4月21日，購了一套房子的王輝正準備簽訂三份商品房預售合同。

這是北京奧北板塊正在興建的兩棟精裝修板樓。該項目推出的380余套房源，戶型面積大多在180～240平方米之間，項目容積率僅為0.45。然而，王輝購購的這套200余平方米的三居室，卻有三個產(chǎn)權證。

起初，王輝并不理解這種操作方式。售樓員給他的解釋是：“項目開發(fā)時正趕上‘90、70’政策出臺，所以將三居室按三個小戶型報批。因此，您需要和我們簽訂三份購房合同，然后簽訂一份補充協(xié)議，內(nèi)容是雙方認可在裝修過程中做了一個連通改造，并附上實際的戶型圖?！?br />
“這只是‘簽一份合同’和‘簽三份合同’的區(qū)別，房子的三個產(chǎn)權證始終是您的。”在售樓現(xiàn)場開闊的樣板間中，售樓員并不諱言“一房三證”是在規(guī)避國家政策。他對王輝表示，目前市場上類似的情況“很常見”。

開發(fā)成本控制之難

據(jù)記者調(diào)查，當前這種“一房三證”的奇特現(xiàn)象正在京、滬兩地頻繁上演。為了規(guī)避“90、70”政策，一些開發(fā)商把幾套90平方米以下的中小戶型打通，以幾個產(chǎn)權證“捆綁”的形式來實現(xiàn)大戶型的開發(fā)與銷售。

2006年，“90、70”政策出臺，北京市建委、規(guī)委和國土局均明確表示，北京“90、70”政策嚴格針對單個項目執(zhí)行。一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，有相當多的開發(fā)商在政策出臺后，將原來的大戶型設計圖改成兩到三套小戶型報批，批文下來后仍按大戶型的設計建設、銷售，以“繞開政策限制”。

“我們做小戶型完全是被迫的。一個小區(qū)小戶型的房子多，樓盤品質(zhì)就不會太高。如松江九亭的青年匯，就是一個小戶型樓盤，品質(zhì)只能居于中檔水平?！币晃簧虾ｉ_發(fā)商對記者抱怨道。

“從建設成本、容積率等方面來衡量，開發(fā)商更愿意做大戶型的住宅項目，而且大戶型針對的客群支付能力較強?！敝行菭I銷機構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理劉承健說。

中國城市經(jīng)濟協(xié)會副會長劉維新表示，大戶型房產(chǎn)投資少、成本低、利潤高，而小戶型恰恰相反，“這是開發(fā)商追求利益化的必然結(jié)果”。

更為重要的是，開發(fā)商建設小戶型住宅產(chǎn)品，在設計工程上存在一定的難度。劉承健指出，小高層做小戶型非常復雜，加上有單個項目的比例限制，對建筑設計的要求要高很多?！靶粜驮蕉啵瑥N房、衛(wèi)生間就勢必增多，設計及建筑成本自然要增加?！?

按照一位建筑設計師的說法，一幢樓要求70％都是90平方米以下的中小戶型，勢必會在房型設計上不能實現(xiàn)互相嵌套，不能做成板式結(jié)構(gòu)，“較后的結(jié)果就是犧牲朝向”。

類似的困難還存在于車位、電梯等方面。按照上海地方標準，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的住宅，車位與住戶比不得小于1∶2；按照北京地方標準，中高端商品住宅按每戶1個車位標準設置，高端公寓和別墅按每戶1.3個車位標準設置。如果項目建造成小戶型產(chǎn)品，同樣的容積率下，勢必要配建更多的車位，這同樣給開發(fā)商帶來了巨大的成本壓力。

違規(guī)風險轉(zhuǎn)嫁業(yè)主

雖然王輝簽訂了三份預售合同，但麻煩接踵而至。

一位專家指出，“一房三證”可能存在“套房”、“第三套房”的按揭問題，意味著王輝在房貸方面很難全額享受“套房”的優(yōu)惠政策，甚至可能背負額外的支出?！耙坏┪飿I(yè)稅將來依照房屋持有套數(shù)的標準開征，對持有人來說也將是一筆不小的開支。”

根據(jù)規(guī)定，購購小于130平方米的戶型需按總房款的1.5%來繳納契稅，而購購大戶型的繳稅比率為3%。但售樓員對王輝表示，所有契稅必須按照大戶型的標準來繳納，因為“如果享受契稅方面的優(yōu)惠政策，可能會構(gòu)成偷稅漏稅的行為”。

“這相當于將開發(fā)商的違規(guī)風險全部轉(zhuǎn)嫁到了業(yè)主身上。”北京先知律師事務所律師王紅梅認為，“一房三證”對購房者而言存在巨大的風險，按照這種方式簽訂的購房合同，從法律角度來說是無效的。

據(jù)《合同法》規(guī)定，有“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”、“以合法形式掩蓋非法目的，損害社會公共利益”、“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”等情形的，合同無效。

“‘一房三證’的合同基本具備這些情形的特征，無效的購房合同不可能給予業(yè)戶合法的產(chǎn)權。一旦開發(fā)商的違規(guī)行為被追究，業(yè)主的權益就可能受損。在上市流通過程中，業(yè)主和購購者之間也存在‘無效合同’的風險?！蓖跫t梅說。

據(jù)相關機構(gòu)調(diào)查顯示，北京市有60%的購房者想購購大戶型，特別是套房貸新政實施后，這個比例提高到70%，其中大多計劃購購120平方米以上的戶型。王輝便是這部分人群的其中一員。然而在簽訂完三份預售合同后，開始辦理房貸的他已經(jīng)感到了些許不安。
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