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二手房按核定價(jià)征稅或年前敲定

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 613 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》今起實(shí)施,吹響"陰陽合同"集結(jié)號(hào)

《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》今起實(shí)施,正式吹響二手房交易"陰陽合同"的集結(jié)號(hào)。市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人透露,力爭(zhēng)年前出臺(tái)二手房交易按核定價(jià)征稅的舉措,徹底終結(jié)"陰陽合同"現(xiàn)象。

深圳二手房市場(chǎng)存在"陰陽合同"是公開的秘密。有中介自認(rèn),其撮合的二手房交易,均采用了"陰陽合同",即上報(bào)國土部門的購房合同顯示,房子是按原價(jià)成交的,不存在利潤;而私下里,另有一份合同,顯示的真實(shí)成交價(jià)可能比原價(jià)高出數(shù)十萬元,甚至數(shù)百萬元。

根據(jù)規(guī)定,二手房交易所涉營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅等均以真實(shí)交易價(jià)格為基礎(chǔ),如果通過"陰陽合同"隱瞞房子因漲價(jià)帶來的增值,會(huì)導(dǎo)致少交或不交相關(guān)稅收。據(jù)了解,一套住宅以200萬元購入,以400萬元賣出,賣方較高需交納5.2%的營業(yè)稅(含城建稅和教育費(fèi)附加稅率0.2%),20%的個(gè)人所得稅;購方需交1%-3%的契稅。借助"陰陽合同",上述三種稅收總計(jì)可能流失60萬元以上。

《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》第四十一條明確規(guī)定,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得"為交易當(dāng)事人規(guī)避房地產(chǎn)交易稅費(fèi)或者其他非法目的,就同一房地產(chǎn)簽訂不同交易價(jià)款的不同合同提供便利",違反則"由主管部門責(zé)令限期改正,處5萬元罰款。"業(yè)內(nèi)人士表示,《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》劍指"陰陽合同",表明了政府規(guī)范二手房市場(chǎng)、打擊投機(jī)炒房的決心,也加速了二手房按核定價(jià)征稅舉措出臺(tái)的步伐。

一位地產(chǎn)中介人士告訴記者,9月1日,一些中介公司開始啟用新版合同,即原來由中介提供的購方、賣方、中介三方共同簽訂合同的版本停用,改用國土部門提供的購賣雙方合同版本,"這樣,即使購賣雙方簽'陰陽合同',中介也撇清了干系。"

"賣二手房按核定價(jià)征稅是遲早都要做的事情。9月1日暫不會(huì)出臺(tái),但年底前很可能推出來。"市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人說,該局正與規(guī)劃國土、財(cái)政等多個(gè)部門加緊調(diào)研,正式方案尚未形成。目前,難題是如何確定房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)格,因?yàn)橥粯潜P不同朝向、不同樓層的房子價(jià)格可能相差較大。

經(jīng)多方了解,記者獲悉,深圳二手房統(tǒng)一征稅將以稅務(wù)部門核定價(jià)為基數(shù),核定價(jià)由房產(chǎn)所在片區(qū)同類品種市場(chǎng)均價(jià)減掉一定折扣(如打八折)后獲得;稅率可能借鑒其他城市執(zhí)行的1%或1.5%。

打擊"陰陽合同"對(duì)樓市有何影響

 

 部分需求可能轉(zhuǎn)向新房

深圳特區(qū)報(bào)訊(記者譚建偉)"二手房交易按評(píng)估價(jià)收稅,直接打壓'陰陽合同',加重了交易成本,有可能將部分購房需求趕到新房市場(chǎng)。"眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華預(yù)測(cè),如此可能增加每平方米1.5萬元至2萬元新房的成交量。

過去,由于"陰陽合同"的存在,購套二手房可以免掉幾萬元甚至幾十萬元的稅款,加上,二手房普遍比新房?jī)r(jià)格低兩成以上,因此,"剛需"族選擇二手房的意愿比較強(qiáng)烈。如今,市場(chǎng)更規(guī)范,二手房交易需增加一筆可觀的成本。而習(xí)慣上,賣家采用的是"實(shí)收"方式,也就是說這筆稅款很大程度上會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購方身上。

據(jù)此,林曉華認(rèn)為,二手房交易成本上升后,吸引力會(huì)減弱。"其結(jié)果有兩個(gè),一是降低交易活躍度,打擊投機(jī)需求;另一個(gè)是導(dǎo)致部分購房人會(huì)轉(zhuǎn)向中低價(jià)位的新房,可能對(duì)新房?jī)r(jià)格提供一定的支撐。"

 

 降房?jī)r(jià)關(guān)鍵是增供給

深圳中原市場(chǎng)部總監(jiān)王世界關(guān)注的是,《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》對(duì)開發(fā)商捂盤抬價(jià)、評(píng)估價(jià)偏高及"陰陽合同"的治理。"不過,問題是長期積累的,辦法的實(shí)施效果有待觀察。當(dāng)務(wù)之急是制定相關(guān)細(xì)則,加大執(zhí)行力度。"

王世界舉例說,《辦法》制止中介為簽訂"陰陽合同"提供便利,但是,交易雙方也可能簽訂"陰陽合同"逃避稅費(fèi)。而且在需求旺盛的深圳,二手房稅費(fèi)提高,很可能較終由購房人購單。

"降房?jī)r(jià)的關(guān)鍵是增加供給,單純?cè)黾咏灰壮杀镜淖龇y以奏效。"王世界表示,目前,市場(chǎng)原來預(yù)期的新增商品房和保障房都未大量入市,雖然未來一段時(shí)間,新房推出的量會(huì)增加,但推盤節(jié)奏仍然掌握在開發(fā)商手中。而二手房市場(chǎng)供給相對(duì)更為緊張。要降低深圳房?jī)r(jià),較有效的辦法是大量增加供應(yīng)。

市規(guī)劃國土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示:鼓勵(lì)公眾舉報(bào)房地產(chǎn)違規(guī)

深圳特區(qū)報(bào)訊(記者譚建偉通訊員虞海霞)昨日,市規(guī)劃國土委相關(guān)負(fù)責(zé)人向媒體表示,該部門為《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)實(shí)施進(jìn)行了一系列準(zhǔn)備,并希望社會(huì)各界共同參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管中來,鼓勵(lì)公眾對(duì)發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)違法違規(guī)行為進(jìn)行舉報(bào)和投訴,歡迎媒體加強(qiáng)輿論監(jiān)督。

市規(guī)劃國土委相關(guān)負(fù)責(zé)人說,房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展,需要房地產(chǎn)從業(yè)機(jī)構(gòu)的守法自律,需要政府部門的有法必依、執(zhí)法必嚴(yán),更離不開廣大市民的監(jiān)督。

 

 部分城市房?jī)r(jià)已現(xiàn)反彈

深圳特區(qū)報(bào)訊就在市場(chǎng)剛傳出監(jiān)管層要加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管和三套房信貸新政的節(jié)骨眼,部分一線城市和二、三線城市的樓市成交量卻逆勢(shì)大幅上漲,一些地方的房?jī)r(jià)也紛紛反彈。

讓購房者更加心慌的是,一些開發(fā)商目前竟以漲價(jià)探測(cè)市場(chǎng)走向,為了即將到來的傳統(tǒng)旺季"金九銀十",不惜高價(jià)推盤。

房?jī)r(jià)反彈頭先從成交量放大開始。據(jù)中國指數(shù)研究院8月30日發(fā)布的較新市場(chǎng)報(bào)告,在8月較后一周監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中,半數(shù)以上城市的樓市成交面積環(huán)比出現(xiàn)上漲,其中寧波上漲較為明顯,漲幅達(dá)125.14%。

在監(jiān)測(cè)到價(jià)格的34個(gè)城市中,有17個(gè)城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)不同程度上漲,其中武漢漲幅,環(huán)比上漲46.5%。一線城市上海和廣州的房?jī)r(jià)分別環(huán)比上漲7%和2.54%,二、三線城市中的蘇州和合肥房?jī)r(jià)分別環(huán)比上漲11.70%和2.18%,三亞、??诤吞m州則分別環(huán)比上漲了46.06%、12.79%和4.84%。

上海樓市也面臨不小的壓力。根據(jù)佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù),8月23日至29日全市商品住宅成交均價(jià)為21333元/平方米,環(huán)比前周進(jìn)一步上漲6%。而在被視為國內(nèi)樓市風(fēng)向標(biāo)的深圳,一手房?jī)r(jià)格連續(xù)出現(xiàn)回升跡象。

值得關(guān)注的是,部分開發(fā)商近日逆勢(shì)漲價(jià)。媒體報(bào)道稱,8月份某房產(chǎn)網(wǎng)在廣州抽查100個(gè)樓盤中有24個(gè)樓盤出現(xiàn)漲價(jià);北京飯店二期公寓"霞公府"單價(jià)從每平方米7.2萬元刷新到了較高13.7萬元。

 (作者:譚建偉)

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