房屋交易“陰陽術(shù)”

   一份合同顯示購賣雙方真實的成交價格；虛高房價合同交給銀行，以申請更多按揭貸款；填低房價合同交給房地產(chǎn)交易過戶，以便少交稅。

    前幾年在業(yè)內(nèi)“流行”而后被明令禁止的“陰陽合同”，現(xiàn)在仍在“地下”有所動作--同一宗房產(chǎn)交易，卻簽三份成交價格不同的合同，而且三份合同還各有“妙用”。

   【案例回放】一套房有三個價格

   近日，鐘先生在海珠區(qū)看中了一套二手房，在房屋中介的操作下，他和賣家依據(jù)談妥的40萬元的價格簽訂了購賣合同?？墒牵诤炗喓贤臅r候，中介還多準備了兩份合同。中介向其解釋道，因為鐘先生是以銀行按揭的方式購房，為了能夠多貸款，可以簽訂了一份成交價格為44萬元購賣合同，用于向銀行申請貸款；另外一份可以用來登記備案和繳稅時用，成交價格可以寫少點，36萬元就可以，這樣就能少交點稅。

   【權(quán)威解讀】情節(jié)嚴重可能坐牢

   業(yè)內(nèi)人士指出，簽訂“陰陽合同”進行偷稅的行為不僅損害國家的利益，也往往會給當(dāng)事人帶來“偷雞不成蝕把米”的惡果。

   據(jù)法律界人士介紹，由于存在不同版本的合同，購賣雙方交易的憑據(jù)也缺乏先進性，容易產(chǎn)生糾紛。從賣家看，可能存在將房屋權(quán)益轉(zhuǎn)讓給購家后，購家以價低的合同作為交易憑據(jù)，拒絕按事前商議的房價支付房款的風(fēng)險，從而蒙受經(jīng)濟損失。而從購家來講，雖然這一次交易少交了一些稅費，但如果該房屋要再次進行交易時，在不滿足免除土地增值稅的條件下，由于在房地產(chǎn)交易登記備案的購入價低于實際成交價，故作為計稅依據(jù)的增值額比實際增值額大，這樣算下來，其實并沒有“省”多少錢，甚至還會變成“打了一次虧本的算盤”。廣東威戈律師事務(wù)所的張啟軍律師指出，虛報房價并發(fā)生偷稅或“超貸”的行為，情節(jié)嚴重的，會造成刑事犯罪。

   據(jù)了解，財政和地稅等相關(guān)稅務(wù)管理部門，對于納稅人申報的“實際成交價格”也會進行審查，一旦查出存在偷稅行為，會作出相應(yīng)處罰。而如果虛報房價以騙取高額貸款的行為被銀行發(fā)現(xiàn)，則銀行會向當(dāng)事人追討貸款。

   【行業(yè)呼聲】中介機構(gòu)當(dāng)自律

   廣州中原地產(chǎn)項目拓展總監(jiān)黃滔認為，這種做法僅僅在圖表面利益。大多數(shù)中介較開始是為了達成交易，就替購家想出這種手段，有些購家可能會貪圖一時的便宜而聽信中介，但造成糾紛后較終結(jié)果大多是雙方解除合約，這對中介來說就是“吃力不討好”；此外，這種違規(guī)操作的行為還容易造成房地產(chǎn)交易市場的混亂，使得行業(yè)的聲譽和誠信度下降，特別是因為這種違規(guī)操作行為而引起糾紛的事件，對公司和行業(yè)的打擊是很大的，有些市民在進行交易時，就不得不對中介公司產(chǎn)生懷疑，可能導(dǎo)致中介公司的業(yè)務(wù)和信譽大大受損。他同時表示，針對這種違規(guī)操作行為，目前許多中介公司已經(jīng)明確不予以承認，一旦被發(fā)現(xiàn)，該中介經(jīng)紀人員將被上報黑名單，以后將不得從事中介職業(yè)。

   廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理所的負責(zé)人表示，中介公司的這種做法屬于違規(guī)操作，擾亂了市場秩序。市民若遇上該類情況，可以向中介服務(wù)管理所投訴。中介的違規(guī)行為一旦被查出，將在國土房管局的網(wǎng)站上公布，并受到相應(yīng)處罰。

   “陰陽合同”為何禁而不止？

   據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，“陰陽合同”現(xiàn)象前幾年在行業(yè)內(nèi)一直“流行”，現(xiàn)在仍時有冒頭，其中有深層次的原因。

   據(jù)分析，一方面，追逐經(jīng)濟利益以及法律意識的淡薄是造成“陰陽合同”、“虛報房價”現(xiàn)象屢禁不止的主觀原因。

   此外，房屋成交價格申報制度的不完善和房價評估操作的復(fù)雜性使得杜絕房價虛報存在一定難度。目前的房地產(chǎn)成交價格申報制度還有待完善，而對房屋價格的評估又涉及到諸多復(fù)雜因素，難以做到百分百的“客觀”，導(dǎo)致投機者有機可乘。

   有業(yè)內(nèi)人士認為，《城市房地產(chǎn)管理法》雖然規(guī)定了國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度，但并沒有具體的實施細則，執(zhí)行起來必定會有所疏漏。此外，盡管相關(guān)主管部門對二手房交易中購賣雙方價格申報有一套評估系統(tǒng)，但是一般都用不上評估的手段。就算評估了，雙方申報的價格也還會作為一個很重要的參考值，讓較終的評估價格貼近購賣雙方的預(yù)期。

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