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　?。丛拢玻啡?，中國人民銀行決定，２８日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率：金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)０．２７個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的５．５８％提高到５．８５％，其他各檔次貸款利率相應(yīng)浮動，金融機(jī)構(gòu)存款利率保持不變?！?/P>

    自今年３月下旬以來，２００５調(diào)控年之后的恢復(fù)性增長成為樓市主調(diào)，房價(jià)走高再次成為大眾關(guān)注的焦點(diǎn)之一，種種跡象引來了對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的猜測。聯(lián)系到去年３月１７日央行升息成為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控開始的信號，這個(gè)消息更加劇了業(yè)內(nèi)外的此類猜測。難道新一輪的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控真的要再次來臨？　

    原因探析：風(fēng)起于青萍之末　

    央行為什么要提高貸款利率？綜合分析，乃是各種因素推動的結(jié)果。具體來說，有如下原因?！　?/P>

    一是投資增長過快。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長１０．２％，快于上年同期９．９％的增長速度。全社會固定資產(chǎn)投資同比增長２７．７％，比上年同期加快４．９個(gè)百分點(diǎn)。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長２０．２％。新建項(xiàng)目在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中的比重也比去年同期增長２．５％達(dá)到４７．１％，意味著后續(xù)投資的跟進(jìn)和將來投資的繼續(xù)增長。　　

    今年是“十一五”實(shí)施的年，政府愿意看到的是良好的開局，過快或者過慢的發(fā)展顯然都不合適，穩(wěn)定、穩(wěn)健的發(fā)展基調(diào)決定了政府在監(jiān)測到市場走熱的苗頭之后，當(dāng)然不能袖手旁觀，旁敲側(cè)擊一下還是很有必要的，其市場化的控制手段就是利率?！　?/P>

    二是樓市全線升溫。自２００５年下半年進(jìn)入政策平穩(wěn)期之后，市場普遍看好后市。同時(shí)，地方政策推動、銀行信貸政策放松、市場觀望結(jié)束也為市場快速上升創(chuàng)造了條件。春節(jié)后，市場變熱趨勢明顯?！　?/P>

    北京，一季度商品房均價(jià)同比上漲１４．８％；住宅投資同比增長了３１．１％，漲幅遠(yuǎn)超去年同期的１１．９％。有報(bào)道說，北京房價(jià)已經(jīng)超過上海成為中國 ?！?/P>

    深圳，一季度商品房均價(jià)同比上漲２０．６％，其中商品住宅同比上漲２５．６％。當(dāng)?shù)卣淹ㄟ^相關(guān)六部門提出的八大措施遏制房價(jià)飆漲。　　

     廣州，一季度房價(jià)也與深圳趨勢相類，老城區(qū)一手住宅價(jià)格同比上漲約１８％。　　

    上海商品住宅市場在３月表現(xiàn)出的成交強(qiáng)勁反彈也非常明顯。　　

     主要城市房價(jià)猛漲的態(tài)勢，不僅社會各界對此“頗有微辭”，就連一些房地產(chǎn)開發(fā)商都覺得不夠健康?！　?/P>

     三是新增貸款過快。人民銀行４月１４日公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度銀行新增貸款達(dá)到１．２６萬億元，已經(jīng)超過人民銀行年初公布的全年２．５萬億元目標(biāo)的一半。這使全年新增貸款的增長趨勢大大超過預(yù)期，隱藏的信貸風(fēng)險(xiǎn)令政府擔(dān)憂?！　?/P>

    事實(shí)上，從升息公告之后央行隨后召開的各銀行機(jī)構(gòu)“窗口指導(dǎo)”會議內(nèi)容可以非常清楚地看出，控制“利率風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)”以保證穩(wěn)健經(jīng)營、控制金融風(fēng)險(xiǎn)、保障匯率改革才是升息的較重要原因?！　?/P>

    ４月１４日的國務(wù)院常務(wù)會議表示，目前經(jīng)濟(jì)中存在的突出問題是固定資產(chǎn)投資增長過快，貨幣供應(yīng)量偏高，信貸投放偏快。并決定，控制貨幣信貸投放，采取綜合措施解決銀行貨幣信貸過快增長問題。從這里看，兩周后的加息也就不那么突然了?！　?/P>

    市場反應(yīng)：山雨欲來風(fēng)滿樓　　　　

    央行加息有何警示意義，對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生哪些影響呢？綜合專家的觀點(diǎn)，大致有兩點(diǎn)：　

    一是警示投資過熱。金融和經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)提示：經(jīng)濟(jì)整體存在明顯的投資反彈，銀行可能成為投資反彈的重要支持。政策的目的是明確的，提高融資成本、對地方政府和企業(yè)主體的投資沖動給予警示。這不僅僅可能是針對房地產(chǎn)行業(yè)，其他生產(chǎn)資料行業(yè)也在其中?！　?/P>

    二是穩(wěn)定市場預(yù)期。房地產(chǎn)市場供需的實(shí)際影響不大。在市場供應(yīng)方面，開發(fā)商普遍反應(yīng)平平。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這次０．２７個(gè)百分點(diǎn)的小幅度調(diào)息對開發(fā)商的影響不大，完全可以通過成本轉(zhuǎn)移消化?！　?/P>

    對于房地產(chǎn)需求來說，利息負(fù)擔(dān)增加是較直接的反應(yīng)。對于剛性很強(qiáng)的自住需求來說，這完全是一個(gè)利空消息；對于投資性需求，其影響取決于投資者的利息承受能力?！?/P>

    事實(shí)上，對房地產(chǎn)市場供給與需求來說，信號作用是較值得注意的。溫和的貨幣緊縮措施是對市場的試探和暗示，和投資者過高的市場增長預(yù)期、消費(fèi)者欠理性的購購需求都是不合適的?！　?/P>

    后市預(yù)測：春潮帶雨晚來急　　　　

    如果說加息只是一個(gè)信號的話，那么下一步，政府還會采取哪些調(diào)控措施呢？專家認(rèn)為，很可能是一套溫和的“組合拳”?！　?/P>

    一是地根繼續(xù)緊縮。記者注意到，在央行加息同一時(shí)間，防止土地囤積的政策已經(jīng)出臺。４月２７日，國土資源部、國家工商總局聯(lián)合公布《國有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》示范文本（試行）。在土地出讓合同的規(guī)定基礎(chǔ)上，該協(xié)議又約定了建設(shè)項(xiàng)目的竣工時(shí)間、投資總額、投資強(qiáng)度、宗地容積率等條件和對建設(shè)期實(shí)際閑置情況加收土地閑置費(fèi)的規(guī)定?！　?/P>

    該協(xié)議的目的是：防止土地出讓之后的囤積炒賣；抑制低密度高端房開發(fā)、提高中低檔房的市場比重。該協(xié)議與央行升息同時(shí)出臺，似乎暗示：土地政策、信貸政策兩個(gè)主要手段是向著房地產(chǎn)行業(yè)而來，這對房地產(chǎn)市場是一個(gè)警示信號。　　

    二是調(diào)控更趨規(guī)范。與２００５年宏觀調(diào)控采取的包括行政方法在內(nèi)的措施相比，本次升息只上調(diào)了貸款利率，沒有上調(diào)存款利率和金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率。這種做法在控制投資過快增長的同時(shí)不會對消費(fèi)產(chǎn)生過大負(fù)面影響。這表明，今年的調(diào)控會更加以市場手段為主，并且更精準(zhǔn)?！?/P>

    參考近來針對房地產(chǎn)業(yè)的土地出讓政策、取消房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)惠的稅收政策，也表現(xiàn)出調(diào)控手段規(guī)范化的特征。調(diào)控不再是暫時(shí)性對策，而要逐漸成為約束市場發(fā)展的規(guī)范。如果措施對市場的平穩(wěn)作用不夠，二手房個(gè)稅政策實(shí)施的可能性大大增加?！　?/P>

    三是側(cè)重調(diào)整結(jié)構(gòu)。調(diào)控并不一定意味著強(qiáng)硬的市場政策。從去年下半年到今年以來國家各權(quán)威部門的聲音來看，“控制高端房、鼓勵(lì)中低檔房、調(diào)整市場結(jié)構(gòu)”是。不斷根據(jù)市場需求調(diào)整變化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)也是市場自身需求?！　?/P>

    在通過市場調(diào)整結(jié)構(gòu)的同時(shí)，政府的市場責(zé)任也被強(qiáng)調(diào)。畢竟，在國內(nèi)２４個(gè)大中城市里，單套面積１２０平方米以下的住房占商品房面積的比重不到５０％必然有市場監(jiān)管者的不足之處。而且，根據(jù)中國的國情，“人人有住房”不夠現(xiàn)實(shí)，“人人有房住”卻是政府責(zé)任所在，住房公積金、廉租房等住房保障制度的完善是政府的工作?！　?/P>

    四是強(qiáng)調(diào)區(qū)別對待。從目前情況看，大范圍實(shí)施強(qiáng)硬政策的可能性不大?！　?/P>

    ４月１４日的國務(wù)院常務(wù)會議提出，“要保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，注重區(qū)別對待、分類指導(dǎo)、有針對性地解決當(dāng)前的突出問題”。這似乎也顯示，即使再調(diào)控，也會針對珠三角、環(huán)渤海、長三角這些熱點(diǎn)地區(qū)的“領(lǐng)頭羊”，再出大范圍政策的可能性比較小?！　?/P>

    根據(jù)中原的統(tǒng)計(jì)，鄭州市今年一季度商品房同比增幅實(shí)際超過了１０％，市場供需態(tài)勢自去年下半年以來一直溫和上升；同時(shí)，鄭州市二手房一季度增幅也相當(dāng)明顯，在全國７０個(gè)大中城市中排在前列。保持理性繁榮、避免成為政策關(guān)注熱點(diǎn)是鄭州房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的準(zhǔn)則。
　　                                                                            □記者曾邦華

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