2009我在樓市峰回路轉(zhuǎn)的日子

　　掙錢較多、北京房價漲幅、成交量的一年 中原地產(chǎn)銷售細(xì)數(shù)自己的2009年———

　　“2009年，是我從業(yè)12年來，掙錢較多的一年?！?/P>

　　“2009年，是我從業(yè)12年來，北京房價漲幅的一年?！?/P>

　　“2009年，是我從業(yè)12年來，成交量的一年?！?/P>

　　“2009年，也是我從業(yè)12年以來，社會各界對房較關(guān)注的一年?！?/P>

　　北京中原地產(chǎn)去年的年度二手房銷售、亞奧天創(chuàng)分行門店經(jīng)理王雷這樣總結(jié)她的2009年。

　　正像她感嘆的一樣，2009年北京乃至全國的樓市給每個人都留下了深刻的印象，無論您是購房人還是賣房人，無論您是否購了房。借用北京樓市業(yè)內(nèi)人士的一句話，2009年的樓市注定要在中國樓市發(fā)展歷程上寫下濃重的一筆。

　　2009年樓市火，2009年的二手房樓市更火。

　　在亞運(yùn)村慧忠北里309號樓天創(chuàng)世緣第五大道眾多商家中，中原地產(chǎn)亞奧天創(chuàng)分行并不起眼。和其他的二手房門店一樣，店里店外到處都貼著醒目的房源信息?？捶康?、洽談的、簽約的……大家把7平方米的門店“塞得滿滿的”，擁擠不堪。

　　可就是這間不起眼的小店，卻是北京知名房屋代理——中原地產(chǎn)2009年的年度銷售分行。從年初到年末，這家連同分行經(jīng)理王雷在內(nèi)也就10個經(jīng)紀(jì)人的小門店，已經(jīng)成交了3個億的購賣。

　　2009年12月16日的下午，因一位約著看房的客戶臨時有事爽約而忙中偷閑的王雷不經(jīng)意間算了一下，門店的銷售額已經(jīng)達(dá)到了3億多元?！?009年，是我從業(yè)12年以來，掙錢較多的一年?！蓖趵自谛睦锕浪懔艘幌?，今年的傭金已經(jīng)是2007年的一倍多、2008年的兩倍多。王雷帶領(lǐng)的人數(shù)不過10個的團(tuán)隊(duì)在北京中原地產(chǎn)100多家門店、200多個經(jīng)紀(jì)小組中，竟然獲得了9次銷售的業(yè)績，她個人也因此成了北京中原地產(chǎn)2009年的年度銷售。

　　在她身后，2009年北京二手房市場如同一場大戲，從冰點(diǎn)到，用跌宕起伏的情節(jié)一幕幕回放出來。

　　起

　　年初投資客忙“出貨”

　　一套因?yàn)楦赣H病重不得不購下的房，如今升值170萬元

　　“現(xiàn)在想起來，年初那會兒真挺難的，當(dāng)時很多購房人覺得房價高，接受不了，如果現(xiàn)在回頭看，卻發(fā)現(xiàn)當(dāng)時覺得貴的都成了2009年的較低價格?！?/P>

　　在王雷的記憶里，年初尤其是2月的時候，北京二手房市場從房源和需求看并不冷，但成交困難?！笆?008年降價的影響，雖然1月北京市出臺了頭套房貸利率優(yōu)惠、營業(yè)稅免征期限從5年改到2年等我們稱為‘大禮包’的交易優(yōu)惠政策，但是市場成交困難，因?yàn)榇蠹叶疾豢春脴鞘?，?dān)心房價會下降的占了主流，所以當(dāng)時的市場是看的多，購的少?！?/P>

　　在這種背景下，那些早就入市、已經(jīng)歷過2006年和2007年那輪房價上漲的投資客們紛紛出手拋售房產(chǎn)成為一景。王雷印象深刻的一件事是，有一個廣州的投資客，當(dāng)年7000多元/平方米的價格購了套楓林綠洲139平方米的板樓房，雖然經(jīng)歷了2007年漲價，但到2009年年初，房價已跌回到了塔樓1.3萬元/平方米左右、板樓1.5萬/平方米的均價。“出租不合算，再留在手上，又擔(dān)心房價還要降，房主就想趁交易稅費(fèi)減免的政策，趕緊出手，當(dāng)時報價248萬，經(jīng)過購房人多次看房探價后，我們覺得210萬可以成交，但是就這個價格，幾十個來看過這套房的人，盡管朝向、戶型等都很喜歡，但卻都沒有出手，他們覺得價格太高、太貴了。較后，一位中科院的先生因?yàn)楦赣H病重不得不購下這套房。如今這套房子已經(jīng)漲了170萬元，單價已經(jīng)超過2萬元/平方米。”也正是如此，中科院的那位先生前幾天又看到王雷時說，“當(dāng)時較貴的價格現(xiàn)在看已經(jīng)是較便宜的價了，如果不是因?yàn)楦赣H病重，我也錯過了較便宜較合適的購房時機(jī)。”

　　“事實(shí)上，也正是因?yàn)楫?dāng)時市場的主流聲音擔(dān)心房價還會繼續(xù)下行，所以，那些急于出手的投資客因?yàn)楹芏喽己湍俏粡V州客一樣，幾年下來，房子早已經(jīng)升值了，在多讓點(diǎn)兒利，好讓手中的房子快點(diǎn)出手的心理預(yù)期下，他們對房價不是很堅(jiān)持，那個階段的購房人平均都有20%的議價空間，當(dāng)時的成交價基本都要比房主掛牌價低20%?！?/P>

　　而正是在這種投資客“揮淚甩賣”、剛性需求購房人不得不購的情況下，北京的二手房市場開始逐漸回暖，成交量逐漸提升，“交易量上來了，房價也企穩(wěn)，并從3月開始止跌回升，在‘購漲不購落’的市場箴言下，3月，上門購房的人突然開始變多了?！?/P>

　　承

　　5月“北京房價要漲”成市場共識

　　賣主覺得賣了好價，生怕購房人后悔，天天催著購房人辦過戶

　　“二手房真正有起色在5月。到這個時候，北京房價要上漲才成了大家的共識。”王雷認(rèn)為，“這對我們來說，是2009年個比較愜意的階段，當(dāng)時客戶誠意賣，購房人誠心購，市場成交量開始平穩(wěn)而快速地上升。北京房價進(jìn)入2009年個漲價期。表現(xiàn)在亞奧地區(qū)，房價由2、3月份的1.2萬元/平方米均價開始進(jìn)入5月到8月的1.5萬元/平方米均價上漲期?！?/P>

　　“當(dāng)時很多賣主的心理其實(shí)還沒有從2008年降價的陰影中走出來，因此，到了5月，房價開始上漲的時候，他們認(rèn)為價格不但沒有跌反而漲了，于是幾乎都懷著一種近乎僥幸的心理接受當(dāng)時的市場價，趕緊出手賣房?！蓖趵谆貞洠靹?chuàng)世緣有一套房子的價格在2月曾經(jīng)跌到了8000多元/平方米，到了5月，雖然當(dāng)時天創(chuàng)世緣的均價已經(jīng)漲到1.1萬元/平方米，房主通過物業(yè)公司、鄰居之間“串信息”了解到，不少鄰居的房子掛出后都能很快出手，“他便告訴我，既然房子這么好賣，說明價格還是偏低，就試探著掛出了1.2萬元/平方米的價格，沒有想到很快也賣掉了，當(dāng)時這個房主沒有像幾個月后的那些房主那樣覺得‘虧了’臨時要再加價，而是覺得賺了，賣了個好價，生怕購房人后悔，催著購房人辦過戶手續(xù)?！?/P>

　　而當(dāng)時的購房人開始經(jīng)歷“市場教訓(xùn)”——“今天看了房，覺得貴了，沒有購，等明天甚至隔半天想通了，再打電話來要購的時候，已經(jīng)被人購走了”。也正是這樣，王雷回憶，5月到8月這四個月是二手房經(jīng)紀(jì)人較開心的幾個月，“有2008年的教訓(xùn)，提醒賣房人‘見好就收’，‘市場教訓(xùn)’在提醒購房人該購趕緊購，因此，房子購賣成交也就變得不那么費(fèi)勁。”

　　也正是在這種市場氛圍下，7月，她的團(tuán)隊(duì)月傭金額突破了百萬大關(guān)，“即便是二十多人的大門店，這也是很少見的，但是2009年7月，我們突破了，而且這還僅僅是開始?！?/P>

　　轉(zhuǎn)

　　9、10月北京房價開始真正猛漲

　　客戶發(fā)現(xiàn)投資股市和傳統(tǒng)工業(yè)都沒房子收益大

　　“北京房價真正開始猛漲，是在9、10月。這個階段樓市價格飛漲，賣房人開始返價，購房人開始和市場‘賭氣’，成交量一度下降，但因?yàn)閮r格飛漲，我們的交易額和傭金卻在繼續(xù)擴(kuò)大?！?/P>

　　王雷總結(jié)了房價在9、10月份出現(xiàn)飛漲的原因?！邦^先是投資客重新回到了樓市。這個階段股市又開始震蕩，有一個客戶，就在這個階段醒悟。他告訴我，他這些年來投資在股市和南方的傳統(tǒng)工業(yè)上的資金，收益都沒有在北京購的四套房子升值帶來的回報大。他說他算是看清楚了，投資什么也沒有投資房產(chǎn)收益穩(wěn)、回報大。在這種情況下，他賣了房價已經(jīng)和他幾年前購時翻了兩倍、和年初相比漲了8000多元/平方米的4套房，轉(zhuǎn)身進(jìn)入更合適的一手高端別墅市場，他認(rèn)為，再過幾年，屬于稀缺資源的別墅也會翻番，而由于總價基數(shù)高，他賺得也會更多?！?/P>

　　個原因是很多投資股市的人在“教訓(xùn)”面前轉(zhuǎn)投樓市?！?月份開始，中國股市又進(jìn)入調(diào)整期，而與之形成鮮明對比的是樓市的一路高歌猛進(jìn)。那時候我的很多客戶都因此清倉徹底投入樓市，我們業(yè)務(wù)員勸有的客戶出手也是這樣勸的，股市不如樓市，趕緊賣了房，再購?fù)顿Y潛力更大的新盤?！彼嬖V記者印象深刻的一件事，“慧忠北里的一位房主是陪著同學(xué)來看房的，這個房主是一個在家做股票的自由職業(yè)者，我們就建議他把這個房子賣了，把股市的錢也拿出來投資房產(chǎn)，結(jié)果他在天創(chuàng)世緣購了套房，兩個月不到，這套房子已經(jīng)漲了40多萬元，他自己告訴我已經(jīng)超出了股市的回報率。就這樣，到12月以后，北京樓市的投資客已經(jīng)由年初的2%增加到了64%。”

　　“房價在9、10月份飛漲的第三個原因便是購房人和市場‘賭氣’的結(jié)果。”王雷說，“其實(shí)，很多不是投資而是真正因?yàn)橛袆傂孕枨笠彿康馁彿咳送鶗邚澛贰?、8月份，很多有剛性需求的人看房，但看了不購；讓他帶著能幫著他決策的人一起看房，還是決定不下來購還是不購。結(jié)果，往往就在這猶豫間，業(yè)主漲價了，這類購房人往往一看漲價了，就賭氣不購了。結(jié)果過段時間，剛性需求讓他再次踏進(jìn)門店，這個時候，他看到的是漲得更多的房價，在這種情況下，受到市場教訓(xùn)的他往往會趕緊購。一個特別讓我印象深刻的客戶就是，華馨公寓的一套房，280萬他不購，現(xiàn)在350萬，他趕緊購了。這種例子特別多，越是剛性需求的人，往往越容易和市場‘賭氣’，較后便宜的時候沒有購，貴的時候趕緊購了，助漲了房價上漲?！?/P>

　　“第四個房價在這個階段出現(xiàn)飛漲的原因是，包括營業(yè)稅、頭套房貸優(yōu)惠等在內(nèi)的房產(chǎn)優(yōu)惠政策在這個階段開始傳出了年底截止的傳聞?！蓖趵赘嬖V記者，“在北京樓市上，無論是房主還是購方，都非常在意政策的走向，營業(yè)稅、房貸優(yōu)惠等政策叫停的消息，相當(dāng)于給本來已經(jīng)燃燒的樓市又添了把柴火，火苗更旺了。從這點(diǎn)看，其實(shí)政策的穩(wěn)定和延續(xù)，對樓市房價的平穩(wěn)作用非常大。”

　　業(yè)主“返價”普遍，部分二手房門店200萬元以下房源不做

　　而事實(shí)上，讓王雷難以忘記的是，雖然9、10月份是北京房價上漲較快的一個階段，卻是她和她的團(tuán)隊(duì)工作較辛苦的階段，因?yàn)樵凇盎实鄣呐畠翰怀罴蕖钡臓顟B(tài)下，業(yè)主態(tài)度“越來越傲慢”，看房難約，臨時返價成了普遍現(xiàn)象。而與此同時，業(yè)主的返價和“傲慢”讓購房人難以接受，成交幾率迅速下降，同樣成交5套房，原來帶10個人看房就行，這個階段卻要帶20個人看房才能實(shí)現(xiàn)。

　　“9、10月份

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