近期“今日消費購房維權聯(lián)盟”不斷收到消費者關于房產方面的各種各樣的投訴，其中一些消費者反映某樓盤的開發(fā)商擅自變更小區(qū)規(guī)劃，做為業(yè)主怎樣才能維護自身的權益。為此我們走訪了河南天坤律師事務所副主任李京華律師，請李律師針對這一問題給予法律方面的解答。

　　李律師：目前在房地產的銷售過程中此類現(xiàn)象比較多，這種情況在實際的辦案過程中可以感覺到，我們的法律建議是:

　　，一旦發(fā)現(xiàn)變更跡象應立即向城市規(guī)劃管理部門反映。目前業(yè)主可以通過城市規(guī)劃管理部門查詢小區(qū)規(guī)劃許可證號，并可要求查詢具體的規(guī)劃內容。律師建議，簽合同前勿忘索要小區(qū)平面圖，還應隨時查看規(guī)劃現(xiàn)狀，業(yè)主在收房的時候，一定要對照購房合同中的小區(qū)平面圖(通常作為合同附件)、樓書和開發(fā)商在售樓期間所做的廣告，查看規(guī)劃現(xiàn)狀是否和開發(fā)商當初的許諾相同。此外，一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)有規(guī)劃被變更的跡象，業(yè)主一定要盡快跟相關部門和開發(fā)商交涉。根據(jù)律師的訴訟經驗，規(guī)劃變更很多時候是既成事實，由于法官容易傾向于為既成事實考慮，因此業(yè)主越晚采取行動對情況越不利，甚至有可能出現(xiàn)“贏了官司卻無法執(zhí)行”的局面，因此，建議廣大業(yè)主，一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)內有規(guī)劃變更的苗頭，一定要立刻向城市規(guī)劃管理部門反映有關情況，使得開發(fā)商無法實施規(guī)劃變更。

　　，保留所有相關證據(jù)成立集體訴訟小組。由于規(guī)劃變更涉及到政府部門，因此在搜集證據(jù)的時候難度會更大一些，業(yè)主對此應該做好充分的心理準備。規(guī)劃變更官司較重要的兩個證據(jù)就是規(guī)劃變更前后的《建設工程規(guī)劃許可證》。目前基本所有開發(fā)商都不會向業(yè)主個人出示小區(qū)規(guī)劃，也就是說，業(yè)主和代理律師只有上了法庭之后，才能看到這一較重要的證據(jù)，這對業(yè)主非常不利。為此，律師提醒廣大業(yè)主，要盡可能通過所有合法的途徑向開發(fā)商搜集證據(jù)。證據(jù)來源包括早期業(yè)主購房時從開發(fā)商處拿到的相關規(guī)劃材料、購房合同、房產證、和開發(fā)商談判錄音、相關圖紙、開發(fā)商做的廣告、樓書、上訪各相關部門獲取的批文、回函、資料等，甚至施工現(xiàn)場張貼的施工平面圖等其他證據(jù)也要留心收集。由于規(guī)劃變更的證據(jù)搜集起來非常困難，而且訴訟費也相對較高，因此較好能采用集體訴訟的形式。由于集體訴訟人數(shù)太多，業(yè)主們較好是選出一個核心小組，分別負責收集證據(jù)、對外聯(lián)絡等等，形成一個強有力的團體，這樣有利于訴訟成功。

　　(李京華系河南天坤律師事務所的 律師，在房地產的法律訴訟方面經驗豐富，歡迎讀者來信咨詢，也可以發(fā)郵件至jcyj@163.com。)本報記者 楊梅/文

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