雖然近年來(lái)物業(yè)管理糾紛已是屢見(jiàn)不鮮，但去年年底歌手屠洪綱和朱明瑛因拖欠物業(yè)費(fèi)而雙雙成為被告的消息還是引起社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。其中固然有名人效應(yīng)的成分，但較關(guān)鍵的卻是，這場(chǎng)表面上看似業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛，實(shí)際上其矛頭卻直指小區(qū)的原物業(yè)管理委員會(huì)(即現(xiàn)在所稱的業(yè)主委員會(huì))。

　　前任物業(yè)公司合約期限未滿為何撤走？新的物業(yè)公司又如何進(jìn)入的？在業(yè)主毫不知情的情況下，原管委會(huì)有何權(quán)利何運(yùn)作這一切的？小區(qū)的一些業(yè)主質(zhì)疑原管委會(huì)可能存在黑幕交易，而這種交易源于沒(méi)人來(lái)監(jiān)督原管委會(huì)。

　　原管委會(huì)越權(quán)代行業(yè)主大會(huì)權(quán)利

　　據(jù)本報(bào)記者采訪了解，朱明瑛所在的清境明湖小區(qū)前物業(yè)管理公司是北京港力偉辰物業(yè)管理有限公司，由于業(yè)主對(duì)其服務(wù)不滿意，曾建議2004年10月8日服務(wù)合同到期后通過(guò)招標(biāo)引進(jìn)新的物業(yè)管理公司。但當(dāng)年5月21日，北京建國(guó)物業(yè)管理有限公司與該小區(qū)管委會(huì)簽訂了《臨時(shí)托管協(xié)議》及《關(guān)于臨時(shí)托管協(xié)議的補(bǔ)充說(shuō)明》，之后建國(guó)物業(yè)僅向業(yè)主發(fā)了一張通知就宣布進(jìn)入小區(qū)。這期間，原管委會(huì)(該小區(qū)建立較早，當(dāng)時(shí)的通行做法是建立物業(yè)管理委員會(huì)，后改為業(yè)主委員會(huì))即沒(méi)有號(hào)召業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，也沒(méi)有公開(kāi)競(jìng)聘物業(yè)公司，清境明湖小區(qū)就這樣稀里糊涂地?fù)Q了物業(yè)公司。而后矛盾的焦點(diǎn)在于，業(yè)主對(duì)新物業(yè)公司的服務(wù)仍不滿意，所以小區(qū)內(nèi)196戶業(yè)主中就有160戶拒交物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)公司則選了兩個(gè)名人屠洪綱、朱明瑛做被告，這場(chǎng)物業(yè)糾紛就此走上訴訟之路。

　　此案一經(jīng)審理，業(yè)主們即將目光集中投向了建國(guó)物業(yè)是否擁有合法管理資格這一根本問(wèn)題。業(yè)主代表朱明瑛的訴訟代理人、北京隆安律師事務(wù)所律師陳旭告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，由于建國(guó)物業(yè)與清境明湖花園小區(qū)管委會(huì)簽訂的《臨時(shí)托管協(xié)議》存在根本性的法律瑕疵，不能作為物業(yè)公司向朱明瑛等業(yè)主合法收取物業(yè)費(fèi)的依據(jù)。

　　據(jù)介紹，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第11條、12條、15條分別規(guī)定：選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主大會(huì)的重要職責(zé)之一，業(yè)主大會(huì)做出選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)決定，“必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)” ，“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”，“代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同”。另?yè)?jù)《北京市貫徹＜物業(yè)管理?xiàng)l例＞的若干意見(jiàn)》規(guī)定：“《物業(yè)管理?xiàng)l例》施行前已組建的物業(yè)管理委員會(huì)”，在“召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，原物業(yè)管理委員會(huì)不得履行《條例》規(guī)定的業(yè)主大會(huì)的職責(zé)”。

　　陳旭表示，上述條款說(shuō)明原管委會(huì)沒(méi)有權(quán)利、也不能代表小區(qū)業(yè)主與建國(guó)物業(yè)簽訂《臨時(shí)托管協(xié)議》。即便是管委會(huì)要與建國(guó)物業(yè)簽訂《臨時(shí)托管協(xié)議》，由于這一簽約行為屬于對(duì)業(yè)主生活有重大影響的大事，“必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)”，而建國(guó)物業(yè)不能證明清境明湖管委會(huì)與其簽署《臨時(shí)托管協(xié)議》獲得了清境明湖全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)。與此相反，朱明瑛向法庭提交的相關(guān)證據(jù)則證明，建國(guó)物業(yè)與清境明湖小區(qū)管委會(huì)簽訂《臨時(shí)托管協(xié)議》時(shí)并未獲得清境明湖全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)。因此，清境明湖小區(qū)管委會(huì)就選聘物業(yè)管理企業(yè)事宜與建國(guó)物業(yè)簽署《臨時(shí)托管協(xié)議》違反前述法規(guī)規(guī)定，是一種越權(quán)的無(wú)效法律行為，雙方簽署的《臨時(shí)托管協(xié)議》是無(wú)效的。由此建國(guó)物業(yè)進(jìn)入清境明湖小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)是不合法的，根本不具備對(duì)清境明湖花園小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理的資格，也不具備向業(yè)主收繳物業(yè)管理費(fèi)的任何法律依據(jù)和合同依據(jù)。

　　據(jù)了解，2004年11月29日上午在朝陽(yáng)法院大法庭進(jìn)行公開(kāi)審理此案時(shí)，朱明瑛當(dāng)時(shí)帶著物業(yè)費(fèi)出庭。朱明瑛表示，她帶著這筆錢，隨時(shí)可以將這筆錢交給具有合法資格并提供等值服務(wù)的物業(yè)管理公司。她只是想交給有合法資格的物業(yè)公司，這事關(guān)她作為一個(gè)公民、業(yè)主的合法權(quán)利。

　　業(yè)委會(huì)行走在尷尬與欲望之間

　　此案目前仍在審理之中，但法律界人士就此分析認(rèn)為，此案的典型意義在于把過(guò)去隱藏的利益糾紛推向前臺(tái)。陳旭表示，過(guò)去業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、與物業(yè)公司的糾紛都很明確，也容易界定。但現(xiàn)在，這種業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間的糾纏更微妙、更難處理，也將成為未來(lái)小區(qū)糾紛中較難解決的問(wèn)題。

　　以此案為例，該小區(qū)業(yè)主們疑惑叢生：原管委會(huì)在新舊物業(yè)接替安排中，為什么不召開(kāi)業(yè)主大會(huì)聽(tīng)取廣大業(yè)主的意見(jiàn)？難道這其中有什么關(guān)聯(lián)交易？不管是管委會(huì)還是業(yè)主委員會(huì)，都是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行者，它們有監(jiān)督物業(yè)管理公司的權(quán)利，但并不具備隨意處分業(yè)主財(cái)產(chǎn)和代替行使業(yè)主大會(huì)的權(quán)利。

　　面對(duì)這樣的質(zhì)疑建國(guó)物業(yè)則叫屈不已。其相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，建國(guó)物業(yè)受邀進(jìn)入清境明湖小區(qū)時(shí)，小區(qū)已四天無(wú)人管理，配電室無(wú)人管、房屋漏水，屬于情況危急之時(shí)臨危受命，而且建國(guó)物業(yè)自管理半年來(lái)，公司投入30萬(wàn)元，根本沒(méi)有盈利。

　　叫屈的不僅是物業(yè)公司。據(jù)銀楓家園業(yè)主委員會(huì)主任北野的描述：清境明湖業(yè)委會(huì)主任武先生也一肚子苦水，他表示以前的物業(yè)公司欠下了幾百萬(wàn)的債，有三年的物業(yè)費(fèi)根本不知去向。小區(qū)每年400多萬(wàn)的物業(yè)費(fèi)，7年來(lái)理論上應(yīng)該有2800萬(wàn)的物業(yè)費(fèi)，但服務(wù)項(xiàng)目之一的供暖竟然都不熱！武先生說(shuō)，為了使小區(qū)暖起來(lái)，他幾乎要給開(kāi)發(fā)商跪下了。由于多種問(wèn)題得不到解決，不少業(yè)主也不積極地團(tuán)結(jié)起來(lái)促進(jìn)問(wèn)題的解決，只是消極對(duì)抗，越來(lái)越多的人不交物業(yè)費(fèi)，結(jié)果受害的是全體業(yè)主。

　　作為促進(jìn)北京市小區(qū)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)的前沿人物，北野向記者坦露了自己多年擔(dān)任業(yè)委會(huì)成員付出的辛酸?！白詮奈冶贿x任業(yè)主委員會(huì)的成員后，每個(gè)月的電話費(fèi)比以前平均多出了100多元，三年下來(lái)我為業(yè)主服務(wù)的電話費(fèi)就高達(dá)好幾千元，其它的精力等損耗都還沒(méi)算?！北币氨硎荆瑯I(yè)委會(huì)的人也有自己的怨言和委屈：就算你為大家服務(wù)了，小區(qū)仍有業(yè)主說(shuō)你沒(méi)好好干事，這實(shí)在讓人傷心。“業(yè)主委員會(huì)很多時(shí)候很尷尬，義務(wù)服務(wù)精力有限，如果要求報(bào)酬，這筆錢由誰(shuí)來(lái)出、出多少，都沒(méi)有先例，也難以平衡?！北币案嬖V記者，他主張不拿報(bào)酬義務(wù)服務(wù)，關(guān)鍵是這種方式對(duì)多少人有吸引力。北京市小區(qū)辦相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，北京目前有3000多個(gè)小區(qū)，能否有相應(yīng)的小區(qū)義務(wù)服務(wù)者尚未可知。

　　業(yè)界知名維權(quán)人士、朝陽(yáng)園業(yè)主委員會(huì)主任舒可心感嘆，很多小區(qū)業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有辦公經(jīng)費(fèi)，委員們都是義務(wù)擔(dān)任，沒(méi)有報(bào)酬，而身邊的誘惑又太多，所以很容易出問(wèn)題。 舒可心舉例說(shuō)，有家物業(yè)公司曾表示給他六位數(shù)的報(bào)酬，讓他換掉小區(qū)的物業(yè)公司。他表示，為了能夠抵制類似誘惑，朝陽(yáng)園業(yè)主委員會(huì)規(guī)定其公章不準(zhǔn)放在委員或主任手里，而全部由秘書(shū)保管，要經(jīng)過(guò)絕大多數(shù)的委員開(kāi)會(huì)同意后方可使用。

　　問(wèn)責(zé)制缺失 誰(shuí)來(lái)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)

　　“如果沒(méi)有更多人愿意義務(wù)服務(wù)，如果一些人是出于某種利益而競(jìng)選業(yè)主委員會(huì)成員，那么業(yè)主所說(shuō)的腐敗現(xiàn)象就可能是存在的?！笔婵尚恼J(rèn)為，腐敗的根源是職責(zé)、權(quán)利不受監(jiān)督。

　　他表示，目前對(duì)于業(yè)委會(huì)的監(jiān)督力量非常薄弱。寄希望于政府監(jiān)督顯然不現(xiàn)實(shí)，政府無(wú)暇顧及那么多小區(qū)那么多瑣事；而僅靠業(yè)主委員會(huì)成員自律的效果也并不見(jiàn)佳。他告訴記者，大多數(shù)小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)都存在好心地濫用職權(quán)的行為，在沒(méi)有業(yè)主大會(huì)通過(guò)決定的情況下干這干那，認(rèn)為自己手中握著的是一種權(quán)利，一種替別的業(yè)主做主的權(quán)利、一種替業(yè)主大會(huì)做主的權(quán)利，而非公益性的服務(wù)工作，在這種意識(shí)尚未轉(zhuǎn)變的情況下，靠業(yè)主委員會(huì)成員自律也是不可靠的。

　　業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督體制的缺失、問(wèn)責(zé)制度的匱乏，不僅讓業(yè)主委員會(huì)處于一種“偷不偷都是賊”的處境，也讓很多業(yè)主更加不放心。據(jù)了解，有小區(qū)為了想辦法監(jiān)督業(yè)委會(huì)，又成立了一個(gè)“業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督委員會(huì)”，但隨后又有人問(wèn)：誰(shuí)來(lái)監(jiān)督這個(gè)“業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督委員會(huì)”？以此類推，監(jiān)督永遠(yuǎn)沒(méi)有陽(yáng)光燦爛的那。

　　北野告訴記者，業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督制度建設(shè)不但本身空白，而且大家就是想監(jiān)督都不知道該怎么監(jiān)督。他建議頭先是信息要透明、公開(kāi)，業(yè)主委員會(huì)的工作要向全體業(yè)主公開(kāi)公示，對(duì)于物業(yè)公司是如何監(jiān)督的、預(yù)算開(kāi)支、會(huì)議記錄都要向全體業(yè)主公開(kāi)。在此基礎(chǔ)上還應(yīng)該建立聯(lián)席會(huì)議制度，即召開(kāi)重要會(huì)議時(shí)邀請(qǐng)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、街道辦事處共同出席，形成制約。 但截止到目前，類似建議仍處于摸索狀態(tài)，并未形成系統(tǒng)性的經(jīng)驗(yàn)。

　　“業(yè)委會(huì)是一個(gè)特別難控制的組織，因?yàn)闆](méi)有主管單位，既不在工商局注冊(cè)，也沒(méi)有行業(yè)主管單位，在小區(qū)辦的備案也僅僅是其選舉過(guò)程的合法性認(rèn)定，而根本不管其具體的行為。即除了業(yè)主大會(huì)，也沒(méi)有別的‘上級(jí)’。而業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)委會(huì)違法行為的糾正和對(duì)后果的救濟(jì)則維系于業(yè)主的民主參與意識(shí)，但這種意識(shí)在現(xiàn)實(shí)中卻又是十分薄弱的，往往導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)和決議的產(chǎn)生都十分困難?！笔婵尚膶?duì)此也非常困惑，“業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”這一定位使“老實(shí)”的業(yè)委會(huì)在無(wú)法獲得業(yè)主大會(huì)授權(quán)時(shí)什么都可以不做，而對(duì)那些“不老實(shí)”的業(yè)委會(huì)濫用權(quán)利時(shí)，解除業(yè)委會(huì)權(quán)利的主體又是這個(gè)召開(kāi)非常困難的業(yè)主大會(huì)。這種權(quán)利的賦予以及糾正、解除都十分困難的局面必須引起各方足夠的重視。（王小霞/文）

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