觀點(diǎn)時(shí)評(píng)：央行營(yíng)管部8月28日在召開(kāi)轄區(qū)金融機(jī)構(gòu)情況通報(bào)會(huì)時(shí)指出，下一階段要嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求。

　　而近期筆者了解，自9月1日起，平安銀行、中國(guó)銀行在上海將收窄頭套房貸利率至九折，甚至有的銀行重回基準(zhǔn)利率。與此同時(shí)，重慶、成都、合肥等地當(dāng)前多數(shù)銀行也一直在執(zhí)行頭套房貸基準(zhǔn)利率，并無(wú)房貸優(yōu)惠。

　　收窄頭套房貸利率不利于維護(hù)調(diào)控成果

　　收窄頭套房貸利率，應(yīng)該來(lái)說(shuō)與嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策有些違背。在常態(tài)化樓市調(diào)控的市場(chǎng)背景下，收窄頭套房貸優(yōu)惠、上浮房貸利率，如果單純從市場(chǎng)流動(dòng)性控制、銀行房貸量控制的角度而言，上調(diào)頭套房貸利率確實(shí)可以起到通過(guò)抑制需求放量與為市場(chǎng)降溫的作用。但從個(gè)人判斷來(lái)看，當(dāng)前樓市價(jià)格方面表現(xiàn)已經(jīng)平穩(wěn)，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭得到控制，盡管近期兩個(gè)月房?jī)r(jià)出現(xiàn)微漲態(tài)勢(shì)，但很大程度上是由于高端需求集中放量所致的成交結(jié)構(gòu)的變化，當(dāng)前市場(chǎng)還并沒(méi)有出現(xiàn)購(gòu)漲不購(gòu)跌的行情和趨勢(shì)。

　　筆者認(rèn)為，此時(shí)收窄頭套房貸利率，有可能導(dǎo)致頭套房成交量下滑，反而推高市場(chǎng)成交均價(jià)，一定意義上來(lái)講，收窄頭套房貸利率對(duì)于平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格方面的意義不大，有可能還會(huì)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果起到不利方面的作用。具體而言：

　　、從宏觀市場(chǎng)角度而言，當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭得到遏制，交易量相對(duì)平穩(wěn)運(yùn)行，如果房貸利率尤其是頭套房貸利率提高，購(gòu)房者的購(gòu)房成本會(huì)有所上升，有可能由于利率原因?qū)е率袌?chǎng)交易量進(jìn)一步下降，從而，結(jié)構(gòu)上表現(xiàn)為中低端市場(chǎng)成交量比例下降，推高整個(gè)市場(chǎng)成交均價(jià)。

　　、房貸利率尤其是頭套房貸利率提高，對(duì)于自住需求購(gòu)房者影響較大，當(dāng)前急需受到政策面保護(hù)的就是這些自住剛性需求，如果利率優(yōu)惠收窄或取消，那么這些購(gòu)房者會(huì)延遲購(gòu)房計(jì)劃，誤傷自住需求購(gòu)房者。

　　因此，當(dāng)前仍處于階段性的市場(chǎng)博弈階段，如何激活當(dāng)前的樓市成交量，緩解當(dāng)前庫(kù)存相對(duì)較大的市場(chǎng)壓力，同時(shí)，使房?jī)r(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，成為當(dāng)前樓市發(fā)展的關(guān)鍵。尤其是在當(dāng)前市場(chǎng)呈現(xiàn)出的是僅僅是狹義的市場(chǎng)成交量回暖，而整個(gè)市場(chǎng)”基本面”尚未出現(xiàn)完全回暖的特征的市場(chǎng)背景下，政策層面應(yīng)該繼續(xù)給予頭套房自住需求更多的差別化優(yōu)惠信貸政策，給予這些需求更多的購(gòu)房時(shí)間，否則，在調(diào)控政策言行不一致時(shí)，往往會(huì)導(dǎo)致?lián)p害正常的自住市場(chǎng)需求，甚至導(dǎo)致有些利益集團(tuán)利用這些話題炒作房?jī)r(jià)，反而不利于樓市調(diào)控政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　收窄頭套房貸利率倒逼房企再度”以價(jià)換量”

　　筆者認(rèn)為，在限購(gòu)、限貸政策尚未松動(dòng)的市場(chǎng)背景下，全國(guó)及滬上部分銀行又收窄甚至上調(diào)頭套房貸利率，如果這樣的政策擴(kuò)容并且一直持續(xù)執(zhí)行，以自住需求為主的購(gòu)房群體的購(gòu)房計(jì)劃應(yīng)該會(huì)受到影響，那么，有可能還會(huì)倒逼開(kāi)發(fā)企業(yè)再度”以價(jià)換量”，以通過(guò)各式各樣的”策略性降價(jià)”或直接降價(jià)彌補(bǔ)收窄甚至上調(diào)頭套房貸利率對(duì)于市場(chǎng)成交量的影響。如：

　　、高速周轉(zhuǎn)企業(yè)通過(guò)高速周轉(zhuǎn)的市場(chǎng)策略，為了快速回籠資金減輕公司財(cái)務(wù)壓力、調(diào)節(jié)在一定時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)庫(kù)存，短期內(nèi)繼續(xù)采取”以價(jià)換量”策略，進(jìn)行策略性的降價(jià)，達(dá)到市場(chǎng)成交的目的。

　　、直接降價(jià)。如當(dāng)前長(zhǎng)甲集團(tuán)較近一些項(xiàng)目如長(zhǎng)泰西郊別墅、長(zhǎng)泰東郊御園等均在做直接性的價(jià)格調(diào)整，通過(guò)價(jià)格讓步直接激活市場(chǎng)成交，達(dá)到回籠資金的目的。

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