近日，北京市法院對一些欠交物業(yè)管理費的業(yè)主強制執(zhí)行，引起了人們對物業(yè)管理的關(guān)注。

　　近年來，物業(yè)管理的現(xiàn)狀難以令人滿意:投訴率高、缺乏規(guī)范、運作困難等問題依然揮之不去，在一些城市甚至出現(xiàn)了業(yè)主和物業(yè)公司暴力對抗的情況。據(jù)了解，規(guī)范物業(yè)管理市場運作的《物業(yè)管理條例》將于年內(nèi)出臺，隨著立法與執(zhí)法力度的加強，物管市場將會從無序逐漸變成有序。

　　海外管家水土不服

　　近來，海外管家的身影也開始頻頻閃現(xiàn)。在京滬等地區(qū)，一些新樓盤找“外來和尚”來當管家的越來越多。與此同時，也有一些樓盤在爆出“海外管家”被辭退的消息，如北京橘郡剛剛以招商局物業(yè)公司換掉了新加坡的宏騰物業(yè)，楓林綠洲近日采取招標方式請進國內(nèi)的達文物業(yè)管理公司辭掉了現(xiàn)管家戴德梁行。

　　近年來，物業(yè)管理糾紛成為樓市的焦點，這些外來的具有多年管理經(jīng)驗和企業(yè)信譽的管理公司無論在樓盤銷售中，還是在新盤入住時都是一個吸引購家的亮點。然而，“海外管家”進入中國市場，特別是進入北京住宅市場，遭遇“水土不服”也是事實。由于北京目前尚未對海外的獨資物業(yè)管理企業(yè)開放，“洋管家”進入京城頭先要具備合資形式的合法身份，有些外資企業(yè)由于無法找到適合自己的合資對象，盡管管理水平很好，但因“戶口”問題將被攔在樓市之外，新加坡宏騰物業(yè)公司便遇到這樣的問題。一些發(fā)展商表示，目前物業(yè)管理存在很多問題，比較起來，香港及世界上一些知名物管公司的管理經(jīng)驗是遠遠領跑于本土企業(yè)的。但這樣的公司在北京的住宅項目中，擔任顧問還可以，進入實際操作時往往會發(fā)生問題。

　　一些業(yè)主認為，“海外管家”所采用的“薪酬制”按物業(yè)管理費總額的5％－10％提取物管公司的管理酬金，無法將管理公司的盈虧與小區(qū)管理掛在一起，回避了經(jīng)營風險，不公平，希望“海外管家”采用國內(nèi)企業(yè)通行的“包干制”的方法。并且，業(yè)主們普遍認為“海外管家”所給予他們的實際服務與業(yè)主所期望的有很大差距，專業(yè)隊伍的人手數(shù)量及能力都令人失望，反映出“海外管家”存在管理資源攤薄的問題。

　　物管市場面臨洗牌

　　業(yè)內(nèi)人士指出，國內(nèi)的物業(yè)管理正在由感性化向理性化發(fā)展，相對于發(fā)展商、業(yè)主以及房屋的終端使用者來說，對物業(yè)公司的選擇也進入理性選擇時代，從而對于在國內(nèi)從事物業(yè)管理服務的公司等級的要求也隨之提升到一定高度，未來外資物業(yè)公司的發(fā)展空間將會更大。從太平戴維斯和戴德梁行了解到，如今內(nèi)資項目已占到其業(yè)務總量的相當份額，而為了提高本土化程度，外資企業(yè)越來越多地采用合資方式來降低成本，規(guī)避市場風險。物管市場正在呈現(xiàn)出一種內(nèi)外資互補效應的趨勢。

　　在走訪不同類別的物業(yè)項目、物業(yè)管理公司、開發(fā)商、業(yè)主和有關(guān)專家之后，新華信市場研究咨詢公司在調(diào)查結(jié)論中表明，地產(chǎn)開發(fā)商從自辦物業(yè)轉(zhuǎn)向同品牌物業(yè)公司聯(lián)手做市場，已經(jīng)成為新趨勢。

　　事實上，時下地產(chǎn)開發(fā)市場過熱、銷售走弱已經(jīng)成事實，而物業(yè)公司想接個好項目不容易，以往那些缺少核心競爭力、依靠“自家肥田”的公司日子就更不好過:母公司不再是以前慷慨的、缺管家的主人，倒是反過來把物業(yè)公司當救星，指望攀上個好物業(yè)，救己于水火或者是錦上添花。在房地產(chǎn)市場傳著很多好物業(yè)點石成金、將原本滯銷的房子變得火爆旺銷的故事，據(jù)說在香港，像太平洋戴維斯、戴德梁行這樣的公司已經(jīng)成為優(yōu)質(zhì)物業(yè)的品質(zhì)保證，其享譽世界的品牌對于地產(chǎn)項目來說是一塊金字招牌。

　　憑借著自身經(jīng)驗豐富的優(yōu)勢，香港的物業(yè)管理公司一直在扮演內(nèi)地物業(yè)管理公司“老師”兼競爭對手的雙重身份:一方面對物業(yè)管理公司進行管理咨詢和輸出，另一方面直接托管高端物業(yè)項目，志在拿下服務和項目兩個市場的高端業(yè)務。

　　目前，有更多的外資物業(yè)管理企業(yè)加快了進駐大陸市場的步伐。物業(yè)市場的內(nèi)外資競爭更加激烈。與此同時，部分國內(nèi)物業(yè)公司也已經(jīng)領跑進入品牌競爭跑道，深圳的中海、萬科和金地等就是其中的佼佼者。成立于1991年的中海接管的物業(yè)分布深圳、北京、上海、天津等14個大城市，面積逾900多萬平方米，已經(jīng)成為目前國內(nèi)管理規(guī)模的物業(yè)公司；而后起之秀的金地物業(yè)也在10多個城市接管600多萬平方米物業(yè)。自1999年以來，大江南北的物業(yè)管理已刮起一股“深圳旋風”，對此上海的陸家嘴物業(yè)則率先使用了標準競爭的武器，頭家公開出版物業(yè)管理企業(yè)標準——《陸家嘴物業(yè)企業(yè)標準》。

　　目前，我國物業(yè)管理企業(yè)的收費方式采取市場化與政府定價并存的方式，對于低收入人群，政府定價將保障其收入水平與按質(zhì)按價支付物業(yè)管理費的能力的協(xié)調(diào)，更多的情況下，由于中國物業(yè)管理企業(yè)市場化水平的提高，市場調(diào)節(jié)價格則成為主體。對于未來物業(yè)管理的走勢，業(yè)界認為，市場的成熟推動著物業(yè)管理服務模式的進一步演變。物業(yè)管理服務中純粹的顧問式管理將在2008年之后逐漸消失，市場上將只存在開發(fā)商自管和獨立物業(yè)管理企業(yè)管理的方式。張夢

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