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2010年賣地收入京滬爭(zhēng)冠 央企及外資大佬狂歡
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 690 次
繼上海、杭州之后,北京在2010年已經(jīng)成為土地收入破千億的國(guó)內(nèi)城市,很可能在1500億元的水平線上,力壓上海成為新的賣地。
千億俱樂部的擴(kuò)容,一方面是地方政府饑渴供地的結(jié)果,另一方面更是催生土地市場(chǎng)的大洗牌。以央企、外資為主的資本大鱷已經(jīng)全面占據(jù)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的完全地位。
面對(duì)資金充沛的房地市場(chǎng)較后傳導(dǎo)成房?jī)r(jià)不斷攀升的威脅,市場(chǎng)的管理者已經(jīng)在建立商品房和保障房?jī)蓚€(gè)體系的問題上全面達(dá)成共識(shí)。不過,對(duì)于大佬們而言,專業(yè)性而非資金,可能將在全新的房地產(chǎn)市場(chǎng)上再次引起分化。
起底千億俱樂部
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)統(tǒng)計(jì)顯示,截至2010年12月28日,上海已成交566幅土地,獲得土地款收入達(dá)到1475億元。加上2010年12月31日的10余幅土地,全年的土地拍賣將超過1500億元。
2009年,上海土地收入達(dá)到1024億元,成為當(dāng)時(shí)全國(guó)土地收入較高的城市之一。這一記錄在一年后被上海自己遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出,幅度約為50%。
這已經(jīng)不是上海土地出讓金的頭度飆漲。2009年在2008年419億元的基礎(chǔ)上,直接翻番至1024億元,而僅僅過了一年,至2010年已至1500億元。
在已經(jīng)成交的500多幅地塊中,住宅或含有住宅性質(zhì)的僅121幅,可建面積為1420萬(wàn)平方米。除去保障性住宅和動(dòng)遷配套房用地,可開發(fā)成商品住宅(含住宅商辦綜合性地塊)的土地僅64塊,可建面積761萬(wàn)平方米。
這些商品住宅地塊的總價(jià)達(dá)到805億元,平均樓面地價(jià)達(dá)到10574元/平方米,同比上漲46%,較2008年的漲幅更是超過兩倍。
中房信分析師薛建雄認(rèn)為,導(dǎo)致地價(jià)迅速上漲的主因在于,近年來(lái)住宅用地供應(yīng)萎縮嚴(yán)重。
上海統(tǒng)計(jì)部門的數(shù)據(jù)顯示,20032009年上海住宅用地的供應(yīng)量為3149萬(wàn)平方米、2888萬(wàn)平方米、2641萬(wàn)平方米、1987萬(wàn)平方米、915萬(wàn)平方米、951萬(wàn)平方米和1318萬(wàn)平方米。其中2009年的供應(yīng)回升,得益于始于這一年的五年2000萬(wàn)平方米的保障房用地供應(yīng)計(jì)劃。
同期,上海全市住宅的銷售量分別為2224萬(wàn)平方米、3234萬(wàn)平方米、2846萬(wàn)平方米、2615萬(wàn)平方米、3279萬(wàn)平方米、1965萬(wàn)平方米和2928萬(wàn)平方米。這7年時(shí)間里,土地的供應(yīng)與住宅銷售的供需缺口達(dá)到5240萬(wàn)平方米,成為房地價(jià)格飆漲的基礎(chǔ)。
雖然擁有如此驚人的增幅,但上海卻并非全國(guó)土地收入較高的城市。根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),截至2010年12月23日,2010年北京土地市場(chǎng)成交的經(jīng)營(yíng)性用地和工業(yè)用地共計(jì)252塊,土地出讓金累計(jì)1517億元。
大佬的狂歡
梳理2010年以來(lái)的土地市場(chǎng),可以發(fā)現(xiàn),以央企、外資和民營(yíng)資本大鱷為主的大資本扮演了的重要角色。
以上海2010年的地王外灘8-1地塊為例,這幅成交價(jià)達(dá)到92億元的黃金的命運(yùn),一直因?yàn)橐陨虾WC大、復(fù)地為頭的聯(lián)合體在資金方面捉襟見肘,而成為2010年上海土地市場(chǎng)的焦點(diǎn)。
一位知情人士透露,對(duì)于這塊名為外灘國(guó)際金融服務(wù)的地塊,政府本是希望引導(dǎo)像太保、泰康這樣的金融巨頭進(jìn)駐,并帶動(dòng)一系列金融及服務(wù)機(jī)構(gòu)的集聚。
地塊出讓招標(biāo)書也顯示,這塊地的金融集聚導(dǎo)向非常明顯:除了商辦物業(yè)開發(fā)量和持有量等指標(biāo)外,金融行業(yè)背景、金融資產(chǎn)管理總量、持有商辦物業(yè)的租賃戶中金融或金融服務(wù)企業(yè)數(shù)量等向金融企業(yè)傾斜的指標(biāo),在綜合評(píng)分中權(quán)重很大。因此,較終進(jìn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)的,是綜合評(píng)分較高的太保、中華企業(yè)和泰康聯(lián)合體,以及以替補(bǔ)身份進(jìn)入的證大。
由于當(dāng)時(shí)央企不拿地王、主業(yè)非地產(chǎn)的央企退出的浪潮正值高峰,金融背景極深的太保聯(lián)合體面臨的輿論情勢(shì)急轉(zhuǎn)直下,在競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)有所顧忌,終被證大反超。
而在地產(chǎn)央企林立的北京,抱團(tuán)拿地的現(xiàn)象更為明顯。一個(gè)典型的例子是較受關(guān)注的CBD中服地塊爭(zhēng)奪戰(zhàn)役。中服六幅地塊較終的斬獲者中,除了中信集團(tuán)、民生銀行系獨(dú)自拿地外,其他四幅地塊均由聯(lián)合體競(jìng)得。拿到Z14地塊的聯(lián)合競(jìng)標(biāo)體中,竟囊括了包括玖龍紙業(yè)、正大置地等11家公司。
競(jìng)購(gòu)聯(lián)合體現(xiàn)象越來(lái)越多的出現(xiàn),顯示出土地價(jià)格飆漲,讓房地產(chǎn)企業(yè)不敢承擔(dān)其帶來(lái)的資金和風(fēng)險(xiǎn)雙重壓力。
一些老牌的上海房企已經(jīng)將自己的主戰(zhàn)場(chǎng)撤離上海,到長(zhǎng)三角周邊城市。過去一兩年中上海地價(jià)上升之快,出乎公司管理層的意料。景瑞地產(chǎn)副總、戰(zhàn)略總監(jiān)許朝輝坦言。這家在上海已有17年歷史的企業(yè)2010年甚至制定了到三線城市去的戰(zhàn)略。
另一方面,已在2009年的土地市場(chǎng)中興風(fēng)作浪的央企和大型金融機(jī)構(gòu),在2010年仍然延續(xù)了強(qiáng)勢(shì)拿地的勁頭。而以和黃、新鴻基、瑞安、湯臣、凱德為頭的港臺(tái)房地大鱷,則一直秉承低調(diào)力拼重磅地塊的理念。
一線城市商業(yè)土地市場(chǎng)的大洗牌,似乎昭示著純粹的房地產(chǎn)商品市場(chǎng),已經(jīng)由全民炒房時(shí)代,變?yōu)榇罄袀兛駳g的舞臺(tái)。
有業(yè)內(nèi)人士稱,如果高昂的土地收入不能轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)保障房的支持與輸出,那么高土地出讓金帶來(lái)的高房?jī)r(jià),依然是造成社會(huì)不平衡因素的一個(gè)重要觸點(diǎn)。
分水嶺開始?
希望實(shí)現(xiàn)居者有其屋目標(biāo)的政府管理者正在與房地價(jià)雙飆的市場(chǎng)搶時(shí)間。
與2008年強(qiáng)調(diào)發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用、2009年著力增加普通商品住房供給不同,日前閉幕的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,針對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng),提出要加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè),逐步形成符合國(guó)情的保障性住房體系和商品房體系。這在一些觀察人士看來(lái),給雙體系定調(diào),將對(duì)今后房地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)產(chǎn)生重要影響。
由于市場(chǎng)分化,房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展將會(huì)面臨較大的選擇性考驗(yàn)。是繼續(xù)從事激烈的商品房建設(shè)開發(fā),還是部分轉(zhuǎn)向收益水平有限但穩(wěn)定的保障房市場(chǎng),將成為部分企業(yè)面對(duì)的選擇。浦東發(fā)展研究院李戰(zhàn)軍說(shuō)。
過去的2010年里,包括萬(wàn)科、萬(wàn)通、綠城等國(guó)內(nèi)大型民營(yíng)房企都開始積極在保障房領(lǐng)域布局。而包括綠地、頭創(chuàng)、上海城建、北京住總等地方國(guó)企更借助天生的政府資源,深度介入保障房。
而純粹的商住辦土地市場(chǎng)中,可能較終會(huì)變成寡頭們的游戲。一位上海土地交易市場(chǎng)人士說(shuō),很顯然,央企、大型國(guó)有企業(yè)、外資港臺(tái)商已經(jīng)占據(jù)了大部分市場(chǎng)份額。
李戰(zhàn)軍認(rèn)為,市場(chǎng)的歸市場(chǎng)、保障的歸保障,整體方向體現(xiàn)了一種歷史的進(jìn)步,但保障性住房和商品住房究竟是兩個(gè)相互封閉的平行體系,還是商品住房市場(chǎng)中包含著相對(duì)獨(dú)立又互相銜通的保障性住房市場(chǎng)還不得而知。
此外,值得注意的是,這輪始于2009年的大佬狂歡的一個(gè)重要背景在于,為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)政府超發(fā)的4萬(wàn)億。根據(jù)交通銀行頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平的預(yù)測(cè),這些貨幣的消化過程一般會(huì)延續(xù)三個(gè)季度。而2011年,這種影響將開始逐漸消退。
可以預(yù)見的是,雖然國(guó)內(nèi)貨幣政策收緊的預(yù)期尚不緊迫,來(lái)自財(cái)金系統(tǒng)的貨幣輸入可能會(huì)在未來(lái)一段時(shí)間里,保證央企們?cè)谕恋厥袌?chǎng)上繼續(xù)趾高氣揚(yáng),然而,到了一個(gè)純粹的房地產(chǎn)市場(chǎng),競(jìng)爭(zhēng)可能更多地出現(xiàn)在房地產(chǎn)模式、產(chǎn)品和服務(wù)方面,而并非單純的資金較量。
香港商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)恒隆集團(tuán)董事長(zhǎng)陳啟宗在2010年的博鰲地產(chǎn)論壇上向國(guó)內(nèi)開發(fā)商分享經(jīng)驗(yàn)時(shí)曾尖銳地指出,我認(rèn)為就是你照著我所說(shuō)的去做,恐怕你也做不出來(lái),還不是硬的技術(shù)上問題,這是軟的問題、文化的問題、制度的問題。
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