地王爭奪戰(zhàn) ‖保利地產(chǎn)或超萬科成全國地產(chǎn)業(yè)龍頭

  【各地樓市】

  上周北京樓市成交環(huán)比暴跌 74%人認為拐點來臨‖上海房價突破2萬元大關(guān)

  【今日聚焦】

  北京中止二套房貸優(yōu)惠 執(zhí)行利率1.1倍政策‖滬銀監(jiān)局:“二套房貸利率八五折”沒根據(jù)  開發(fā)商:“囤地”是必須的

  近日,國土資源部網(wǎng)站刊發(fā)了一篇題為《單增供地難穩(wěn)房價》的文章。此文將高房價矛頭指向開發(fā)商囤地,引來熱議無數(shù)。

  這篇文章稱,假設政府平均每年無條件地向全國開發(fā)商出讓1億平方米住宅建設用地,看起來土地供應量大大增加了,可是這些土地到了開發(fā)商手里,可能馬上就會被囤掉7000萬平方米,只拿出其中的3000萬平方米慢慢規(guī)劃和開發(fā)。

  “國土部這篇文章從表面上看邏輯是對的,但從背后的原因來看,如果明天地價是下跌的,開發(fā)商就不會囤地,其實開發(fā)商的預期就是明年后年土地供應不足?!迸耸俜Q。

  潘石屹認為,如果國土部能夠把原來定的條條框框的東西打破,能夠按照中國城市化進程的需要供應土地,這才是讓中國房價不會上漲20%,甚至30%的真正原因。

  任志強則表示如果國土部加大土地供應,開發(fā)商就不會去囤地。

  據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,今年前七個月,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積16309萬平方米,同比下降25.8%。開發(fā)商購進土地面積的減少,開始令市場開發(fā)商擔憂兩三年后房源供應是否充足。

  “房地產(chǎn)是要囤地的,手里有糧心中才不慌?!比A遠地產(chǎn)董事長任志強在近期對2009下半年樓市新格局進行預測時公開表示,現(xiàn)在商品房的供應指標越來越少,今年也同樣,國土資源部說的81個城市增加這么多供應量,80%是經(jīng)濟適用房,20%是商品房。如果擔心下一頓沒有了,房地產(chǎn)是要囤地的。土地市場日漸火熱,但華遠卻表現(xiàn)得異常保守,更沒有在一線城市的土地拍賣會上露過臉,今年以來尚無新增土地,截至今年4月,華遠的土地儲備僅為236萬平方米。

  華遠地產(chǎn)董事長任志強此前曾公開表示,華遠還不太屬于有擴張能力的企業(yè),因為有很多融資問題還沒有解決,“與其他開發(fā)商不同的是,華遠前幾年已經(jīng)持續(xù)拿了一些土地,并且公司只在風險可控的價格范圍內(nèi)拿地,不拿天價地塊,華遠絕不去做超過自身風險承受能力的事”。

  事實上,之前一直深耕京城的任志強已經(jīng)有四年時間沒有在北京收獲過土地了,任志強在近期舉辦的2009博鰲房地產(chǎn)論壇上表示:“北京的土地拍賣也漲價,較好的地都賣得很高,按現(xiàn)在的情況我自認我沒能力,舉不了那么高的價,也不主張拍那么高價?!?/p>

  對于下半年的土地市場,任志強認為如果土地供應量不增加,地王頻頻誕生的情況還會繼續(xù)存在?!按蠹叶颊f出現(xiàn)了很多天價地,成為很可怕的情況。但是土地整個供應量并沒有上升,同比下降25.8%,我們并沒有看到政府加大土地供應量,下半年如果不能增加土地供給,將出現(xiàn)更嚴重的問題?!比沃緩娙缡欠Q。

  中原地產(chǎn):囤地運動愈演愈烈

  中原地產(chǎn)研究近日發(fā)布的一項研究報告稱,知名開發(fā)商于2003年至2009年上半年間獲得的住宅土地中,“在售”和“售完”的地塊占43%,剩余57%的土地尚未形成實際供應。

  報告稱上述數(shù)據(jù)是由萬科、保利、金地等40家知名開發(fā)商6年多來在北京、廣州、深圳等12個城市的拿地及開發(fā)情況統(tǒng)計而來,統(tǒng)計地塊共計270幅。中原地產(chǎn)研究認為,大量已出讓的土地沒有轉(zhuǎn)化為商品住宅而上市是造成了目前樓市短期供應的緊缺,形成了“地荒”假象。

  中原的報告顯示,2007年上述開發(fā)商在12個城市公開市場獲取的土地數(shù)量較多,達到122幅,占樣本總數(shù)的45%。按照土地開發(fā)周期兩年時間計算,2009年應該是2007年土地全面形成供應入市的時間。但從樣本數(shù)據(jù)看,截至2009年上半年,仍有20%的土地閑置。此外,開發(fā)商在上述城市的在售項目中,2007年拿地的項目地價比重較高,平均值達到38%,遠高于市場平均地價比重25%。2007年土地成本偏高導致當年眾多“地王”缺乏入市動力,當年的樣本中有18幅“地王”,其中4幅已退地,7幅目前仍處于閑置狀態(tài),7幅已轉(zhuǎn)化為實際供應,但樓板價與周邊房價比接近90%,其中兩幅“地王”的樓板價甚至超過了周邊樓盤價格。

  中原的報告還顯示,今年年初,各地土地出讓還以底價成交為主,但進入二季度后,一些城市土地交易趨于活躍,地價快速攀升甚至出現(xiàn)“地王”。今年上半年,上述城市熱門地塊的樓板價與周邊房價比平均超過70%。

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  國土部:每年供應的土地開發(fā)商都建不完

  針對近期部分開發(fā)商“保18億畝紅線導致建設用地供應量不足”、“地荒引發(fā)房價飛漲”的言論,國土資源部總規(guī)劃師胡存智回應:我國城鄉(xiāng)發(fā)展建設用地預留數(shù)量是足夠的,對開發(fā)商閑置及低效利用土地,國土部將進一步予以規(guī)范。國土資源部有關(guān)負責人說,較近有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量儲備土地成為媒體關(guān)注熱點。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“囤積”土地不及時開發(fā),會進一步加劇房地產(chǎn)市場土地供求緊張程度。人為哄抬地價,不利于市場健康發(fā)展。為防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“囤積”土地,縮短土地開發(fā)周期,促進供應土地及時開發(fā),盡快形成商品住宅供應。

  國土資源部明確表示,在確保拉動內(nèi)需項目和民生項目用地的情況下,下半年要加強土地的批后監(jiān)管,防止趁機搭車圈地。今年以來,由于拉內(nèi)需保增長的需求加上土地審批程序的簡化,各地用地量持續(xù)增加。國土資源部耕地保護司司長、中國土地學會副理事長兼秘書長朱留華說:“差不多(同比)增長20%左右,是在控制的范圍之內(nèi)。”

  據(jù)記者了解,國土部防開發(fā)商“圈地”在去年就明確指定了一系列具體措施:一是要求實行“凈地”出讓。對于擬出讓的土地,要在理順土地產(chǎn)權(quán)和經(jīng)濟關(guān)系的前提下,進行統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)一進行基礎設施建設,形成基礎設施較為完備的熟地,按“凈地”分宗出讓。二是合理控制單宗土地出讓規(guī)模。大宗地出讓不利于市場競爭,不利于市場調(diào)控,要控制單宗土地供應規(guī)模,以增加土地供應宗數(shù),吸引更多中小開發(fā)商參與競爭,防止部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借其資金實力“圈占”土地,形成“壟斷”。三是規(guī)定每宗土地開發(fā)建設時間。每宗地開發(fā)建設時間原則上不得超過3年,確保供應出去的土地能夠及時形成住房有效供應。第四是加大閑置土地處置力度。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的,要依法征收土地閑置費,并責令有關(guān)企業(yè)限期動工、竣工。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20%征收。滿兩年未動工開發(fā),堅決無償收回。

  就囤地和房價問題,中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌近期表示,如果土地供應量加大后依然供不應求,說明供應不足。他認為,前幾年房價增長過快,是因為宏觀經(jīng)濟政策各方面不支持供應量?,F(xiàn)在的情況是在放松銀根的同時,在保護18億畝耕地的前提下也要放松地根,因為越少才會越囤積。

  不過,放松地根的說法似乎難以獲得土地管理部門的認可。在今年兩會期間,國土部部長徐紹史曾強調(diào),在保增長和保耕地紅線兩大背景下,銀根可以松但地根不能松。

  胡存智表示,目前及未來我國土地利用總體規(guī)劃已保證了城鄉(xiāng)發(fā)展基本條件。據(jù)國土部規(guī)劃,到2020年,城鄉(xiāng)建設用地按人均127平方米安排,這一數(shù)字發(fā)達國家是82平方米左右,發(fā)展中國家是87平方米左右,因此不存在“保耕地致建設用地供應量不足”。此外,來自國土部的統(tǒng)計顯示房地產(chǎn)用地供應依然“充足”,今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)用地供應31198.01公頃(約合3.12億平方米),占當期土地供應總量的32.7%。

  胡存智表示,3.12億平方米的房地產(chǎn)供地面積都是指成交面積,并未涵蓋政府已經(jīng)有供地計劃但實際未成交的土地。目前并不存在土地供應不足的問題,國土部門每年供應的土地開發(fā)商都建不完。

  專家:地方政府為開發(fā)商囤地提供溫床

  長期以來,房地產(chǎn)開發(fā)商擁有土地的數(shù)量以及獲取土地的價格,在業(yè)界一直被視為“絕密”,購房者對此更是一頭霧水。雖然建設部對“地荒論”作出過駁斥,但記者發(fā)現(xiàn),在不少地區(qū),土地價格、待開發(fā)土地面積等信息之不透明、不對稱,已成為推動住房價格飆升的重要因素。

  “歷史的供應過剩和當前的供應不足,加劇土地供應的‘時空’矛盾,此即囤地之禍?!苯?jīng)濟學者易憲容表示,政府部門為促使存量土地開發(fā)、減少新增存量土地,必須嚴格控制新增供地規(guī)模,而當前的土地供應減少又導致新增地價狂飆。新供土地價格一漲,囤積的土地自然就溢價,這就對存量土地閑置“待價而沽”形成了反向激勵:閑置越久,溢價越多。于是,大量批而未動的土地,通過所謂項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式,在三級市場上高價轉(zhuǎn)手也就不足為怪了。

  易憲容認為,就土地供應而言,假設政府平均每年無條件地向全國開發(fā)商出讓1億平方米住宅建設用地,看起來土地供應量大大增加了,可是,這些土地到了開發(fā)商手里,可能馬上就會被囤掉7000萬平方米,只拿

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