雖然近年來物業(yè)管理糾紛已是屢見不鮮，但去年年底歌手屠洪綱和朱明瑛因拖欠物業(yè)費而雙雙成為被告的消息還是引起社會各界的廣泛關注。其中固然有名人效應的成分，但較關鍵的卻是，這場表面上看似業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛，實際上其矛頭卻直指小區(qū)的原物業(yè)管理委員會(即現(xiàn)在所稱的業(yè)主委員會)。

　　前任物業(yè)公司合約期限未滿為何撤走？新的物業(yè)公司又如何進入的？在業(yè)主毫不知情的情況下，原管委會有何權利何運作這一切的？小區(qū)的一些業(yè)主質疑原管委會可能存在黑幕交易，而這種交易源于沒人來監(jiān)督原管委會。

　　原管委會越權代行業(yè)主大會權利

　　據(jù)本報記者采訪了解，朱明瑛所在的清境明湖小區(qū)前物業(yè)管理公司是北京港力偉辰物業(yè)管理有限公司，由于業(yè)主對其服務不滿意，曾建議2004年10月8日服務合同到期后通過招標引進新的物業(yè)管理公司。但當年5月21日，北京建國物業(yè)管理有限公司與該小區(qū)管委會簽訂了《臨時托管協(xié)議》及《關于臨時托管協(xié)議的補充說明》，之后建國物業(yè)僅向業(yè)主發(fā)了一張通知就宣布進入小區(qū)。這期間，原管委會(該小區(qū)建立較早，當時的通行做法是建立物業(yè)管理委員會，后改為業(yè)主委員會)即沒有號召業(yè)主召開業(yè)主大會，也沒有公開競聘物業(yè)公司，清境明湖小區(qū)就這樣稀里糊涂地換了物業(yè)公司。而后矛盾的焦點在于，業(yè)主對新物業(yè)公司的服務仍不滿意，所以小區(qū)內196戶業(yè)主中就有160戶拒交物業(yè)管理費。物業(yè)公司則選了兩個名人屠洪綱、朱明瑛做被告，這場物業(yè)糾紛就此走上訴訟之路。

　　此案一經審理，業(yè)主們即將目光集中投向了建國物業(yè)是否擁有合法管理資格這一根本問題。業(yè)主代表朱明瑛的訴訟代理人、北京隆安律師事務所律師陳旭告訴中國經濟時報記者，由于建國物業(yè)與清境明湖花園小區(qū)管委會簽訂的《臨時托管協(xié)議》存在根本性的法律瑕疵，不能作為物業(yè)公司向朱明瑛等業(yè)主合法收取物業(yè)費的依據(jù)。

　　據(jù)介紹，《物業(yè)管理條例》第11條、12條、15條分別規(guī)定：選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主大會的重要職責之一，業(yè)主大會做出選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)決定，“必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過” ，“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構”，“代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同”。另據(jù)《北京市貫徹＜物業(yè)管理條例＞的若干意見》規(guī)定：“《物業(yè)管理條例》施行前已組建的物業(yè)管理委員會”，在“召開業(yè)主大會會議前，原物業(yè)管理委員會不得履行《條例》規(guī)定的業(yè)主大會的職責”。

　　陳旭表示，上述條款說明原管委會沒有權利、也不能代表小區(qū)業(yè)主與建國物業(yè)簽訂《臨時托管協(xié)議》。即便是管委會要與建國物業(yè)簽訂《臨時托管協(xié)議》，由于這一簽約行為屬于對業(yè)主生活有重大影響的大事，“必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過”，而建國物業(yè)不能證明清境明湖管委會與其簽署《臨時托管協(xié)議》獲得了清境明湖全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過。與此相反，朱明瑛向法庭提交的相關證據(jù)則證明，建國物業(yè)與清境明湖小區(qū)管委會簽訂《臨時托管協(xié)議》時并未獲得清境明湖全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過。因此，清境明湖小區(qū)管委會就選聘物業(yè)管理企業(yè)事宜與建國物業(yè)簽署《臨時托管協(xié)議》違反前述法規(guī)規(guī)定，是一種越權的無效法律行為，雙方簽署的《臨時托管協(xié)議》是無效的。由此建國物業(yè)進入清境明湖小區(qū)進行物業(yè)服務是不合法的，根本不具備對清境明湖花園小區(qū)進行物業(yè)管理的資格，也不具備向業(yè)主收繳物業(yè)管理費的任何法律依據(jù)和合同依據(jù)。

　　據(jù)了解，2004年11月29日上午在朝陽法院大法庭進行公開審理此案時，朱明瑛當時帶著物業(yè)費出庭。朱明瑛表示，她帶著這筆錢，隨時可以將這筆錢交給具有合法資格并提供等值服務的物業(yè)管理公司。她只是想交給有合法資格的物業(yè)公司，這事關她作為一個公民、業(yè)主的合法權利。

　　業(yè)委會行走在尷尬與欲望之間

　　此案目前仍在審理之中，但法律界人士就此分析認為，此案的典型意義在于把過去隱藏的利益糾紛推向前臺。陳旭表示，過去業(yè)主與開發(fā)商、與物業(yè)公司的糾紛都很明確，也容易界定。但現(xiàn)在，這種業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主委員會之間的糾纏更微妙、更難處理，也將成為未來小區(qū)糾紛中較難解決的問題。

　　以此案為例，該小區(qū)業(yè)主們疑惑叢生：原管委會在新舊物業(yè)接替安排中，為什么不召開業(yè)主大會聽取廣大業(yè)主的意見？難道這其中有什么關聯(lián)交易？不管是管委會還是業(yè)主委員會，都是業(yè)主大會的執(zhí)行者，它們有監(jiān)督物業(yè)管理公司的權利，但并不具備隨意處分業(yè)主財產和代替行使業(yè)主大會的權利。

　　面對這樣的質疑建國物業(yè)則叫屈不已。其相關負責人表示，建國物業(yè)受邀進入清境明湖小區(qū)時，小區(qū)已四天無人管理，配電室無人管、房屋漏水，屬于情況危急之時臨危受命，而且建國物業(yè)自管理半年來，公司投入30萬元，根本沒有盈利。

　　叫屈的不僅是物業(yè)公司。據(jù)銀楓家園業(yè)主委員會主任北野的描述：清境明湖業(yè)委會主任武先生也一肚子苦水，他表示以前的物業(yè)公司欠下了幾百萬的債，有三年的物業(yè)費根本不知去向。小區(qū)每年400多萬的物業(yè)費，7年來理論上應該有2800萬的物業(yè)費，但服務項目之一的供暖竟然都不熱！武先生說，為了使小區(qū)暖起來，他幾乎要給開發(fā)商跪下了。由于多種問題得不到解決，不少業(yè)主也不積極地團結起來促進問題的解決，只是消極對抗，越來越多的人不交物業(yè)費，結果受害的是全體業(yè)主。

　　作為促進北京市小區(qū)業(yè)主委員會建設的前沿人物，北野向記者坦露了自己多年擔任業(yè)委會成員付出的辛酸。“自從我被選任業(yè)主委員會的成員后，每個月的電話費比以前平均多出了100多元，三年下來我為業(yè)主服務的電話費就高達好幾千元，其它的精力等損耗都還沒算?！北币氨硎?，業(yè)委會的人也有自己的怨言和委屈：就算你為大家服務了，小區(qū)仍有業(yè)主說你沒好好干事，這實在讓人傷心?！皹I(yè)主委員會很多時候很尷尬，義務服務精力有限，如果要求報酬，這筆錢由誰來出、出多少，都沒有先例，也難以平衡。”北野告訴記者，他主張不拿報酬義務服務，關鍵是這種方式對多少人有吸引力。北京市小區(qū)辦相關數(shù)據(jù)顯示，北京目前有3000多個小區(qū)，能否有相應的小區(qū)義務服務者尚未可知。

　　業(yè)界知名維權人士、朝陽園業(yè)主委員會主任舒可心感嘆，很多小區(qū)業(yè)主委員會沒有辦公經費，委員們都是義務擔任，沒有報酬，而身邊的誘惑又太多，所以很容易出問題。 舒可心舉例說，有家物業(yè)公司曾表示給他六位數(shù)的報酬，讓他換掉小區(qū)的物業(yè)公司。他表示，為了能夠抵制類似誘惑，朝陽園業(yè)主委員會規(guī)定其公章不準放在委員或主任手里，而全部由秘書保管，要經過絕大多數(shù)的委員開會同意后方可使用。

　　問責制缺失 誰來監(jiān)督業(yè)主委員會

　　“如果沒有更多人愿意義務服務，如果一些人是出于某種利益而競選業(yè)主委員會成員，那么業(yè)主所說的腐敗現(xiàn)象就可能是存在的?！笔婵尚恼J為，腐敗的根源是職責、權利不受監(jiān)督。

　　他表示，目前對于業(yè)委會的監(jiān)督力量非常薄弱。寄希望于政府監(jiān)督顯然不現(xiàn)實，政府無暇顧及那么多小區(qū)那么多瑣事；而僅靠業(yè)主委員會成員自律的效果也并不見佳。他告訴記者，大多數(shù)小區(qū)的業(yè)主委員會都存在好心地濫用職權的行為，在沒有業(yè)主大會通過決定的情況下干這干那，認為自己手中握著的是一種權利，一種替別的業(yè)主做主的權利、一種替業(yè)主大會做主的權利，而非公益性的服務工作，在這種意識尚未轉變的情況下，靠業(yè)主委員會成員自律也是不可靠的。

　　業(yè)主委員會監(jiān)督體制的缺失、問責制度的匱乏，不僅讓業(yè)主委員會處于一種“偷不偷都是賊”的處境，也讓很多業(yè)主更加不放心。據(jù)了解，有小區(qū)為了想辦法監(jiān)督業(yè)委會，又成立了一個“業(yè)主委員會監(jiān)督委員會”，但隨后又有人問：誰來監(jiān)督這個“業(yè)主委員會監(jiān)督委員會”？以此類推，監(jiān)督永遠沒有陽光燦爛的那。

　　北野告訴記者，業(yè)主委員會監(jiān)督制度建設不但本身空白，而且大家就是想監(jiān)督都不知道該怎么監(jiān)督。他建議頭先是信息要透明、公開，業(yè)主委員會的工作要向全體業(yè)主公開公示，對于物業(yè)公司是如何監(jiān)督的、預算開支、會議記錄都要向全體業(yè)主公開。在此基礎上還應該建立聯(lián)席會議制度，即召開重要會議時邀請開發(fā)商、物業(yè)公司、街道辦事處共同出席，形成制約。 但截止到目前，類似建議仍處于摸索狀態(tài)，并未形成系統(tǒng)性的經驗。

　　“業(yè)委會是一個特別難控制的組織，因為沒有主管單位，既不在工商局注冊，也沒有行業(yè)主管單位，在小區(qū)辦的備案也僅僅是其選舉過程的合法性認定，而根本不管其具體的行為。即除了業(yè)主大會，也沒有別的‘上級’。而業(yè)主大會對業(yè)委會違法行為的糾正和對后果的救濟則維系于業(yè)主的民主參與意識，但這種意識在現(xiàn)實中卻又是十分薄弱的，往往導致業(yè)主大會的召開和決議的產生都十分困難?！笔婵尚膶Υ艘卜浅＠Щ?，“業(yè)委會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構”這一定位使“老實”的業(yè)委會在無法獲得業(yè)主大會授權時什么都可以不做，而對那些“不老實”的業(yè)委會濫用權利時，解除業(yè)委會權利的主體又是這個召開非常困難的業(yè)主大會。這種權利的賦予以及糾正、解除都十分困難的局面必須引起各方足夠的重視。（王小霞/文）

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